Drittaufwand allgemein und insbesondere bei Gebäuden auf ... / 3.2.3 Gestaltungsmodell

Bleibt es bei der jetzt geschaffenen Rechtslage, öffnet ein Gebäude auf dem Grundstück des anderen Ehegatten ggf. das Tor zu einem steuerlich interessanten Gestaltungsmodell.

Der nutzende Ehegatte nimmt im Regelfall die linearen – wirtschaftlich ggf. überhöhten – Abschreibungen in Anspruch. Die hierdurch und möglicherweise wegen Wertsteigerungen gebildeten stillen Reserven muss er gleichwohl nie versteuern. Praktisch dasselbe Ergebnis würde allerdings bei einer Vermietung unter den Ehegatten erzielt werden können, wenn die im Privatvermögen eingetretenen Wertsteigerungen nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist nicht versteuert werden müssen. Ein (Zins)-Nachteil im Vergleich zu dem Fall der Behandlung des Grundstücks als Betriebsvermögen kann erwachsen, wenn für die betrieblich genutzten Räume bei Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen im Einzelfall die höheren linearen Abschreibungen (im Regelfall 3 % statt nur 2 % jährlich) in Anspruch genommen werden können. Insbesondere vor dem Hintergrund der Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt ist allerdings später ein Entnahme- oder Veräußerungsgewinn zu versteuern, der nicht nur den Teil der Abschreibungen umfasst, der über 2 % jährlich hinaus geht, sondern auch den Teil der linearen Abschreibungen von 2 % jährlich, der den tatsächlichen Wertverlust übersteigt, außerdem etwaige allgemeine Preissteigerungen für das Gebäude aufgrund etwa der Preissteigerungen für Baukosten.

Ein gewichtiger Vorteil des Baus auf dem Grundstück des Ehegatten kann darin liegen, dass der Grund und Boden dabei nicht dem Betriebsvermögen zugeordnet werden muss. Die Vorteile der Zugehörigkeit zum Privatvermögen liegen darin,

• dass etwaige Wertsteigerungen, auch nur nominelle aufgrund der Geldentwertung, bei Überschreiten der Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG nicht versteuert werden müssen,
• dass dieser Vermögenswert dem Zugriff etwaiger Gläubiger des Betriebs entzogen ist und
• dass ggf. die frühzeitige Schenkung an den Ehegatten in der Form, der Übernahme der Anschaffungskosten wegen der 10-Jahres-Frist des § 14 ErbStG zu erbschaft- bzw. schenkungsteuerlichen Vorteilen verhelfen kann.

Ohne Bau auf fremdem Grund und Boden lassen sich das Eigentum am Grund und Boden einerseits und dem Gebäude andererseits nur durch eine kostenträchtige Erbbaurechtsbestellung trennen.

Gerade wegen dieser Gestaltungsmöglichkeiten und der auf der Hand liegenden rechtssystematischen Einwände lässt sich nicht ausschließen, dass der BFH seine Auffassung erneut korrigieren und eine strengere steuerliche Beurteilung vertreten wird. Ob die Verwaltung oder der Gesetzgeber dann eine Übergangsregelung erlassen würden und wie diese aussehen könnte, lässt sich derzeit natürlich nicht abschätzen.