Erbbaurecht/Erbbauzinsen / 2.2 Erbbauberechtigter

2.2.1 Bilanzierung

Wird das Erbbaurecht an einem unbebautem Grundstück bestellt, das der Erbbauberechtigte nach Bebauung betrieblich nutzen will, darf er den Grund und Boden bzw. die Erbbauzinsverpflichtung grundsätzlich nicht aktivieren (Spiegelbild zum Grundstückseigentümer).

Das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht muss er aber im Anlagevermögen unter der Position grundstücksgleiche Rechte ausweisen.^[1]

Übernimmt der Erbbauberechtigte die Erschließungskosten, muss er diese aktiv abgrenzen und über die Laufzeit des Erbbaurechts gewinnmindernd auflösen.

Wird das Erbbaurecht an einem bebautem Grundstück bestellt, das der Erbbauberechtigte betrieblich nutzen will, muss er das Gebäude aktivieren (Spiegelbild zum früheren Grundstückseigentümer) und abschreiben.^[2]

Ist die Zahlung eines laufenden Entgelts vereinbart worden, und ist im Vertrag eine sachgerechte Aufteilung vorgenommen worden, ist der auf das Gebäude entfallende Anteil des laufenden Entgelts mit einem Zinssatz von 5,5 % auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu kapitalisieren.^[3] In entsprechender Höhe ist eine Kaufpreisverbindlichkeit zu passivieren. Diese ist in jedem Folgejahr unter Berücksichtigung der Verrechnung der jeweiligen fälligen Rate mit dem neuen Barwert in der Bilanz anzusetzen. Die Anpassung der Verbindlichkeit ist mit dem jährlich gezahlten Erbbauzins (Aufwand), zu verrechnen. I. H. d. sich zum jeweiligen Bilanzstichtag ergebenden Unterschieds gegenüber der Kaufpreisverbindlichkeit zum Vorjahr wird der Kaufpreis also getilgt. Im Übrigen ist der darüber hinausgehende Betrag Betriebsausgabe.

Der Erbbauberechtigte muss das Gebäude zum Ende des Erbbaurechts ausbuchen (spiegelbildlich zum Grundstückseigentümer). I. H. eines etwaigen Restbuchwerts entsteht ein "Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens".

Erfolgt die Übertragung des Gebäudes aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung ohne Entschädigung, dann ist in der Höhe des Gebäudewerts ein zusätzliches Nutzungsentgelt des Erbbauberechtigten zu sehen, für den er beim Vertragsabschluss einen aktiven Rechnungsabgrenzungsposten bilden muss. Die Gegenbuchung erfolgt auf den Bilanzposten "sonstige Rückstellungen" wegen der Verpflichtung zur entschädigungslosen Übertragung des Gebäudes. Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten wird über die Dauer des Erbbaurechts planmäßig linear aufgelöst. Zum Übertragungszeitpunkt des Gebäudes auf den Grundstückseigentümer werden der Restbuchwert und die Rückstellung gegeneinander ausgebucht.

[1] § 266 Abs. 2 A II Nr. 1 HGB.

[2] § 7 Abs. 4 EStG.

[3] § 13 BewG, Anlage 9a zu § 13 BewG.

2.2.2 Erbbauzinsen

Die Erbbauzinsen für ein unbebautes Grundstück sind keine Anschaffungskosten des Erbbaurechts, sondern Entgelt für die Nutzung des Grundstücks, und sind im betrieblichen Bereich Betriebsausgaben bzw. bei privater Vermietung Werbungskosten.^[1] Vorausgezahlte "Einmalzahlungen" muss der Erbbauberechtigte über den Nutzungszeitraum verteilen.^[2] Der bilanzierende Erbbauberechtigte muss die Einmalzahlung als aktiven Rechnungsabgrenzungsposten abgrenzen.^[3] Zahlungsrückstände muss er als Verbindlichkeit passivieren.

Wird das Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück bestellt, müssen die Erbbauzinsen aufgeteilt werden als Anschaffungskosten für das Gebäude und als laufendes Nutzungsentgelt für das eigentliche Erbbaurecht.

[1] § 21 EStG.

[2] § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG.

[3] § 5 Abs. 5 Nr. 1 EStG.

2.2.3 Herstellung des Gebäudes

Der Erbbauberechtigte muss die Aufwendungen für die Errichtung des Gebäudes im Betriebsvermögen als Herstellungskosten aktivieren.^[1] Dabei gilt für die Abschreibung gem. § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG die vermutete Nutzungsdauer des Gebäudes. Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als 33 Jahre, können anstelle der Absetzungen nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden. Falls die Dauer des eingeräumten Erbbaurechts kürzer als die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes ist und beim Ablauf des Erbbaurechts das Gebäude entschädigungslos auf den Grundstückseigentümer übergehen soll, erfolgt die Abschreibung über die kürzere Dauer des eingeräumten Erbbaurechts. Wird ein Erbbaurecht vorzeitig beendet, wird der noch vorhandene Restbuchwert erfolgswirksam als "sonstiger Aufwand" gebucht.

[1] § 255 Abs. 2 HGB, § 5 Abs. 1 EStG.

2.2.4 Erwerbskosten für Erbbaurecht oder belastete Grundstücke

Einmalige Aufwendungen für den Erwerb eines Erbbaurechts an einem unbebauten Grundstück (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notar- und Gerichtsgebühren) sind – im Unterschied zu den Erbbauzinszahlungen – Anschaffungsnebenkosten des Wirtschaftsguts "Erbbaurecht".^[1] Sie werden über die Laufzeit des Erbbaurechts abgeschrieben.

Der Erwerb eines bestehenden Erbbaurechts führt zu Anschaffungskosten und muss beim Erwerber, der es im Betriebsvermögen nutzt, aktiviert werden. Das grundstücksgleiche "Erbbaurecht" wird als Sachanlagevermögen gem. § 7 Abs. 1 Sätze 1-2 EStG abgeschrieben. Zahlt der Erwerber des Erbbaurechts an den bisherigen Erbbauberechtigten Erschließungskosten, zählen diese zu den Anschaffungs...