Entscheidungsstichwort (Thema)
Vermietung und Verpachtung - Grundsätze für Liebhaberei bei Verpachtung unbebauter Grundstücke und Maßgabe einer Totalüberschussprognose über 30 Jahre für jedes einzelne Grundstück
Leitsatz (redaktionell)
- Die Überschusserzielungsabsicht ist für verpachtete unbebaute Grundstücke nicht regelmäßig zu unterstellen, sondern anhand einer Totalüberschussprognose zu überprüfen.
- Die Totalüberschussprognose ist für einen Zeitraum von 30 Jahren anzufertigen, in dem bei einer Finanzierung zu Standardkonditionen die Kredite getilgt werden.
- Die Absicht der Bebauung und Vermietung ist nicht zu berücksichtigen, wenn die Bebauung wegen offensichtlich fehlender Planung nicht in ein konkretes Stadium getreten ist.
- Aufwendungen, für ein leerstehendes Gebäude sind nur dann als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn der Entschluss zur Einkünfteerzielung endgültig gefasst und nicht wieder aufgegeben worden ist, das heißt die Absicht zur dauerhaften Fremdvermietung gegeben ist.
Normenkette
EStG § 9 Abs. 1, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
Streitjahr(e)
1998, 1999
Nachgehend
Tatbestand
Streitig ist, ob die Verluste der Kläger aus Vermietung und Verpachtung steuerlich anzuerkennen sind.
Die Kläger haben mit notariellem Kaufvertrag vom 18.11.1993 folgende Grundstücke mit einer Gesamtfläche von ca. 97.000 m² in B-Stadt zu einem Kaufpreis von 150.000 DM gekauft:
a) Grundbuch von T-Stadt Blatt 219, Gemarkung T-Stadt - Wald, Flur 1, Flurstück 141, 9.615 m²
b) Grundbuch von L-Stadt Blatt 403, Gemarkung B-Straße, Flur 1,
Flurstück 51, B-Straße 1, |
51.411 m² |
Flurstück 63, |
24.969 m², |
Flurstück 69, B-Straße 15, |
4.584 m², |
Flurstück 78, |
903 m², |
Flurstück 97, |
4.229 m². |
Besitz, Kosten und Lasten gingen im Jahr 1996 auf die Kläger über.
Die Klägerin schied zum 31.12.1999 aus der Grundstücksgemeinschaft aus.
78.909 m² der gekauften Fläche waren zur Zeit des Kaufes und bis zum 31.12.2003 an die B-GmbH zur landwirtschaftlichen Nutzung verpachtet. Zu der verpachteten Fläche gehörte auch das Flurstück 69. Die Kläger erzielten aus der Verpachtung jährliche Einnahmen in Höhe von 1.197 DM. Auf dem Flurstück 69 befand sich ein von der ehemaligen LPG errichtetes Kulturhaus nebst Garage. Das Kulturhaus und die Garage standen nicht im Eigentum des Veräußerers und wurden vom Verkauf ausgeschlossen.
Das Flurstück 51, B-Straße 1 ist mit einem Hofgebäude bebaut. Zu dem Hofgebäude gehört eine Grundstücksfläche von 2.400 m². Daneben liegt ein Teichgrundstück mit einer Fläche von 800 m². Zu den erworbenen Flächen gehört außerdem ein Waldstück mit einer Fläche von ca. 9.500 m² und eine Sumpfwiese mit einer Fläche von ca. 4.500 m².
Von dem Flurstück 69 ist nach einer Auskunft des Bauamtes L-Stadt vom 15.12.1999 nur der Teil bebaubar, auf welchem sich das Kulturhaus und die Garage befinden. Im Übrigen seien die von den Klägern erworbenen Grundstücke weder Bauland noch Bauerwartungsland (s. Schreiben des Bauamtes L-Stadt vom 20.10.1999).
Die Kläger haben im Jahr 1996 die J-Immobilien Service und im Jahre 1997 die T-Immobilien GmbH mit dem Verkauf der Hofanlage B-Straße 1 beauftragt.
Für 1996 und 1997 stellte der Beklagte Verluste aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von jeweils 24.885 DM bestandskräftig fest. Für 1998 und 1999 beantragten die Kläger Verlustfeststellungen in Höhe von 25.665 DM für 1998 und in Höhe von 24.885 DM für 1999. Die Verluste wurden unter Berücksichtigung der nachfolgenden Werbungskosten ermittelt:
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1998 |
1999 |
Schuldzinsen |
14.851 DM |
14.071 DM |
AfA |
311 DM |
311 DM |
15 Fahrten (Sonder-WK des Klägers) |
11.700 DM |
11.700 DM |
Der Beklagte erkannte den für 1998 erklärten Verlust zunächst an. Der Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für 1998 vom 27.07.1999 erging hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aber vorläufig nach § 165 Abs.1 Abgabenordnung (AO), da die Einkunftserzielungsabsicht noch nicht abschließend beurteilt werden könne. Mit Änderungsbescheid vom 12.10.2000 lehnte der Beklagte die Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für 1998 ab. Unter dem Punkt „Erläuterungen” teilte der Beklagte den Klägern mit, die Verluste aus Vermietung und Verpachtung könnten mangels Einkunftserzielungsabsicht nicht berücksichtigt werden, da die von den Klägern im Vorfeld eingereichten Unterlagen die Verkaufsabsicht des Objektes, nicht aber die Vermietungsabsicht belegten.
Aus denselben Gründen erließ der Beklagte am 12.10.2000 für das Jahr 1999 einen Bescheid über die Ablehnung der Feststellung von Besteuerungsgrundlagen.
Gegen die Bescheide legten die Kläger Einspruch ein.
Zur Begründung führten die Kläger an, sie hätten das Grundstück erworben, um es nach Bebauung oder Sanierung zu vermieten. Das gesamte Grundstück habe eine Größe von ca. 97.500 m². Hiervon seien ca. 80.000 m² an die LPG und B-Genossenschaft bis zum Jahre 2003 verpachtet. Eine vorzeitige Kündigung dieses Vertrages sei nicht möglich. Die B-Genossenschaft hab...