Erbbaurecht/Erbbauzinsen / 1.1 Erbbaurecht

1.1.1 Inhalt

Das Erbbaurecht lastet als beschränkt dingliches Recht auf dem Grundstückseigentum.^[1] Die Zulässigkeit eines auf mehreren Grundstücken lastenden Gesamterbbaurechts ist anerkannt. Nach § 1 Abs. 2 ErbbauRG kann das Erbbaurecht auf einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks (Waldfläche) erstreckt werden, sofern das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Bei einem Gesamterbbaurecht muss jedes der einbezogenen Grundstücke entweder zur Nutzung als Baufläche oder als Nebenfläche bestimmt sein.^[2]

Hinweis

Erbbaurecht – Ausübungsbeschränkung auf Grundstücksteilfläche

Ein Erbbaurecht kann an einem Grundstück mit der Maßgabe bestellt werden, dass seine Ausübung, z. B. Betrieb einer Windkraftanlage, auf einen realen Grundstücksteil beschränkt wird.^[3]

Ein Erbbaurecht kann in der Weise bestimmt und im Grundbuch eingetragen werden, dass der Erbbauberechtigte auf dem Erbbaugrundstück Hallen und Silos für die Lagerung, Behandlung und den Umschlag von Waren aller Art mit den benötigten Büro-, Sozial- und Hallenflächen samt Außenanlagen errichten und betreiben darf und bei der Bebauung die planungsrechtlichen Vorgaben im Zeitpunkt der Antragstellung einzuhalten sind.^[4] Ein Erbbaurecht in Bezug auf ein grenzüberschreitendes Bauwerk mit nicht selbstständigen Gebäudeteilen (sog. Nachbarerbbaurecht) ist mit § 1 Abs. 3 ErbbauRG nicht zu vereinbaren.^[5]

Die Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes ist nach § 1 Abs. 3 ErbbauRG unzulässig. Daher müsse nach der Teilung des Erbbaurechts auf jedem neuen Grundstück ein selbstständiges Gebäude verbleiben. Dies ist zwar grundsätzlich auch möglich, wenn die Gebäude sich unter einem Dach befänden, soweit sie nach der Verkehrsanschauung als selbstständig anzusehen sind.^[6]

Ob ein ursprüngliches Erbbaurecht in 2 selbstständige Erbbaurechte unter Neufassung ihres jeweiligen Rechtsinhalts bei im Übrigen vorliegenden Voraussetzungen im Rechtssinne geteilt werden kann, ist im Rahmen einer Gesamtbetrachtung des tatsächlichen und rechtlichen Zusammenhangs aller von den Beteiligten vereinbarten notariellen Vertragsregelungen zu beurteilen.^[7]

Das Erbbaurecht ist grundsätzlich veräußer- und vererbbar. Als Veräußerung i. S. d. § 5 ErbbauRG ist auch die Übertragung des Erbbaurechts im Wege vorweggenommener Erbfolge zu behandeln.^[8]

Die Vereinbarung einer Gemeinde mit einem Erbbauberechtigten in einem formularmäßigen Erbbaurechtsvertrag, wonach die Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts verweigert werden kann, wenn der Kaufpreis den Verkehrswert des Gebäudes erheblich übersteigt, kann der Inhaltskontrolle des § 307 BGB standhalten, wenn die Vergabe der Grundstücke an sozial Schwächere erfolgt ist und außer den nach sozialen Gesichtspunkten bemessenen Erbbauzinsen und einem Betrag für Grundstücksnebenkosten nichts für die Einräumung des Erbbaurechts an die Gemeinde zu zahlen war.^[9]

Zum Inhalt des Erbbaurechts gehören auch Vereinbarungen des Grundstückseigentümers und des Erbbauberechtigten über

• die Errichtung, die Instandhaltung und die Verwendung des Bauwerks, z. B. Erschließung, Vermietungsrecht oder Veränderungen,
• seine Versicherung und seinen Wiederaufbau im Falle der Zerstörung,
• die Tragung öffentlicher und privatrechtlicher Lasten und Abgaben (auch Verkehrssicherungspflicht),
• eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht bei Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall)^[10],
• eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Zahlung von Vertragsstrafen, z. B. bei unpünktlicher Erbbauzinszahlung,
• die Einräumung eines Vorrechts für den Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechts nach dessen Ablauf und
• eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den jeweiligen Erbbau­berechtigten zu verkaufen.^[11]

Zulasten des Erbbauberechtigten kann auch vereinbart werden, dass die Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.^[12] Gleiches gilt für die Belastungen des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten oder einer Reallast.^[13] In diesem Fall werden die Veräußerung und die Belastung erst wirksam mit der Zustimmung des Grundstückseigentümers.^[14]

Hinweis

Hinweispflicht des Notars auf Zustimmungsverweigerungsrecht des Grundstückseigentümers

Der das Erbbaurecht beurkundende Notar muss die Erbbauberechtigten darauf hinweisen, dass der Grundstückseigentümer die Zustimmung zur Belastung des Grundstücks verweigern kann.^[15]

Ein Notar muss die Urkundsbeteiligten auf der Grundlage des Vertrages zur Bestellung des Erbbaurechts über den für den Kauf bedeutsamen Inhalt dieses Rechts belehren. Geht der Käufer davon aus, nach dem Erbbaurecht auch das Eigentum an dem Grundstück erwerben zu können, kann eine unzureichende notarielle Belehrung über den Inhalt des Erbbaurechts für den Entschluss zum Erwerb des Erbbaurechts nicht (mehr) kausal sein.^[16]

Die Regelung in einem Vertrag über die Erbbaurechtsbestellung und anschließende Eintragung im Erbbaugrundbuch, wonach Belastungen ...