rechtskräftig
Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterabfindungen als Werbungskosten
Leitsatz (amtlich)
Abfindungszahlungen des Grundstückserwerbers an die Mieter für die vorzeitige Räumung sind Werbungskosten, wenn das Grundstück in unverändertem Zustand einer neuen und besseren Nutzungsverwertung zugeführt wird. Dem steht nicht entgegen, dass dem neuen Pächter gestattet ist, das Grundstück abzureißen und für seine Zwecke herzurichten.
Normenkette
EStG § 9 Abs. 1, § 7 Abs. 4, § 21; HGB § 255
Tatbestand
Die Kläger – Mutter und Sohn – erwarben 1988 in Gesellschaft bürgerlichen Rechts vom Z-Verein e.V. sechs zusammenhängende Grundstücke mit der Belegenheit X-Straße 3 a und b, 5 a und b sowie 7 a und b (Größe jeweils zwischen 300 und 400 qm). Der Kaufpreis betrug 1 Mio. DM. Im Kaufvertrag verpflichteten sich die Käufer, die Grundstücke nach Räumung ausschließlich der L. GmbH (L GmbH), die eine Kfz-Vertragswerkstatt betreibt, für deren gewerbliche Zwecke zur Verfügung zu stellen.
Jeweils zwei der nebeneinander liegenden Grundstücke waren mit einem Doppelhaus bebaut, die Wohnungen waren vermietet. Die Kläger hatten sich im Kaufvertrag verpflichtet, den Mietern vor dem 31.12.1990 weder zu kündigen noch die Miete zu erhöhen.
Das mittlere Doppelhaus 5 a und b wurde von den Mietern vorzeitig geräumt. Am 15.11.1989 verpachteten die Kläger ein ca. 1585 qm großes Teilstück der (insgesamt 2.028 qm umfassenden) Grundstücksfläche, nämlich die inzwischen geräumten Grundstücke 5 a und b sowie die jeweils rückwärtigen unbebauten Teile der Grundstücke 3 a und b und 7 a und b. Nach den Bestimmungen des Pachtvertrages ist die Pächterin „zu baulichen und sonstigen Veränderungen des Pachtobjektes befugt, soweit sie betriebsnotwendig sind und die Zweckbestimmung des Pachtobjektes nicht beeinträchtigen”. Über die Zweckbestimmung des Pachtobjektes ist im Vertrag nichts ausgesagt. Die L. GmbH ließ das Doppelhaus auf den Grundstücken 5 a und b im Dezember 1989 auf eigene Kosten abreißen und verwendete das Pachtgelände als Stellplatz.
Nachdem die Mieter die beiden anderen Doppelhäuser geräumt hatten, wurden die restlichen Flächen mit einem „zweiten Nachtrag zum Pachtvertrag 90/1” unter dem Datum 30.3.1990 in den Pachtvertrag einbezogen. In den Gebäuden der Grundstücke 3 a und b, 7 a und b brachte die L. GmbH zunächst Praktikanten der Kfz AG aus den neuen Bundesländern unter, die sie zu einer mehrmonatigen Ausbildung angenommen hatte; außerdem wohnte zunächst noch ein Angestellter der L. GmbH in einer der Wohnungen, der gleichzeitig die Aufgabe eines Platzwartes innehatte.
Die L. GmbH ließ 1992 zunächst das Gebäude auf den Grundstücken 3 a und b abreißen und durch einen Verkaufscontainer ersetzen. 1995 wurde auch das Gebäude auf den Grundstücken 7 a und b abgerissen.
Den Mietparteien der Doppelhäuser 3 a und b sowie 7 a und b hatten die Kläger im Jahre 1989 18.000 DM und im Jahr 1990 13.600 DM als Abfindung für die vorzeitige Räumung der Grundstücke gezahlt.
In den für die Streitjahre eingereichten Steuererklärungen wiesen die Kläger unter Berücksichtigung der Mieterabfindungen als Werbungskosten Verluste von 87.461,74 DM (1989) bzw. 39.910,97 DM (1990) aus. Der Beklagte erteilte zunächst erklärungsgemäße Feststellungsbescheide. Nach einer Außenprüfung erließ der Beklagte für die Streitjahre geänderte Feststellungsbescheide und stellte die Verluste aus Vermietung und Verpachtung für 1989 nur noch mit 58.367 DM und für 1990 mit 18.703 DM fest. Der Beklagte behandelte dabei u. a. die Abfindungszahlungen an die Mieter nicht als Werbungskosten, sondern als zusätzliche Aufwendungen auf den Grund und Boden.
Mit dem rechtzeitig eingelegten Einspruch machten die Kläger geltend, die Abfindungszahlungen seien Werbungskosten, denn mit den durch die Abfindung geschaffenen veränderten Nutzungsmöglichkeiten habe sich die Rentabilität nachhaltig verbessert. Der Einspruch blieb erfolglos.
Auf die Einspruchsentscheidung vom 22.4.1996 haben die Kläger rechtzeitig Klage erhoben.
Sie machen geltend:
Die Grundstücke seien erworben worden, um sie nach Auszug der Mieter insgesamt an die L GmbH zu verpachten. So sei es auch geschehen. Nach dem Auszug der Mieter seien die technisch und wirtschaftliche verbrauchten Gebäude abgerissen worden. Die Pächterin habe die Abbruchkosten getragen. Sowohl der Zeitpunkt des Abrisses der Gebäude als auch der Umstand, dass die Pächterin die Kosten hierfür getragen habe, mache deutlich, dass Gegenstand des Pachtvertrages nicht ein unbebautes Grundstück gewesen sei. Die Gebäude seien deshalb auch nicht in Abbruchabsicht erworben worden. Sie, die Kläger, hätten die Gebäude auch nicht abbrechen lassen. Die Abfindungszahlungen an die Mieter stünden somit nicht im Zusammenhang mit dem Erwerb eines unbebauten Grundstückes, sie dienten vielmehr der Erzielung höherer Einnahmen aus dem Grundstück durch Verpachtung an die L. GmbH.
Die Kläger beantragen,
die Feststellungsbescheide für 1989 und 1990 vom 16.9.1993 in der Gestalt der Einspruchsentscheidung vo...
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