Einkünfteerzielungsabsicht bei jahrlangem Leerstand eines Gebäudes

Leitsatz

1. Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so muss der Steuerpflichtige – will er seine fortbestehende Vermietungsabsicht belegen – zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen.

2. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder – sollte er bei seinen bisherigen, vergeblichen Vermietungsbemühungen mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben – für deren Aufgabe.

Normenkette

§ 9 Abs. 1, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1. EStG

Sachverhalt

Es geht in diesem Fall um mehr als seit 30 Jahren leer stehende Wohneinheiten. Die Klägerin errichtete 1976 ein Wohn- und Geschäftsgrundstück. In diesem Haus sind ein Ladengeschäft, Lager- und Personalräume seit Fertigstellung gewerblich vermietet. Mehrere Wohneinheiten in den oberen Geschossen stehen aber seit Fertigstellung leer. Das FA erkannte die darauf entfallenden Aufwendungen im Streitjahr (2003) nicht mehr als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung an.

Dem folgte auch das FG (FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 23.07.2008, 2 K 2541/05, Haufe-Index 2103390, EFG 2009, 1032). Es beurteilte allein den Maklerauftrag zur gewerblichen Vermietung nicht als ausreichend. Es fanden sich 1989 und 1993 nur zwei Interessenten. Von daher hätte es nahe gelegen, den Kreis der möglichen Mieter auch auf Privatinteressenten zu erweitern. Überdies zeigte es sich, dass für Räumlichkeiten – so wie sie waren – ein Markt nicht bestand und sie ohne weitere bauliche Maßnahmen nicht vermietbar waren. Weil es die Klägerin unterließ, hierauf durch bauliche Umgestaltungen zu reagieren, sie einen Leerstand der Räume vielmehr jahrelang hinnahm, spricht dies für die Aufgabe der Vermietungsabsicht.

Entscheidung

So sah das auch der BFH und wies die Revision der Klägerin als unbegründet zurück.

Hinweis

Wer Aufwendungen für seine leer stehende Immobilie als vorab entstandene Werbungskosten abziehen möchte, muss sich endgültig entschlossen haben, daraus durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG zu erzielen, und darf diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben haben. Diese Einkünfteerzielungsabsicht muss sich anhand ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen belegen lassen.

Zeigt sich allerdings aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so muss der Steuerpflichtige zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder für dessen Aufgabe.

Mit diesen Grundsätzen stimmt auch die ständige Rechtsprechung im betrieblichen Bereich überein: Unterlässt der Steuerpflichtige nach Erzielung langjähriger Verluste geeignete Umstrukturierungsmaßnahmen, ist darin ein gewichtiges Beweisanzeichen gegen eine Gewinnerzielungsabsicht zu sehen (vgl. zuletzt BFH, Urteil 19.03.2009, IV R 40/06, BFH/NV 2009, 1115).

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 25.06. 2009 – IX R 54/08