Erbschaftsteuer: Begünstigung des Grundvermögens / 2 Verschonungsregelung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke

Zu Wohnzwecken vermietete Gebäude sind für Zwecke der Erbschaft- oder Schenkungsteuer nach den Vorschriften des BewG (§§ 157 ff. BewG) zu bewerten, im Regelfall erfolgt die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren. Der nach diesen Vorschriften ermittelte Wert – gegebenenfalls ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG – ist nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG gesondert festzustellen.

Bei zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücken wird auf den ermittelten Grundbesitzwert ein Abschlag i. H. v. 10 % der Bemessungsgrundlage ("Befreiungsabschlag") vorgenommen, nach § 13d Abs. 1 ErbStG^[1] erfolgt in diesen Fällen ein Ansatz mit 90 % des ermittelten Werts.

Der Ansatz von 90 % des Grundbesitzwerts ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden. Die Begünstigung gilt nur für bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die

• zu Wohnzwecken vermietet werden,
• im Inland, einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegen sind^[2],
• nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten Vermögen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft i. S. d. § 13a ff. BewG gehören.

Maßgeblich sind immer die Verhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt (Tag des Erwerbs).

Wichtig

Keine Begünstigung bei selbstgenutzten Wohnungen

Der Abschlag ist nicht bei selbstgenutztem Wohneigentum vorzunehmen. Ferner entfällt der Bewertungsabschlag auch, soweit eine Vermietung zu anderen als zu Mietwohnzwecken erfolgt.

Das Objekt muss zu Wohnzwecken vermietet sein – nicht entscheidend ist die Höhe des Mietentgelts. Nicht begünstigt ist in jedem Fall ein Objekt, das unentgeltlich überlassen wird.^[3] Soweit Gebäudeteile zur Vermietung zu Wohnzwecken vorgesehen sind, aber zum Bewertungsstichtag leerstehen, kann die Begünstigung nach § 13d ErbStG in Anspruch genommen werden.

Hinweis

Keine Begünstigung bei in Bau befindlichen Mietwohnungen

Eine Steuerbegünstigung nach § 13d ErbStG scheidet aus, wenn von Todes wegen ein Grundstück mit einem nicht bezugsfertigen Gebäude erworben wird. Für die Beurteilung, ob die Voraussetzungen der Steuerbegünstigung nach § 13d ErbStG erfüllt sind, ist entscheidend auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer abzustellen.^[4]

Nutzt der Mieter Teile seiner Wohnung nicht zu Wohnzwecken, sondern z. B. im Rahmen eines häuslichen Arbeitszimmers oder im Rahmen einer gewerblichen oder freiberuflichen Mitbenutzung, ist dies für den Verschonungsabschlag unschädlich, wenn die Wohnnutzung überwiegt.^[5]

Hat der Erwerber das Grundstück aufgrund einer letztwilligen Verfügung des Erblassers oder einer Verfügung des Schenkers an einen Dritten herauszugeben, kann der verringerte Wertansatz nicht erfolgen.^[6] Dem durch die Weitergabeverpflichtung belasteten Erwerber entsteht dadurch kein Nachteil. Er kann die daraus resultierende Last bereicherungsmindernd berücksichtigen. Der nachfolgende Erwerber kann seinerseits die Begünstigung nach § 13d ErbStG in Anspruch nehmen. Gleiches gilt, wenn ein Erbe im Rahmen der Teilung des Nachlasses begünstigtes Vermögen auf einen Miterben überträgt.

Überträgt ein Erbe erworbenes begünstigtes Vermögen im Rahmen der Teilung des Nachlasses auf einen Dritten und gibt der Dritte dabei diesem Erwerber nicht begünstigtes Vermögen hin, das er vom Erblasser erworben hat, erhöht sich insoweit der Wert des begünstigten Vermögens des Dritten um den Wert des hingegebenen Vermögens, höchstens jedoch um den Wert des übertragenen Vermögens.

Praxis-Beispiel

Begünstigung nach § 13d ErbStG bei Teilung des Nachlasses

Vater V ist verstorben und hat seine Tochter T und seinen Sohn S als Alleinerben eingesetzt. Das Vermögen besteht hauptsächlich aus einem im Inland belegenen Mietwohnhaus und Wertpapierbesitz. S und T einigen sich darüber, dass die T das Mietwohnhaus und S einen entsprechend höheren Anteil des Wertpapiervermögens erhält.

S und T erben jeweils zur Hälfte das begünstigte Mietwohnhaus und das Wertpapiervermögen. S kann jedoch nicht die Begünstigung nach § 13d ErbStG in Anspruch nehmen, allerdings erhöht sich der Wert des begünstigten Vermögens bei der T um die ihr übertragene Hälfte des Mietwohnhauses – maximal aber um den Wert des an den S übertragenen Wertpapiervermögens. Im Ergebnis kann damit die T den Verschonungsabschlag von 10 % in voller Höhe von dem Grundbesitzwert des Grundstücks in Abzug bringen.

Praxis-Tipp

Keine Behaltefrist für die Begünstigung einzubehalten

Liegen die Voraussetzungen für die Begünstigung nach § 13d ErbStG im Besteuerungszeitpunkt vor, müssen vom Erwerber keine weiteren Voraussetzungen erfüllt werden. Eine Behaltefrist – wie sie noch in den Entwürfen zum ErbStRG vorgesehen war und wie sie bei der Begünstigung des Betriebsvermögens vorhanden ist – ist nicht realisiert worden. Der kurzfristig nach Erwerb erfolgende Verkauf des begünstigten Objekts ist damit für die Begünstigung unschädlich.

Eine Begünstigung kommt nur insoweit in Betracht, wie das Grundstück für Mietwohnzwecke verwendet wird. Damit ist eine Begünstigung insoweit au...