Leitsatz (amtlich)
Es ist nach dem jeweiligen Verfahrensstand zu entscheiden, ob im Verfahren wegen Einheitsbewertung eines unbebauten Grundstückes glaubhaft gemacht ist, daß der zum Sachverständigen bestellte Gutachterausschuß für Grundstückswerte die genaue Lagebezeichnung von Vergleichsobjekten verweigern darf. Bei dieser Entscheidung sind insbesondere die Geheimhaltungspflicht des Gutachterausschusses (§ 138 Abs. 3 BBauG) und das Interesse an einer zutreffenden Besteuerung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles gegeneinander abzuwägen.
Normenkette
FGO § 86; BewG 1965 § 9; BBauG § 138 Abs. 3, § 143a
Verfahrensgang
Tatbestand
Der Kläger und Beschwerdegegner (Kläger) ist Eigentümer eines 2 698 qm großen Grundstücks in X. Das Grundstück, am Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 - dem hier streitigen Stichtag - noch unbebaut, wurde gemäß § 9 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes 1965 (BewG) mit dem gemeinen Wert bewertet. Diesen ermittelte der Beklagte (das Finanzamt - FA -) wie folgt:
1 350 qm zu 30 DM je Quadratmeter 40 500 DM
1 348 qm zu 15 DM je Quadratmeter 20 220 DM
insgesamt 60 720 DM
Einheitswert 60 700 DM
Gegen die Höhe dieses auf der Grundlage von Richtwerten bemessenen Einheitswerts machte der Kläger u. a. geltend, im Jahre 1966 habe ihm die Gemeinde für ein zu Straßenzwecken benötigtes Teilstück lediglich einen Preis von 4 DM je Quadratmeter geboten. Außerdem habe das FA bei der Bewertung des Grundstücks dessen vom Üblichen abweichende Größe, den ungünstigen Zuschnitt sowie den Umstand nicht berücksichtigt, daß ca. 2 500 qm des Grundstücks nicht bebaut werden dürfen.
Hierauf ermäßigte das FA in der Einspruchsentscheidung den Einheitswert auf 38 400 DM. Es setzte nunmehr 1 000 qm mit 30 DM je Quadratmeter und 1 698 qm mit 5 DM je Quadratmeter an.
Im Klageverfahren hielt der Kläger an seinem Begehren fest, 200 qm des Grundstücks mit 4 bis 5 DM je Quadratmeter und die Restfläche höchstens mit 2 DM je Quadratmeter anzusetzen.
Durch Beweisbeschluß beauftragte das Finanzgericht (FG) den Gutachterausschuß für Grundstückswerte in X, ein Gutachten über die Höhe des gemeinen Werts des streitbefangenen Grundstücks zu erstatten. Der Gutachterausschuß ermittelte aus fünf zeitnahen Verkäufen unbebauter oder mit alter bzw. geringfügiger Bausubstanz bestandener, vergleichbarer Grundstücke einen rechnerischen Durchschnittspreis von 30 DM je Quadratmeter. Die Lage der Vergleichsobjekte ist in dem Gutachten nur mit den Straßennamen bezeichnet. Im übrigen enthält das Gutachten Angaben über die Größe der Vergleichsgrundstücke, deren Frontbreite und Tiefe, die bauliche Nutzungsmöglichkeit, das Datum des Kaufvertrags sowie den Kaufpreis je Quadratmeter. Außerdem sind in dem Gutachten weitere den Grundstückspreis beeinflussende besondere Wertfaktoren bei den Vergleichsgrundstücken wie Erschließungszustand, Wohn- und Verkehrslage, Art der Bebauung der näheren Umgebung sowie andere wertmindernde Umstände wie z. B. Beeinträchtigung durch die Nähe einer Autobahn angeführt. Unter Berücksichtigung der Grundstücksgröße des streitbefangenen Grundstücks sowie der übrigen wertbestimmenden Faktoren kam der Gutachterausschuß zu dem Gesamtwert von insgesamt 46 914 DM, und zwar zu einem Bodenwert von 28 DM je Quadratmeter für die eigentliche Baulandzone (1 000 qm), von 14 DM je Quadratmeter für den erweiterten Hausgarten (1 000 qm) und von 7 DM je Quadratmeter für die Restfläche (702 qm).
Der Kläger machte gegen das Gutachten u. a. geltend, in ihm seien eine Reihe wertmindernder Umstände des streitbefangenen Grundstücks tatsächlicher, bau- und planungsrechtlicher Art nicht ausreichend berücksichtigt worden. Der Kläger wandte sich auch gegen die Bemessung der eigentlichen Baulandzone mit 1 000 qm. Außerdem beanstandete er, daß ihm ein präziser Vergleich des streitbefangenen Grundstücks mit den Vergleichsobjekten deshalb nicht möglich sei, weil die Hausnummern für die Vergleichsgrundstücke nicht angegeben seien.
Hierauf gab das FG dem Gutachterausschuß unter Hinweis auf § 86 der Finanzgerichtsordnung (FGO) auf, die "genaue ... Belegenheit der in dem Gutachten angeführten Vergleichsgrundstücke" anzugeben. Daraufhin erklärte der Gutachterausschuß, die oberste Aufsichtsbehörde habe beschlossen, daß aus Gründen der Geheimhaltungspflicht keine weiteren Angaben über die Belegenheit der Vergleichsobjekte gemacht werden dürften (§ 86 Abs. 2 FGO, § 138 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes - BBauG -).
Das FG hat den Senat von X als oberste Aufsichtsbehörde gemäß § 86 Abs. 3 Satz 2 FGO zu dem Verfahren beigeladen. Die Beigeladene vertritt die Auffassung, dem Gericht sei es aufgrund der im Gutachten beschriebenen einzelnen Merkmale möglich, die Schlüssigkeit des Gutachtens nachzuprüfen. Sie hat sich für den Fall, daß die Richtigkeit der Wiedergabe der die Vergleichsgrundstücke beschreibenden Einzelkriterien substantiiert in Zweifel gezogen werde, auf die eidesstattliche Versicherung des vorsitzenden des Gutachterausschusses berufen.
Das FG entschied antragsgemäß durch Beschluß vom 23. Juni 1981, daß der Gutachterausschuß verpflichtet sei, dem Gericht die genaue Belegenheit der im Gutachten benannten Vergleichsgrundstücke mitzuteilen. Zur Begründung der in den Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 1981, 637 veröffentlichten Entscheidung führte das FG aus: § 138 Abs. 3 BBauG stehe einer Bekanntgabe der genauen Belegenheit der Vergleichsobjekte nicht entgegen. Das Interesse der Eigentümer von Vergleichsgrundstücken an der Geheimhaltung bestimmter grundstücksbezogener wirtschaftlicher Faktoren müsse gegenüber dem Interesse der Prozeßbeteiligten an einer zutreffenden Besteuerung zurücktreten. Hierfür spreche § 143a Abs. 4 BBauG, wonach dem FA die Kaufpreissammlung zugänglich zu machen sei. Dürfe sich der Gutachterausschuß gegenüber dem FA nicht auf seine Geheimhaltungspflicht berufen, müsse aus Gründen der Chancen- und Waffengleichheit im Prozeß auch für den anderen Prozeßbeteiligten das Recht zur Einsichtnahme bejaht werden. Es komme hinzu, daß das Gericht seine Entscheidung nur auf Tatsachen stützen dürfe, zu denen sich die Beteiligten hätten äußern können. Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) zur Benennung von Vergleichsobjekten bei Ermittlung der üblichen Miete (Beschluß vom 24. September 1976 III B 12/76, BFHE 120, 270, BStBl II 1977, 196) sei hier nicht anwendbar. Auch datenschutzrechtliche Gesichtspunkte ständen einer Bekanntgabe der genauen Belegenheit der Vergleichsgrundstücke nicht entgegen.
Entscheidungsgründe
Auf die Beschwerde war der Beschluß des FG aufzuheben.
1. § 86 Abs. 1 FGO verpflichtet Behörden zur Auskunft, soweit nicht durch das Steuergeheimnis geschützte Verhältnisse Dritter unbefugt offenbart werden. Gemäß § 86 Abs. 2 FGO kann die oberste Aufsichtsbehörde die Erteilung von Auskünften untersagen, wenn Vorgänge nach den Vorschriften eines Gesetzes geheimzuhalten sind. Entsteht Streit darüber, ob der Auskunftspflicht eine Geheimhaltungspflicht entgegensteht, so entscheidet auf Antrag eines Beteiligten das Gericht der Hauptsache durch Beschluß, ob glaubhaft gemacht ist, daß die gesetzlichen Voraussetzungen für die Verweigerung von Auskünften vorliegen (§ 86 Abs. 3 Satz 1 FGO). Bei dieser Entscheidung sind insbesondere die Pflicht der Behörde zur Geheimhaltung gewisser Vorgänge einerseits und das Interesse des Rechtsuchenden an der Beibringung weiterer Beweismittel sowie der Anspruch des Steuerpflichtigen und der Allgemeinheit auf eine zutreffende Besteuerung andererseits unter Berücksichtigung der bereits vorliegenden Auskünfte und Beweismittel nach dem jeweiligen Stand des Verfahrens gegeneinander abzuwägen.
2. Nach der im Streitfall einschlägigen Vorschrift des § 138 Abs. 3 BBauG sind die Mitglieder der Gutachterausschüsse verpflichtet, die durch ihre Tätigkeit zu ihrer Kenntnis gelangenden persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Beteiligten geheimzuhalten. Diese Verpflichtung gilt - wie das FG zutreffend erkannt hat - auch für den Gutachterausschuß in seiner Gesamtheit (vgl. Dieterich in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Kommentar zum Bundesbaugesetz, § 138 Rdnr. 21), und zwar - von der in § 143a Abs. 4 BBauG geregelten Ausnahme abgesehen - gegenüber jedermann (Dieterich, a. a. O., § 138 Rdnr. 22).
3. In seiner Entscheidung vom 26. September 1980 III R 21/78 (BFHE 132, 101, 106, BStBl II 1981, 153) hat der Senat wegen der Frage, ob das FA bei der Bewertung unbebauter Grundstücke die Vergleichsobjekte, die der Ermittlung des Richtwerts zugrunde liegen, zu offenbaren hat, auf den Beschluß in BFHE 120, 270, BStBl II 1977, 196 verwiesen. Dort hat der erkennende Senat entschieden, es verstoße nicht gegen das Steuergeheimnis, wenn das FG zur Entscheidung über die Rechtmäßigkeit der Einheitsbewertung eines bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren auf der Grundlage der üblichen Miete dem FA die genaue Bezeichnung der Vergleichsgrundstücke aufgebe (vgl. auch das Urteil des Reichsfinanzhofs - RFH - vom 16. Februar 1934 III A 409/33, RStBl 1934, 245). Dabei setzte der Senat jedoch voraus, daß der Steuerpflichtige zuvor gegen die im Mietspiegel ausgewiesene Miete substantiierte, vom FA nicht widerlegte Einwendungen vorgebracht hat. Zusätzlich schränkte der Senat die Offenbarungsberechtigung und Offenbarungspflicht des FA u. a. auch noch dahingehend ein, daß die in den Vergleichsgrundsstücken erzielten Mieten nicht den einzelnen Vergleichsobjekten zugeordnet werden, also nicht in einer identifizierbaren Form angegeben werden dürften.
4. Die Anwendung der in BFHE 120, 270, BStBl II 1977, 196 entwickelten Grundsätze ergibt, daß vom Gutachterausschuß eine Preisgabe der vom FG angeforderten Angaben nach dem derzeitigen Stand des Verfahrens im Streitfall nicht verlangt werden kann.
a) Der gemeine Wert (§ 9 BewG) unbebauter Grundstücke ist entweder unmittelbar aus Verkaufspreisen für benachbarte vergleichbare Grundstücke, durch Ableitung aus Richtwerten oder - in Ausnahmefällen - durch Einzelgutachten zu ermitteln. Nach der Rechtsprechung des Senats in BFHE 132, 101, BStBl II 1981, 153 kommt zwar der Wertermittlung unmittelbar aus Verkaufspreisen für benachbarte Vergleichsgrundstücke im Grundsatz der Vorrang vor den anderen Wertermittlungsmethoden zu. Voraussetzung für die Wertermittlung durch unmittelbaren Vergleich mit Verkaufspreisen ist jedoch, daß eine ausreichende Zahl repräsentativer und stichtagsnaher Verkaufsfälle in der näheren Umgebung vorliegt (BFHE 132, 101, 104, BStBl II 1981, 153). Anderenfalls verdient - und dies dürfte in der Praxis die Regel sein - aus Gründen der gleichmäßigen Besteuerung die Ableitung des gemeinen Werts aus Richtwerten den Vorzug.
b) Das FG hat zu der im Streitfall anzuwendenden Bewertungsmethode nicht weiter Stellung genommen. Indes bilden bei jeder der oben genannten Methoden die Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke die Grundlage der Wertermittlung. Dabei ist Voraussetzung einer zutreffenden Wertbemessung, daß eine ausreichende Zahl zeitnaher Verkaufsfälle zur Verfügung steht, daß die für die Vergleichsgrundstücke erzielten Verkaufspreise in ihrer Aussagekraft eindeutig und zuverlässig sind, daß die wertbildenden Faktoren der in den Vergleich einbezogenen Grundstücke im wesentlichen übereinstimmen und - soweit Unterschiede vorhanden sind - Abweichungen durch Zu- oder Abschläge angemessen berücksichtigt werden. Bedient sich ein Gericht bei seiner Entscheidung - wie im Streitfall - eines Sachverständigengutachtens, hat es dieses einer selbständigen und eigenverantwortlichen Prüfung unter Berücksichtigung insbesondere der vorstehend genannten Kriterien zu unterziehen. Zu diesem Zweck ist erforderlich, daß der Sachverständige das Gutachten in einer Weise begründet, daß dem Gericht eine eigenverantwortliche Beurteilung möglich ist.
c) Eine solche eigenverantwortliche, Nachprüfung des Sachverständigengutachtens durch das Gericht setzt nicht ohne weiteres voraus, daß die Straßen- bzw. Flurstücknummern der einzelnen im Gutachten angeführten Vergleichsgrundstücke bekanntgegeben werden. Im Streitfall erscheint dies schon deshalb nicht geboten, weil der Kläger den Ansatz eines niedrigeren Einheitswerts in erster Linie mit den besonderen, von den gegendüblichen Verhältnissen abweichenden Eigenschaften des streitbefangenen Grundstücks begründet hat. Danach dürfte es für die Entscheidung des Streitfalls maßgeblich darauf ankommen, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang das streitbefangene Grundstück hinsichtlich seiner Größe, seines Zuschnitts, seines Erschließungszustands, der Wohn- und Verkehrslage sowie der übrigen vom Kläger geltend gemachten wertmindernden Merkmale von den gegendüblichen Verhältnissen abweicht und in welchem Umfang diese Umstände eine Ermäßigung der für die Vergleichsgrundstücke ermittelten durchschnittlichen Bodenwerte rechtfertigen. Zu diesem Zweck hat der Gutachterausschuß das streitbefangene Grundstück u. a. hinsichtlich Größe, Zuschnitt, Art und Maß der baulichen Nutzung, des Erschließungszustands sowie wegen der Wohn- und Verkehrslage zu den Vergleichsobjekten ohne Angabe von Identifikationsmerkmalen in Beziehung gesetzt. Dabei hat der Gutachterausschuß die wesentlichen wertbildenden Merkmale in sichtbarer und objektiv nachvollziehbarer Weise berücksichtigt. Eine weitere, gleichwohl noch anonymisierte und deshalb ohne weiteres zulässige Präzisierung der Belegenheit der Vergleichsgrundstücke ließe sich allerdings dadurch erreichen, daß die Straßenseite und - bei längeren Straßenzügen - auch der Straßenabschnitt näher bezeichnet werden. Bei der Entscheidung, ob darüber hinaus auch die genaue Belegenheit der Vergleichsgrundstücke gefordert werden kann, geht der Senat bei der insoweit gebotenen Abwägung davon aus, daß die vorliegende anonymisierte Bekanntgabe der Lage der Vergleichsgrundstücke - möglicherweise unter zusätzlicher Angabe von Straßenseite und Straßenabschnitt - sowie der wesentlichen wertbildenden Faktoren der Vergleichsobjekte eine eigenverantwortliche Nachprüfung des Sachverständigengutachtens jedenfalls bei dem jetzigen Sachstand durch das Gericht in hinreichendem Umfang ermöglichen. Die Kenntnis der genauen Belegenheit der Vergleichsgrundstücke würde unter den im Streitfall gegebenen Verhältnissen nicht in einem Ausmaß weitere Einsichten vermitteln, die eine Durchbrechung der Geheimhaltungspflicht des § 138 Abs. 3 BBauG rechtfertigen könnte. Diese Beurteilung beruht entscheidend auf der Erwägung, daß hier der für jedes einzelne Vergleichsgrundstück vereinbarte Kaufpreis bereits aus dem Gutachten ersichtlich ist und die zusätzliche Angabe von Straßen- oder Flurstücknummern zu einer Offenlegung der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Kaufvertragsparteien sämtlicher Vergleichsgrundstücke führen würde. Dies erscheint bei dem jetzigen Stand des Verfahrens - insbesondere auch im Hinblick auf das Beweisangebot der Beigeladenen und der klägerischen Einwendungen gegen das Gutachten - weder erforderlich noch geboten.
d) Dem steht nicht entgegen, daß dem FA die Kaufpreissammlung gemäß § 143a Abs. 4 BBauG zugänglich zu machen ist. Kaufpreissammlungen der Gutachtertausschüsse sind das Ergebnis der Auswertung von Grundstückskaufverträgen, die den Gutachterausschüssen übersandt sind. Dieselben Grundstückskaufverträge liegen indes auch den FÄ vor. Diese erhalten mithin durch die Einsichtnahme in die Kaufpreissammlung - anders als Dritte - regelmäßig nicht Kenntnis von Vorgängen, die ihnen nicht bereits in anderer Weise bekannt sind. Es fehlt mithin regelmäßig bereits am Tatbestand der Offenbarung. Abgesehen davon ist zu berücksichtigen, daß die Angehörigen der Finanzverwaltung einer besonderen Geheimhaltungspflicht (§ 30 der Abgabenordnung) unterliegen. Der Grundsatz der Chancen- und Waffengleichheit im Prozeß allein rechtfertigt es nicht, die Kaufpreissammlung bzw. Teile von ihr entgegen der Geheimhaltungspflicht des § 138 Abs. 3 BBauG den Prozeßbeteiligten zugänglich zu machen.
5. Da dem Beschluß des FG vom 23. Juni 1981 eine andere Rechtsauffassung zugrunde liegt, war er aufzuheben.
Fundstellen
Haufe-Index 74084 |
BStBl II 1982, 604 |
BFHE 1983, 141 |