Ferienhaus/Ferienwohnung / 3 Teilweise Selbstnutzung

3.1 Überschusserzielungsabsicht

Wird eine Ferienwohnung zeitweise vermietet und zeitweise auch selbst genutzt (unter die Selbstnutzung fällt auch die unentgeltliche Überlassung an Dritte), ist diese Art der Nutzung ein Beweisanzeichen für eine auch private, nicht mit der Einkunftserzielung zusammenhängende Veranlassung der Aufwendungen. In diesen Fällen ist die Einkunftserzielungsabsicht stets zu prüfen.^[1] Der Steuerpflichtige muss im Rahmen der ihm obliegenden Feststellungslast für die Anerkennung dieser Absicht objektive Umstände vortragen, aufgrund derer im Beurteilungszeitraum ein Totalüberschuss erwartet werden kann. Dies gilt auch, wenn die Vermietung des Ferienobjekts (Ferienwohnung oder -haus) nur halbjährig, z. B. in der Sommersaison, vorgesehen ist und im Übrigen, z. B. in der Wintersaison, weder selbst genutzt noch zur Vermietung bereitgehalten wird^[2] oder wenn eine Ferienwohnung zwar fest an einen Dauermieter vermietet wird, der Eigentümer sie aber für eigene Zwecke 4 Wochen im Jahr selbst nutzt.^[3] Hat sich der Steuerpflichtige vertraglich vorbehalten, die Ferienwohnung selbst zu nutzen, so muss die Überschusserzielungsabsicht stets überprüft werden. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist bei vorbehaltener Selbstnutzung auch dann mittels einer Prognose zu überprüfen, wenn die Ferienwohnung an einer überdurchschnittlich hohen Anzahl an Tagen vermietet werden konnte.^[4] Das gilt auch in den Fällen, in denen der Steuerpflichtige die Wohnung tatsächlich nicht zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Unerheblich ist, ob sich der Vorbehalt der Selbstnutzung aus einer einzelvertraglich vereinbarten Vertragsbedingung oder aus einem formularmäßigen Mustervertrag ergibt und vom Steuerpflichtigen weder verlangt noch ausgenutzt wurde.^[5]

Der Steuerpflichtige muss im Rahmen der ihm obliegenden Feststellungslast für die Anerkennung dieser Absicht objektive Umstände vortragen, aufgrund derer im Beurteilungszeitraum ein Totalüberschuss erwartet werden konnte. Die Überschusserzielungsabsicht ist zu bejahen, wenn sich anhand der für einen Prognosezeitraum von 30 Jahren geschätzten Einnahmen und Ausgaben ein Totalüberschuss ergibt.^[6] Hat der Steuerpflichtige bereits beim Erwerb einer Ferienwohnung deren später vorgenommenen Verkauf ernsthaft in Betracht gezogen, ist der Prognose der kürzere Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung zugrunde zu legen.^[7] Ist ein Totalüberschuss nicht zu erwarten, führt dies steuerrechtlich dazu, dass die mit der Wohnung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Aufwendungen durch persönliche Motive veranlasst sind und damit in den nicht einkunftsrelevanten Bereich fallen. Bei einem nach objektiver Betrachtung nicht zu erwartenden Totalüberschuss, kommt es für die Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht nicht darauf an, aus welchen Gründen der Steuerpflichtige den Werbungskostenüberschuss hinnimmt.^[8]

Wird eine Ferienwohnung eigengenutzt und zeitweise vermietet und ist die Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen zu bejahen, sind nur solche Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, die mit der Vermietung zusammenhängen. Aufwendungen, die ausschließlich durch die Vermietung verursacht sind, sind in voller Höhe abziehbar. Entfallen Aufwendungen auf die Zeit der Eigennutzung und die Zeit der Vermietung, sind sie zeitanteilig aufzuteilen, wenn sie sowohl durch die Vermietung als auch durch die Eigennutzung verursacht sind.

Wichtig

Objektbezogene Prüfung der Überschusserzielungsabsicht

Wie der objektive Tatbestand der Einkunftserzielung ist auch die Einkünfteerzielungsabsicht objektbezogen. Sie ist nur dann in Bezug auf mehrere Objekte oder das gesamte Grundstück zu prüfen, wenn sich auch die Vermietungstätigkeit gleichzeitig auf mehrere Objekte oder auf das gesame Grundstück richtet. Werden verschiedene, auf einem Grundstück gelegene Gebäudeteile jeweils einzeln vermietet, bezieht sich die Einkünfteerzielungsabsicht nur auf das entsprechende Objekt. Es ist nicht zulässig, z. B. für beide in einem Zweifamilienhaus gelegene Ferienwohnungen, von denen jede für sich ein eigenes "Objekt" der Vermietungstätigkeit darstellt, eine gemeinsame Überschussprognose durchzuführen.

^[9]

[1] BFH, Urteil v. 16.4.2013, IX R 26/11, BStBl 2013 II S. 613.

[2] BFH, Urteil v. 28.10.2009, IX R 30/08, BFH/NV 2010 S. 850.

[3] FG München, Urteil v. 21.10.2008, 6 K 2362/06.

[4] BFH, Urteil v. 16.4.2013, IX R 26/11, BStBl 2013 II S. 613.

[5] BFH, Urteil v. 16.4.2013, IX R 22/12, BFH/NV 2013 S. 1552; BFH, Beschluss v. 7.6.2002, IX B 15/02, BFH/NV 2002 S. 1300.

[6] Ständige Rechtsprechung, u. a. BFH, Beschluss v. 4.7.2018, IX B 114/17, BFH/NV 2018 S. 1088.

[7] BFH, Urteil v. 22.1.2013, IX R 13/12, BStBl 2013 II S. 533, Rz. 18.

[8] BFH, Urteil v. 31.1.2017, IX R 23/16, BFH/NV 2017 S. 897, Rz. 22.

[9] BFH, Urteil v. 8.1.2019, IX R 37/17, BFH/NV 2019 S. 390.

3.2 Aufteilung der Aufwendungen

Um eine korrekte Zuordnung der Aufwendungen zu erreichen, sind zunächst jene Aufwendungen auszuscheiden, die ausschließlich durch die Fremdvermietung veranlasst sind. Diese Kost...