Revision eingelegt (BFH IX R 13/24)
Entscheidungsstichwort (Thema)
Einkommensteuer: Fondsetablierungskosten. - Revision eingelegt (Aktenzeichen des BFH: IX R 13/24)
Leitsatz (amtlich)
1. Miet- oder Pachtgarantien im Rahmen eines Immobilienanlageprojekts unter Beteiligung eines geschlossenen Immobilienfonds können Fondsetablierungskosten im Sinne von § 6e Abs. 2 EStG darstellen.
2. Es bestehen keine durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die rückwirkende Anwendung von § 6e EStG auf den Veranlagungszeitraum 2014 (§ 52 Abs. 14a EStG).
Normenkette
EStG §§ 6e, 52 Abs. 14a; HGB § 255; AO §§ 42, 164; GG Art. 100 Abs. 1; BVerfGG § 13 Nr. 11, § 80 ff.
Tatbestand
Die Beteiligten streiten darüber, ob Aufwendungen für eine sogenannte Pre-Opening-Zahlung und eine Pachtgarantie als Anschaffungskosten in Form von Fondsetablierungskosten abzuschreiben sind oder ob es sich hierbei um sofort abzugsfähige Werbungskosten handelt.
Die Klägerin wurde 2007 in A gegründet und firmierte zunächst unter B GmbH & Co. KG. Persönlich haftende Gesellschafterin war die Beigeladene zu 1) mit einer Einlage in Höhe von ... € (94 %) und Kommanditistin die Beigeladene zu 2) mit einer Einlage in Höhe von ... € (6 %). Die Klägerin fungierte als Projektentwicklungsgesellschaft im Bereich Immobilien. Geschäftsgegenstand war die Errichtung und Entwicklung einer Immobilie mit ... Studierendenapartments sowie ... Pkw-Stellplätzen in C (...).
Mit Vertrag vom ... und ... März Jahr 2013 verkauften die Gesellschafter der Klägerin 94,9 % ihrer Beteiligungen (... € Komplementäranteil und ... € Kommanditanteil) an die D GmbH & Co. KG (94,89 %) und die E GmbH (0,01 %) für einen Kaufpreis in Höhe von ... €. Der Stichtag für die Übertragung der Anteile ergab sich gemäß § 4 des Kaufvertrages insbesondere aus der Fertigstellung des Bauvorhabens. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Kaufvertrag vom ... März 2013 verwiesen (...).
Bei der Erwerberin D GmbH & Co. KG handelt es sich um einen sogenannten geschlossenen Immobilienfonds, der eine große Gruppe von Kapitalanlegern gebündelt hatte und die Klägerin als Anlageobjekt hielt. Für die Werbung der Anleger wurde am 14. Juni 2013 ein Verkaufsprospekt vom Projektanbieter, dem F GmbH & Co. KG (im Prospekt als F Immobilien bezeichnet), aufgelegt, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird (...).
Am ... September 2014 vereinbarten die Gesellschafter der Klägerin einen neuen Gesellschaftsvertrag, welcher erst zum Übertragungsstichtag im Sinne von § 1a.6 des Kaufvertrages in Kraft treten sollte. Die Firma der Klägerin wurde geändert und im Rahmen des Anteilserwerbs wurde die Komplementärin ausgetauscht und eine geschäftsführende Kommanditistin bestellt. Weitere Kommanditisten waren die Beigeladene zu 2) und die D GmbH & Co. KG. Die ursprüngliche Komplementärin (die Beigeladene zu 1) schied zum ... September 2014 aus. Die Gesellschaft erzielte danach Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Im ... 2014 verlegte die Klägerin ihren Sitz nach Hamburg. Die Beigeladene zu 2) schied im Jahr 2021 aus der Klägerin aus.
Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages über die Gesellschaftsanteile an der Klägerin hatte die Gesellschaft bereits am ... März 2013 einen Pachtvertrag abgeschlossen. Die Parteien des Pachtvertrages sind die Klägerin als Verpächterin sowie die G Stiftung als Pächterin. Stiftungsgegenstand der Pächterin ist die Unterstützung von Studierenden durch den Betrieb von Wohnheimen. Als weitere Partei fungierte die H GmbH & Co. KG, die am selben Tag, dem ... März 2013, einen Garantievertrag mit der Klägerin als Garantienehmerin unterzeichnete. Im Pachtvertrag sind insbesondere folgende Regelungen enthalten:
Nach § 1 Nr. 1.1 des Pachtvertrags wird der Verpächter Eigentümer eines dort konkret benannten Grundstücks, welches der Verpächter mit einem Gebäude mit Apartments und Pkw-Stellplätzen nebst Außenanlagen bebauen wird. Der Vertrag ist auf 25 Jahre fest abgeschlossen und beginnt mit der Übergabe des Pachtgegenstandes (§ 3 Nr. 3.1 des Vertrags). Nach § 4 Nr. 4.2 des Pachtvertrags zahlt die Pächterin an den Verpächter eine Pacht, die sich aus den tatsächlichen Mieteinnahmen abzüglich einer Kostenpauschale für die vom Pächter zu tragenden Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ergibt. Der Pächter hat nach § 7 des Pachtvertrags eine Betriebspflicht und ist unter anderem verpflichtet, die Apartments und die Stellplätze zu vermieten. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Pachtvertrag verwiesen (...).
Der Garantievertrag vom ... März 2013 enthält insbesondere folgende Regelungen:
Der Garantiegeber steht dem Garantienehmer im Wege eines selbständigen Schuldversprechens dafür ein, dass er aus der Verpachtung des Garantieobjekts gemäß dem Pachtvertrag eine Jahrespacht in Höhe von ... € erzielt (§ 2 Nr. 2.3 des Garantievertrags). Der Garantiebetrag wird nach § 2 Nr. 2.4 des Vertrags an die laufende Preisentwicklung angepasst. In § 2a des Garantievertrags ist zur S...