Zusammenfassung
Das Erbbaurecht beinhaltet das veräußerliche und vererbbare Recht, auf einem (fremden) Grundstück für eine bestimme Zeit ein Bauwerk zu haben. Eigentum am Grundstück und Eigentum am Bauwerk, z. B. Wohngebäude, fallen also auseinander. Die Gegenleistung für die Bestellung des Rechts ist der Erbbauzins.
Der Erbbauzins zählt beim Grundstückseigentümer regelmäßig zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und führt beim Erbbauberechtigten bei privater Vermietung zu Werbungskosten oder bei betrieblicher Verwendung zu Betriebsausgaben, Erbbauzinsen für unbewegliche Wirtschaftsgüter sind i. H. v. 12,5 % dem Gewerbeertrag zwecks Ermittlung der Gewerbesteuer hinzuzurechnen, soweit der Freibetrag von 200.000 EUR überschritten wird.
Das Erbbaurecht unterliegt nicht der Umsatzsteuer.
Die Bestellung bzw. die Übertragung des Erbbaurechts ist grunderwerbsteuerpflichtig.
Der Beitrag erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
Inhalt, Begründung und Erlöschen von Erbbaurechten sowie der Erbbauzins sind im Erbbaurechtsgesetz geregelt. Zudem sind teilweise die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften des BGB, z. B. § 95 BGB, zu beachten sowie die Vorschriften über das Eigentum (§§ 985 ff. BGB). Da das Erbbaurecht grundsätzlich als Miet- und Pachtverhältnisse angesehen wird, ist einkommensteuerrechtlich im Privatvermögen § 21 EStG von Bedeutung.
Als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbare Abschreibungen sind insbesondere auf das Gebäude zulässig (§ 7 Abs. 4 EStG). Der Abzug der Erbbauzinsen als Betriebsausgaben beruht auf § 4 Abs. 4 EStG, als Werbungskosten auf § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG, die Verteilung von Einmalzahlungen auf § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG. Für die Ermittlung des Gewerbeertrags ist § 7 Satz 1 GewStG i. V. m. §§ 8 und 9 GewStG relevant. Die Haftung des Eigentümers nach § 74 AO erfasst auch grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht, BFH, Urteil v. 23.5.2012, VII R 29/10, BFH/NV 2012 S. 1924; OLG München, Beschluss v. 31.10.2018, 34 Wx 448/17 Kost: Wertfestsetzung für ein Vorkaufsrecht am Erbbaurecht, RPfleger 2019 S. 288; OLG Hamm, Beschluss v. 30.1.2019, I-15 W 320/18: Erbbau(rechts)grundstücke können nicht im Wege der Zuschreibung nach § 890 Abs. 2 BGB zu einem Bestandteil des auf ihnen lastenden Erbbaurechts werden.
1 Zivilrecht/Wirtschaftsrecht
1.1 Erbbaurecht
1.1.1 Inhalt
Das Erbbaurecht lastet als beschränkt dingliches Recht auf dem Grundstückseigentum. Die Zulässigkeit eines auf mehreren Grundstücken lastenden Gesamterbbaurechts ist anerkannt. Nach § 1 Abs. 2 ErbbauRG kann das Erbbaurecht auf einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks (Waldfläche) erstreckt werden, sofern das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Bei einem Gesamterbbaurecht muss jedes der einbezogenen Grundstücke entweder zur Nutzung als Baufläche oder als Nebenfläche bestimmt sein.
Erbbaurecht – Ausübungsbeschränkung auf Grundstücksteilfläche
Ein Erbbaurecht kann an einem Grundstück mit der Maßgabe bestellt werden, dass seine Ausübung, z. B. Betrieb einer Windkraftanlage, auf einen realen Grundstücksteil beschränkt wird.
Ein Erbbaurecht kann in der Weise bestimmt und im Grundbuch eingetragen werden, dass der Erbbauberechtigte auf dem Erbbaugrundstück Hallen und Silos für die Lagerung, Behandlung und den Umschlag von Waren aller Art mit den benötigten Büro-, Sozial- und Hallenflächen samt Außenanlagen errichten und betreiben darf und bei der Bebauung die planungsrechtlichen Vorgaben im Zeitpunkt der Antragstellung einzuhalten sind. Ein Erbbaurecht in Bezug auf ein grenzüberschreitendes Bauwerk mit nicht selbstständigen Gebäudeteilen (sog. Nachbarerbbaurecht) ist mit § 1 Abs. 3 ErbbauRG nicht zu vereinbaren.
Die Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes ist nach § 1 Abs. 3 ErbbauRG unzulässig. Daher müsse nach der Teilung des Erbbaurechts auf jedem neuen Grundstück ein selbstständiges Gebäude verbleiben. Dies ist zwar grundsätzlich auch möglich, wenn die Gebäude sich unter einem Dach befänden, soweit sie nach der Verkehrsanschauung als selbstständig anzusehen sind.
Ob ein ursprüngliches Erbbaurecht in 2 selbstständige Erbbaurechte unter Neufassung ihres jeweiligen Rechtsinhalts bei im Übrigen vorliegenden Voraussetzungen im Rechtssinne geteilt werden kann, ist im Rahmen einer Gesamtbetrachtung des tatsächlichen und rechtlichen Zusammenhangs aller von den Beteiligten vereinbarten notariellen Vertragsregelungen zu beurteilen.
Das Erbbaurecht ist grundsätzlich veräußer- und vererbbar. Als Veräußerung i. S. d. § 5 ErbbauRG ist auch die Übertragung des Erbbaurechts im Wege vorweggenommener Erbfolge zu behandeln.
Die Vereinbarung einer Gemeinde mit einem Erbbauberechtigten in einem formularmäßigen Erbbaurechtsvertrag, wonach die Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts verweigert werden kann, wenn der Kaufpreis den Verkehrswert des Gebäudes erheblich übersteigt, kann der Inhaltskontrolle des § 307 BGB standhalten, wenn die Vergabe der Grundstücke an sozial Schwächere erf...