Entscheidungsstichwort (Thema)
Einheitswertermittlung von Golfplätzen
Leitsatz (redaktionell)
Bei der Bewertung einer im Einzugsbereich von Großstädten gelegenen Golfplatzfläche im Vergleichswertverfahren ist kein Zuschlag wegen eines Ertragsvorteils gegenüber landwirtschaftlich genutzten Vergleichsflächen vorzunehmen.
Normenkette
BewG § 9 Abs. 1, § 17 Abs. 3
Streitjahr(e)
1994
Nachgehend
Tatbestand
Streitig ist, wie ein Grundstück, das an einen Golfclub verpachtet ist, auf den 01.01.1994 zu bewerten ist.
Die Kläger betrieben ursprünglich einen in der Gemarkung „U” belegenen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb. Die den Klägern gehörenden Flurstücken sind an einen Golfclub verpachtet.
Mit Einheitswertbescheid (Nachfeststellung auf den 01.01.1994) vom 24.11.1998 wurde für das Grundstück „U”, Golfplatz- und Parkplatzgelände, der Einheitswert auf 822.400,00 DM und die Grundstücksart „unbebautes Grundstück” festgestellt. Der Einheitswert wurde aufgrund einer Fläche von 233.141 qm und eines Bodenwertes von 3,50 DM/qm für 228.481 qm und 5,00 DM für 4.300 qm (Parkplatzgelände) errechnet.
Die Kläger legten gegen diesen Einheitswertbescheid fristgerecht Einspruch ein, den sie u. a. damit begründeten, daß die Bewertung der Flächen mit 3,50 DM/qm nicht stimmen könne. Der Wert der Grundfläche könne sich nicht durch die Verpachtung und Nutzung als Golfplatz mehr als verzehnfacht haben.
In einer innerdienstlichen Stellungnahme des Finanzamtes „Y” vom 09.02.1999 wurde die Ansicht vertreten, die Finanzverwaltung habe aufgrund alter Kaufpreiskarten eine ausreichende Anzahl von Vergleichswerten auf den 01.01.1964 für landwirtschaftliche Flächen. Die Vergleichswerte lägen zwischen 2,50 DM/qm und 6,00 DM/qm, so dass ein Preis von 3,50 DM/qm für das streitige Grundstück für zutreffend gehalten werde. Außerdem lägen der Finanzverwaltung auch Vergleichswerte für Golfflächen zum 01.01.1964 vor, die zwischen 10,00 DM/qm und 12,50 DM/qm lägen.
Durch Einspruchsentscheidung vom 19.05.1999 wurde der Einspruch der Kläger als unbegründet zurückgewiesen.
Die Kläger haben am 10.06.1999 Klage erhoben.
Sie sind der Ansicht, daß Bewertungsmaßstab für Golfplätze der gemeine Wert gemäß § 9 Bewertungsgesetz (BewG) sei, der identisch sei mit dem Verkehrswert im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) und konkretisiert werde durch die Vorschriften der Wertermittlungsverordnung (WertV). Nach diesen Vorschriften werde der gemeine Wert bzw. der Verkehrswert, der der Bewertung zugrundezulegen sei, durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen sei. Anerkannte Bewertungsverfahren seien dabei gemäß § 7 WertV das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrerer dieser Verfahren in Kombination.
Da das Bewertungsobjekt auf Grund seiner Nutzung ein Unikat sei, für das es keine Vergleichsmöglichkeiten gebe, weil Golfgrundstücke üblicherweise nicht gehandelt würden, sei das Vergleichswertverfahren auszuschließen. Auch ein gewöhnlicher Geschäftswert für das Grundstück sei nicht festzustellen, da es für solche Objekte keinen Markt gebe, auf dem sich Anbieter und Nachfrager vergleichbarer Golfplätze treffen könnten. Die Wertermittlung könne deshalb nur unter der Fiktion eines derartigen Marktes erfolgen. Als potenzieller Käufer eines Grundstücks der hier zu bewertenden Art komme nur ein Investor in Frage, der eine Golfsportanlage bauen wolle. Ein solcher Investor könne entweder ein Kapitalanleger sein, der eine Renditeanlage tätigen wolle, oder ein Sportverein, für den die golfsportliche Betätigung im Vordergrund stehe. Der Kapitalanleger sei nur bereit einen solchen Kaufpreis zu zahlen, der ihm eine angemessene Verzinsung des investierten Kapitals gewährleiste. Für diesen denkbaren Käufer komme daher für die Bestimmung des Verkehrswertes nur eine Bewertung im Ertragswertverfahren in Frage. Ein Sportverein würde sicherlich auch derartige Renditegesichtspunkte in seine Investitionsüberlegungen einfließen lassen, würde jedoch die sportgewollte Investition in eine Golfanlage in den Vordergrund stellen, so daß für diesen gedachten Käufer das kostenorientierte Sachwertverfahren für die Verkehrswertermittlung von ausschlaggebender Bedeutung sei.
Auf Grund der historischen Entwicklung klaffe in Deutschland bei landwirtschaftlichen Grundstücken eine erhebliche Diskrepanz zwischen Ertragswert und Substanzwert. Diese Diskrepanz zeige sich auch im vorliegenden Fall. Vor der Verpachtung des Grundstücks der Kläger zu Golfzwecken habe der Verkehrswert des rein landwirtschaftlich genutzten Grundstücks bei 5,00 DM/qm gelegen, der für landwirtschaftlich genutzte Flächen in diesem Raum noch heute im Rahmen der Ortsüblichkeit liege. Die Kläger erzielten bei Verpachtung an einen Landwirt 800,00 DM/ha, umgerechnet 0,08 DM/qm. Dies entspreche bei einer a...