FG Düsseldorf Urteil vom 25.07.2001 - 7 K 156/98 GE

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grunderwerbsteuerliche Behandlung eines Geschäftsbesorgungsvertrages betr. Umbauarbeiten nach Wunsch der Veräußererseite

Leitsatz (redaktionell)

Die durch Umbauarbeiten verursachten Kosten sind auch dann Teil der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage, wenn bei der Grundstücksveräußerung ein Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Veräußererseite über die Veranlassung dieser Umbauarbeiten im Namen und auf Rechnung des Erwerbers abgeschlossen und dadurch die Realisierung einer auf Seiten des Veräußerers (und Gebäudenutzers) bereits vorliegenden Planung sichergestellt wird.

Normenkette

GrEStG § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1

Tatbestand

Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob der Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks einerseits und der Geschäftsbesorgungsvertrag zur Durchführung von Umbauarbeiten auf dem erworbenen Grundstück andererseits ein einheitliches Vertragswerk bilden, das insgesamt den Erwerb eines Grundstücks mit umgebauten Gebäuden zum Inhalt hat.

Gegenstand der hier umstrittenen vertraglichen Vereinbarungen ist ein mit Bankgebäuden bebautes Areal in der Innenstadt von "A". Eigentümerin war ursprünglich die "G-KG". Genutzt wurden die Aufbauten von ihrer Komplementärin, der "C-AG", in "B". Diese plante im Jahre 1992 die Modernisierung und Erweiterung der Gebäude. In diesem Zusammenhang wurde auch die Klägerin gegründet und Anfang Oktober ein sogenanntes Beteiligungskonzept erstellt (Bl. 92 ff der vom Gericht beigezogenen Grunderwerbsteuerakte). Diesem Konzept folgend erwarb die Klägerin mit notariell beurkundetem Vertrag vom 30.10.1992 den im Vertrag näher bezeichneten Grundbesitz, und zwar zu einem Kaufpreis in Höhe von 202.300.000,-- DM. Der zunächst durch Vertreter ohne Vertretungsmacht abgeschlossenen Vertrag wurde unter dem 16.11.1992 von der "C-AG" als Komplementärin der Verkäuferin genehmigt. Dem Kaufvertrag beigefügt waren Immobilien-Leasing-Verträge, die schon zuvor abgeschlossen worden waren. Darin hatte die Klägerin die Immobilie bereits am 29.10.1992 auf die Dauer von 30 Jahren an die "S-GmbH" vermietet und diese wiederum hatte unter dem 29./30.10.1992 einen Leasing-Vertrag mit der "C-AG" abgeschlossen. Wegen der Einzelheiten der erwähnten Verträge wird auf die ebenfalls in den Grunderwerbsteuerakten enthaltenen Ablichtungen (Bl. 3 ff der Akten) Bezug genommen.

Der Beklagte setzte wegen des Erwerbsvorganges die Grunderwerbsteuer mit Bescheid vom 10.12.1992 auf 4.046.000,-- DM fest (202.300.000,-- DM x 2 v.H.).

Im März 1997 führte die Großbetriebsprüfung in "A" bei der Klägerin eine Außenprüfung durch, die sich unter anderem auf die vorgenannte Steuerfestsetzung bezog. Hierbei würdigte der Prüfer auch die Unterlagen, die dem Beklagten bei der Festsetzung noch nicht vorgelegen hatten, nämlich das Beteiligungskonzept und einen Geschäftsbesorgungsvertrag vom 5./9.11.1992 (Bl. 89 ff der Grunderwerbsteuerakte). Darin hatte die Klägerin die "C-AG" beauftragt, im Namen der Klägerin und auf deren Rechnung alle notwendigen Maßnahmen zur Durchführung der geplanten Umbau- und Modernisierungsarbeiten zu veranlassen. Die hierdurch verursachten Kosten sollten ein Volumen von 25 Mio DM nicht überschreiten. Der Außenprüfer gelangte zu der Rechtsauffassung, daß die Klägerin gleichsam eine Immobilie mit schlüsselfertig hergerichteten Aufbauten erworben habe. Daher seien die im Rahmen der Bauarbeiten tatsächlich angefallenen Kosten in Höhe von 27.555.137,-- DM in die für die Grunderwerbsteuer maßgebliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Wegen der Einzelheiten der Feststellungen der Außenprüfung wird auf den Betriebsprüfungsbericht vom April 1997 Bezug genommen (Bl. 67 ff der Grunderwerbsteuerakte).

Der Beklagte folgte den Ausführungen des Prüfers und erließ unter dem 30.4.1997 einen nach § 173 Abgabenordnung - AO - geänderten Grunderwerbsteuerbescheid, in dem er, ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von nunmehr 229.855.137,-- DM, die Steuer auf 4.597.102,-- DM festsetzte. Den Einspruch der Klägerin wies er als unbegründet zurück.

Im Klageverfahren trägt die Klägerin vor:

Der angefochtene Grunderwerbsteuerbescheid sei rechtswidrig. Zwar sei es richtig, daß bei Erwerb des Grundstücks die Planungen für die vorgesehenen Bauarbeiten schon abgeschlossen gewesen seien, Absprachen zwischen der "C-AG" und den Architekten sowie den Handwerksunternehmen vorgelegen hätten und Bauarbeiten im Volumen von rund 4 Mio DM bereits ausgeführt gewesen seien. Der Kaufvertrag über das Grundstück und die Verträge über die Ausführung des Bauvorhabens könnten aber dennoch nicht als einheitliches Vertragswerk angesehen werden.

Nach dem Inhalt des Kaufvertrages habe die "G-KG" die Immobilie ohne Haftung für Sachmängel oder eine bestimmte Verwendbarkeit veräußert, das heißt die "G-KG" habe nicht die Übergabe eines in bestimmter Weise hergerichteten Grundstücks geschuldet. Auch sie (die Klägerin) habe im Kaufvertrag weder die Verpflichtung übernommen, den erworbenen Grundbesitz in bestimmter W...