Dipl.-Finanzwirt Helmut Bur
Zusammenfassung
Mit den §§ 7h, 7i EStG sollte die Fortführung und Verstärkung der steuerlichen Förderung von Baudenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen verfolgt werden. Begünstigt sind Herstellungs- und Anschaffungskosten für bestimmte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an einem im Inland gelegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich (§ 7h EStG) sowie an Baudenkmalen (§ 7i EStG), wenn das Gebäude bzw. das Baudenkmal der Erzielung von Einkünften dient. Der Neubau oder der Wiederaufbau von Gebäuden sind nicht begünstigt. Führen Baumaßnahmen an nach §§ 7h oder 7i EStG begünstigten Objekten zu Erhaltungsaufwand, ist eine gleichmäßige Verteilung dieses Erhaltungsaufwands auf 2 bis 5 Jahre möglich (§§ 11a, 11b EStG).
Die gesetzlichen Regelungen der erhöhten Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen sowie bei Baudenkmalen finden sich in den §§ 7h und 7i EStG. Die Sonderbehandlung von Erhaltungsaufwand bei diesen Gebäuden ist in § 11a und § 11b EStG geregelt. Steuerrechtliche Hinweise enthalten H 7h und H 7i EStH sowie H 11a und H 11b EStH.
1 Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen nach § 7h EStG
1.1 Begünstigte Maßnahmen
Begünstigt sind Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i. S. d. § 177 BauGB an im Inland in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich gelegenen Gebäuden. Baumaßnahmen in einem Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich sind nur förderungsfähig, wenn sie während der Geltungsdauer der Sanierungssatzung erfolgen. Außerdem sind Herstellungskosten begünstigt, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes in einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsgebiet dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat. Selbstständige Gebäudeteile und Eigentumswohnungen sind den Gebäuden gleichgestellt.
Nach Wortlaut und Zielsetzung des § 7h EStG sind nur Herstellungskosten an einem im Sanierungsgebiet liegenden, bestehenden Gebäude begünstigt, nicht hingegen der Neubau oder Wiederaufbau von Gebäuden. Der in § 7h Abs. 1 Satz 2 EStG verwendete Begriff der "Erneuerung" eines Gebäudes umfasst nicht dessen Abbruch und Neubau. Die Herstellung eines bautechnisch neuen Gebäudes sowie der Anbau, Umbau oder die Erweiterung eines Gebäudes sind ebenfalls nicht nach § 7h EStG begünstigt. Dies gilt z. B. für ein neu errichtetes Gebäude, dessen historische Kellerwände erhalten blieben. Auch Aufwendungen für eine Eigentumswohnung, mit der neuer Wohnraum geschaffen wurde, können materiell-rechtlich begünstigt sein, wenn und soweit sie sich auf den Altbaubestand beziehen und die Voraussetzungen des § 7h Abs. 1, 2 EStG erfüllen. Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf nach § 7h Abs. 1 Sätze 1 und 2 EStG begünstigte Maßnahmen entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind. Veräußert eine Gemeinde ein Sanierungsobjekt, das noch von ihr instandgesetzt oder modernisiert werden soll, ist der Erwerber nicht von der Förderung gem. § 7h Abs. 1 Satz 3 EStG ausgeschlossen.
Für selbst genutzte Gebäude ist § 7h EStG nicht anwendbar. Hier gelten die Regelungen des § 10f EStG.
1.2 Umfang der Begünstigung
Der Steuerpflichtige kann abweichend von § 7 Abs. 4 und 5 EStG im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren jeweils bis zu 9 % und in den folgenden 4 Jahren jeweils bis zu 7 % der Herstellungskosten für Baumaßnahmen absetzen. Der eigentliche Kaufpreis für das Gebäude ist nicht begünstigt. Die erhöhten Absetzungen können im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden 11 Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch genommen werden, die auf begünstigte Baumaßnahmen entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind.
Im Veräußerungsjahr kann die volle Jahres-AfA geltend gemacht werden. Die Nachholung versehentlich unterlassener erhöhter Absetzungen nach § 7h EStG ist nicht möglich.
Den Miteigentümern eines Gebäudes, Gebäudeteils oder einer Eigentumswohnung stehen erhöhte Absetzungen nach § 7h EStG grundsätzlich im Verhältnis ihrer Ei...