ErbStR, amtliche Hinweise 2011 / H B 179.2 [Ansatz der Bodenrichtwerte]

Abweichende Geschossflächenzahl

Liegen keine örtlichen Umrechnungskoeffizienten vor, gelten – entsprechend Anlage 11 WertR 2006 – die Folgenden:

Geschossflächenzahl	Umrechnungskoeffizient	Geschossflächenzahl	Umrechnungskoeffizient
0,4	0,66	1,4	1,19
0,5	0,72	1,5	1,23
0,6	0,78	1,6	1,28
0,7	0,84	1,7	1,32
0,8	0,90	1,8	1,36
0,9	0,95	1,9	1,41
1,0	1,00	2,0	1,45
1,1	1,05	2,1	1,49
1,2	1,10	2,2	1,53
1,3	1,14	2,3	1,57
		2,4	1,61

Die in der Tabelle angegebenen Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Wohnbauland im erschließungsbeitragsfreien Zustand.

Weichen die Geschossflächenzahlen des Bodenrichtwertgrundstücks oder des zu bewertenden Grundstücks von den in der Tabelle angegebenen Werten ab, sind die Umrechnungskoeffizienten nach folgender Formel zu berechnen (GFZ = Geschossflächenzahl):

Beispiel 1:

Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 150 EUR/m² bei einer Geschossflächenzahl von 0,8. Das zu bewertende Grundstück hat eine zulässige Geschossflächenzahl von 0,6. Der Bodenwert/m² beträgt:

0,78 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 0,6)	x 150,00 EUR/m² = 130,00 EUR/m²
0,90 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 0,8)

Beispiel 2:

Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 150,00 EUR/m² bei einer Geschossflächenzahl von 0,8. Das zu bewertende Grundstück hat eine zulässige Geschossflächenzahl von 1,2. Der Bodenwert/m² beträgt nach der oben angeführten Formel:

1,10 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 1,2)	x 150,00 EUR/m² = 183,33 EUR/m²
0,90 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 0,8)

Beispiel 3:

Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 215 EUR/m² (erschließungsbeitragspflichtig/noch zu leistende Erschließungsbeiträge: 40 EUR/m²; GFZ = 1,2). Das zu bewertende Grundstück ist 800 m² groß und erschließungsbeitragsfrei (GFZ 1,6).

Bodenrichtwert (erschließungsbeitragspflichtig)		215,00 EUR/m²
Erschließungsbeiträge		+ 40,00 EUR/m²
Bodenrichtwert (erschließungsbeitragsfrei)		255,00 EUR/m²

Anpassung wegen abweichender Geschossflächenzahl nach Anlage 11 WertR 2006

Umrechnungsfaktor:

1,28 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 1,6)	x 255,00 EUR/m² = 296,72 EUR/m²
1,10 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 1,2)

Wert des Grund und Bodens
800 m² × 296,72 EUR/m²		237 376,00 EUR

Anzusetzender Bodenrichtwert

Zum 3.1.2011 wird ein unbebautes Grundstück verschenkt. Der Gutachterausschuss hat zuletzt zum 31.12.2008 einen Bodenrichtwert von 200 EUR/m² ermittelt. In seiner Sitzung im April 2011 ermittelt der Gutachterausschuss zum 31.12.2010 einen Bodenrichtwert von 230 EUR/m². Der Gutachterausschuss teilt den Bodenrichtwert dem Finanzamt erst im Mai 2011 mlt. Bei der Bewertung des unbebauten Grundstücks muss das Finanzamt von einem Bodenrichtwert von 230 EUR/m² ausgehen. Dies ist der turnusmäßig zuletzt vor dem Bewertungsstichtag vom Gutachterausschuss zu ermittelnde Wert.

Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL

> Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL) vom 11.1.2011 (BAnz. Nummer 24 S. 597)

Erschließungsbeitragsrechtlicher Zustand des Grundstücks

> BFH vom 18.8.2005 (BStBl 2006 II S. 5)

Grundstücksmerkmale

> § 4 Absatz 2 ImmoWertV

Lagetypische Bodenrichtwerte

Lagetypische Bodenrichtwerte können zugrunde gelegt werden, wenn der Gutachterausschuss keine zonalen Bodenrichtwerte gebildet hat.

Umrechnungskoeffizienten für Geschossflächenzahl

> BFH vom 12.7.2006 (BStBl II S. 742)

Umrechnungskoeffizienten für Grundstücksgröße

> BFH vom 11.5.2005 (BStBl II S. 686)