Entscheidungsstichwort (Thema)
Renovierungskosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
Leitsatz (redaktionell)
Ist die Veräußerung eines Mietobjekts nicht steuerbar, sind die in engem Zusammenhang mit der Veräußerung angefallenen Aufwendungen nicht einkommensteuermindernd zu berücksichtigten. Die Mitveranlassung der Aufwendungen durch die Abnutzung der Immobilie während der bisherigen Vermietungstätigkeit reicht nicht aus, um den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu rechtfertigen.
Normenkette
Nachgehend
Tenor
1) Die Klage wird abgewiesen.
2) Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
3) Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
Streitig ist die Abzugsfähigkeit von Reparaturaufwendungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Die Klägerin (Klin) – eine Grundstücksgemeinschaft – war seit dem Jahr 1991 u.a. Eigentümerin der Grundstücke „UX” in – A –, die sie zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nutzte. Mit notariellem Vertrag vom 15. Januar 1998 wurden diese Grundstücke zum Preis von 716.000 DM an Frau R.Z. verkauft. Nach Ziffer 1 der im Kaufvertrag vereinbarten „Bestimmungen” entfiel auf das zum Vertragsgegenstand gehörende Mühlrad – in dem von der Verkäuferin durch Renovierung herzustellenden Zustand – ein Kaufpreisanteil von 145.000 DM. In Ziffer 3 der „Bestimmungen” verpflichtete sich die Verkäuferin, das Mühlrad bis spätestens 31. Dezember 1998 entsprechend dem von ihr abgeschlossenen Bauvertrag zu renovieren bzw. zu ersetzen. Die Besitzübergabe sollte auf den 31. Dezember 1998 Zug um Zug gegen vollständige Zahlung des Kaufpreises erfolgen. Nutzen und Lasten sollten jedoch sofort auf die Käuferin übergehen. Mit notariellem Vertrag vom 17. Juli 1998 wurde der Kaufpreis auf 711.000 DM herabgesetzt, wobei der auf das Mühlrad entfallende Kaufpreisanteil unverändert blieb. Hinsichtlich der Besitzübergabe vereinbarten die Vertragsparteien, dass diese nunmehr sofort erfolgen solle.
In der Feststellungserklärung 1998 wurden von der Klin u.a. Renovierungskosten für das Mühlrad in Höhe von 116.000 DM als Werbungskosten geltend gemacht.
Im Feststellungsbescheid für 1998 vom 12. Januar 2001 stellte der Beklagte (Bekl) die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit -11.521 DM fest. Dabei erkannte er die Renovierungskosten für das Mühlrad nicht als Werbungskosten an, da diese veräußerungsbedingt entstanden seien.
Mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 6. Februar 2001 legte die Klin Einspruch gegen den Feststellungsbescheid vom 12. Januar 2001 ein. Zur Begründung ließ sie vortragen, die Kosten für die Renovierung des Mühlrades seien keine veräußerungsbedingten Kosten, da die Renovierung bereits vor der Veräußerung erforderlich gewesen sei. Die Renovierung sei bereits im Jahr 1994 geplant worden. Bereits damals sei das erste Angebot bezüglich der beabsichtigten Renovierung des Mühlrads eingeholt worden. Im Januar 1997 sei von der Fa-S – dann ein neues Angebot gemacht worden. Auf dieser Grundlage sei am 16. April 1997 ein Bauvertrag abgeschlossen worden. Zu diesem Zeitpunkt sei das Objekt vollständig vermietet gewesen. Die Renovierung sei deshalb während der Vermietungsphase beschlossen und begonnen worden. Der Bauvertrag sei Bestandteil des Kaufvertrages geworden, weil die Käuferin habe sicherstellen wollen, dass die Arbeiten entsprechend dem Reparaturvertrag zu Ende geführt werden sollten. Allerdings seien vom Denkmalschutzamt 54.000 DM für diese Arbeiten erstattet worden, weshalb nur noch 62.000 DM als Werbungskosten geltend gemacht würden.
Mit Einspruchsentscheidung vom 3. September 2004 wies der Bekl den Einspruch der Klin als unbegründet zurück, da die Renovierungskosten für das Mühlrad keine Werbungskosten darstellten. Würden im Rahmen einer Grundstücksveräußerung vom Verkäufer übernommene Reparaturen durchgeführt, seien die dafür zu erbringenden Aufwendungen nicht mehr der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung”, sondern der nicht einkommensteuerbaren Vermögensumschichtung zuzurechnen. Die Mitveranlassung der Aufwendungen durch die bisherige Vermietungstätigkeit, die darin bestehe, dass das Mietobjekt während der Nutzung durch den Veräußerer reparaturbedürftig geworden sei, reiche nicht aus, um den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu rechtfertigen. Denn der objektive Zusammenhang der Aufwendungen mit der früheren Einkunftserzielung werde durch die von den Beteiligten gewollte Verknüpfung mit der nicht einkommensteuerbaren Grundstücksveräußerung überlagert. Ab diesem Zeitpunkt sei auch die für den Werbungskostenabzug grundsätzlich erforderliche Absicht der Klin zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nicht mehr gegeben. In Anwendung der vorstehenden Grundsätze seien die Aufwendungen für die Renovierung des Müh...
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