Dipl.-Finanzwirt Helmut Bur
Eine Vermietungstätigkeit ist nur dann der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zuzurechnen, wenn der Vermieter die Absicht hat, auf die Dauer der Vermögensnutzung einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, selbst wenn sich über einen langen Zeitraum Werbungskostenüberschüsse ergeben. Dieser Grundsatz ist i. d. R. auch bei Ferienwohnungen anzuwenden, wenn diese von den Steuerpflichtigen ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden und das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – abgesehen von Vermietungshindernissen – nicht erheblich, d. h. um mindestens 25 %, unterschreitet. Denn das Vermieten einer Ferienwohnung ist mit einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Nur so zeigt sich in nachprüfbarer Weise, dass die Steuerpflichtigen die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt angeboten und alle in Betracht kommenden Interessenten berücksichtigt haben. Dabei ist es unerheblich, ob die Steuerpflichtigen die Ferienwohnung in Eigenregie vermieten oder mit der Vermietung einen Dritten beauftragen. Der Vermieter hat in diesem Fall die Mieteinnahmen zu versteuern und kann die im Zusammenhang mit der Vermietung der Ferienwohnung anfallenden Aufwendungen einschließlich der AfA als Werbungskosten abziehen. Diese Kriterien gelten auch bei einer Ferienwohnung im Hause der Vermieter.
Werden Ferienwohnungen teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, ist diese Art der Nutzung der Immobilie schon für sich allein Beweisanzeichen für eine (auch) private, nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängende Veranlassung der Aufwendungen. Deshalb ist in derartigen Fällen stets zu prüfen, ob die Steuerpflichtigen die Ferienwohnung gleichwohl mit Überschusserzielungsabsicht vermietet haben. Die Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen ist schon dann erforderlich, wenn er sich eine Zeit der Selbstnutzung vorbehalten hat. Das gilt unabhängig davon, ob, wann und in welchem Umfang er von seinem Eigennutzungsrecht tatsächlich Gebrauch macht oder nicht.
Die Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Prognose ist daneben auch bei einer besonderen Gestaltung und aufwändiger Ausstattung einer Wohnung sowie einer besonderen Größe des Grundstücks erforderlich´. Dies gilt auch dann, wenn die ortsübliche Vermietungszeit überschritten wird. Entschließt sich der Steuerpflichtige dafür, nach einer vorangegangenen dauerhaften Vermietung und sich anschließender Sanierungsphase eine andere Form der Vermietung – wie etwa die Nutzung als Ferienimmobilie – aufzunehmen, ist der subjektive Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, also die Einkunftserzielungsabsicht, in diesem Zeitpunkt neu zu bewerten.
Gewerbliche Vermietung
Erfolgt die Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern im Rahmen einer gewerblichen Betriebsstätte, liegen Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor, die neben der Einkommensteuer auch der Gewerbesteuer unterliegen. Wenn die Vermietung einer Ferienwohnung als Gewerbebetrieb eingestuft wird, ist stets die Einkünfteerzielungsabsicht zu überprüfen. Die typisierende Annahme einer Einkunftserzielungsabsicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung i. S. v. § 21 EStG ist nicht auf § 15 EStG übertragbar. Bei der Vermietung eines Ferienhauses kann ein Gewerbebetrieb nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen (hoteltypische Zusatzleistungen) erbracht werden oder wenn wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse, einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare, unternehmerische Organisation erforderlich ist.
Der Vermieter einer Ferienwohnung erzielt selbst aber keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn ihm die hoteltypischen Zusatzleistungen steuerrechtlich nicht zuzurechnen sind. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn ein vom Vermieter mit der treuhänderischen Vermietung beauftragter Vermittler ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat, insbesondere weil er die hoteltypischen Zusatzleistungen auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt.