Drittaufwand allgemein und insbesondere bei Gebäuden auf ... / 3.4 Laufende Grundstückskosten

Hier unterscheidet der Große Senat des BFH bei Miteigentum der Ehegatten 2 Bereiche:

• Die allgemeinen Grundstückskosten, die das gesamte Gebäude betreffen, und
• "nutzungsbedingte" Grundstückskosten, die allein dem beruflich genutzten Raum zugerechnet werden können. Dazu gehören in erster Linie Aufwendungen für die Beheizung und Beleuchtung des Raums, ggf. auch Wasserverbrauch und Reinigung.

Daneben sind Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen "nutzungsbedingt", wenn sie nur den beruflich genutzten Raum betreffen. Beispiele sind Malerarbeiten, Erneuerung oder Bodenbeläge, Reparatur oder Erneuerung der Fenster und Türen. Aufwendungen für Reparaturen z.  B. am Dach, dem Außenputz und der Gebäudeheizung können dagegen nicht als "nutzungsbedingt" angesehen werden, weil sie das ganze Gebäude betreffen.

Wichtig

Allgemeine Grundstückskosten

Allgemeine Grundstückskosten kann der nutzende Ehegatte nur dann – anteilig – abziehen, wenn er sie nach "Absprache" mit dem Eigentümer tatsächlich getragen hat. Der Steuerpflichtige müsste also nachweisen können, dass er diese Aufwendungen tatsächlich bezahlt hat. Dabei dürfte eine Überweisung von einem gemeinsamen Konto der Ehegatten nicht ausreichen.

Daneben verlangt der Große Senat, dass der Übernahme der anteiligen Grundstückskosten eine "Absprache" zwischen den Ehegatten zugrunde liegt. Wie das konkret aussehen soll, bleibt leider offen. Wenn der nutzende Ehegatte regelmäßig die anteiligen Grundstückskosten bezahlt hat, dürfte das auf eine entsprechende Vereinbarung hindeuten.

Hat er dagegen nur gelegentlich in unregelmäßigen Abständen einzelne Beträge, z.  B. an Grundsteuer, Gebäudeversicherung oder Zinsen gezahlt, wird er kaum glaubhaft machen können, dem liege eine Absprache zugrunde, dass er die laufenden Kosten der beruflich genutzten Räume zu übernehmen habe. Eindeutig erscheint, dass das Finanzamt insoweit keine ordnungsgemäßen vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Ehegatten verlangen kann.

Bei den nutzungsbedingten Kosten sieht es nur in den Fällen günstiger aus, in denen sie von einem gemeinsamen Konto der Ehegatten bezahlt werden. Hier unterstellt der Große Senat, dass diese Zahlungen zugunsten des berufstätigen Ehegatten geleistet wurden. Der Berufstätige kann sie deshalb als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehen. Hat dagegen der Eigentümer-Ehegatte diese Aufwendungen getragen, z.  B. indem er sie von seinem Hauskonto bezahlt, kommt ein steuerlicher Abzug nicht in Betracht. Das Gleiche dürfte gelten, wenn der berufstätige Ehegatte nur sporadisch einzelne teils allgemeine, teils nutzungsbedingte Kosten bezahlt.

Wichtig

Laufende Grundstückskosten

Für die Praxis liegt die wesentliche Erkenntnis darin, dass sich im Bereich der laufenden Grundstückskosten steuerliche Nachteile am sichersten durch einen ordnungsgemäßen Miet- oder Pachtvertrag vermeiden lassen. Damit ist zugleich die Gebäude-AfA steuerlich gesichert. Im gewerblichen bzw. freiberuflichen Bereich kann die Gestaltung als Bau auf fremdem Grund und Boden je nach Lage des Einzelfalls Vorteile versprechen.