Entscheidungsstichwort (Thema)
Kaltmiete zuzüglich Umlagen als Nutzungswert für die eigengenutzte Wohnung bei Inanspruchnahme der Werbungskostenpauschale für Vermieter
Leitsatz (redaktionell)
Wird in einem der Nutzungswertbesteuerung unterliegenden Zweifamilienhaus die Werbungskostenpauschale nach § 9a Satz 1 Nr. 2 EStG sowohl für die eigengenutzte als auch die vermietete Wohnung geltend gemacht, so ist der für die eigengenutze Wohnung anzusetzende Mietwert jedenfalls dann um die vom Vermieter regelmäßig auf den Mieter umgelegten Nebenkosten (Umlagen) zu erhöhen, wenn in dem aus den ortsüblichen Vergleichsmieten abgeleiteten Mietwert Umlagen offensichtlich nicht enthalten sind.
Normenkette
EStG § 8 Abs. 2 S. 2, § 9a S. 1 Nr. 2, § 21 Abs. 2, § 52 Abs. 21
Nachgehend
Tatbestand
Streitig ist, wie der Mietwert der eigengenutzten Wohnung zu ermitteln ist, wenn der Wohnungseigentümer die Werbungskostenpauschale nach § 9 a Satz 1 Nr. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geltend macht.
Die Kläger, Eheleute, sind Eigentümer des Zweifamilienhauses. Die Wohnung im Erdgeschoß mit 149 qm bewohnen sie selbst, die Wohnung im Dachgeschoß mit 69 qm vermieten sie. Für ihre eigengenutzte Wohnung nahmen sie für das Streitjahr die Übergangsregelung nach § 52 As. 21 Satz 2 EStG in Anspruch.
Für 1996 erklärten die Kläger auf der Einnahmenseite für die Dachgeschoßwohnung Mieteinnahmen in Höhe von 4.800 DM sowie Einnahmen aus einer Umlage für Wasser in Höhe von 207 DM und für die eigengenutzte Wohnung einen Mietwert von 13.730 DM. Als Werbungskosten machten sie die Werbungskostenpauschale nach § 9 a Satz 1 Nr. 2 EStG von 42 DM/qm für beide Wohnungen mit insgesamt 218 qm = 9.156 DM geltend. Das beklagte Finanzamt (FA) schätzte auf der Einnahmenseite für die eigengenutzte Wohnung umlagefähige Kosten in Höhe von 1,50 DM/qm = 2.682 DM hinzu.
Gegen den entsprechenden Einkommensteuerbescheid für 1996 vom 29. Dezember 1997 legten die Kläger Einspruch ein, den das FA mit Einspruchsentscheidung vom 8. September 1998 zurückwies. Zur Begründung führte es aus, nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 10. Mai 1994 IX R 75/90 (BFH/NV 1995, 213) dürften Aufwendungen des Vermieters, die nach Mietrecht neben der Miete gesondert auf die Mieter umgelegt werden könnten, bei der Bestimmung des Nutzungswerts der selbstgenutzten Wohnung nur als Werbungskosten abgezogen werden, soweit sie in der als Mietwert angesetzten Marktmiete enthalten seien. Da die Werbungskostenpauschale von 42 DM/qm gerade diese Kosten abgelten solle, müsse der anzusetzende Mietwert der selbstgenutzten Wohnung den Wert der umlagefähigen Kosten enthalten. Dieser Wert sei entgegen der Ansicht der Kläger nicht im angesetzten Mietwert von 13.730 DM (4,20 DM/qm) enthalten, da es sich hierbei (mangels einer vergleichbaren fremdvermieteten Wohnung im selben Gebäude) um den lt. Mietwerttabelle ermittelten Wert handle. Der Mietwert von 7,68 DM pro qm sei im Juli 1994 anhand der Mietwerttabelle Rottweil unter Vornahme von je 10%igen Abschlägen für die Belegenheit in Deißlingen und Übergröße der Wohnung ermittelt. Bei diesem Wert handle es sich um eine Kaltmiete. Es sei daher geboten, die fiktiven umlagefähigen Kosten noch als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen. Diese Kosten seien in nicht zu beanstandender Weise auf 1,50 DM/qm geschätzt worden.
Mit der Klage machen die Kläger wie schon im Vorverfahren geltend, die Werbungskostenpauschale enthalte rechnerisch auch die Ausgaben für Strom, Heizung und Wasser. Bei Einführung dieser Pauschale und Festlegung der Höhe sei dem Gesetzgeber bekannt gewesen, daß in vielen Häusern, vor allem älteren Miethäusern, diese Ausgaben ganz oder zum Teil nicht vom Vermieter getragen würden, weil die Mieter eigene Strom-, Gas- und Wasserzähler hätten, die bei Elektroheizung und Gasetagenheizung auch die Kosten für die Heizung erfaßten. Rechtsbeziehungen bestünden nur zwischen den Mietern und den Energielieferanten, die daher auch direkt mit den Mietern abrechneten. Da in diesen Fällen keine oder nur teilweise Umlagen vereinnahmt würden, sei der Ansatz der Pauschale häufig günstiger als die Geltendmachung der tatsächlichen Werbungskosten. Solche Ungleichmäßigkeiten seien jeder Vereinfachung und Pauschalierung immanent und könnten nicht im Verwaltungswege beseitigt oder gemildert werden. Es wäre auch äußerst aufwendig, das Gesetz insoweit im Verwaltungswege nachbessern zu wollen. Die fiktiven Einnahmen aus Umlagen müßten für die verschiedensten Fällen anders berechnet werden, je nachdem für welche Energiearten Umlagen erhoben würden und für welche nicht, möglichst unter Berücksichtigung der örtlichen Preise für die einzelnen Energiearten. Das würde die gedachte Vereinfachung ins Gegenteil verkehren, wobei die Regelung des § 9 a Satz 1 Nr. 2 EStG schon so sehr beratungsintensiv sei. Bei vermieteten Wohnungen nehme die Finanzverwaltung diese Ungleichmäßigkeiten hin. Bei der Besteuerung des Nutzung...