Entscheidungsstichwort (Thema)
Übernahme der Mietschulden des früheren Mieters durch den Nachmieter als dem normalen Tarif unterliegende Mieteinnahmen des Vermieters. Einkommensteuer 1968
Leitsatz (amtlich)
1. Zahlt ein neuer Mieter die über mehrere Jahre aufgelaufenen Mietrückstände des vorherigen Mieters, um das Mietrecht an dem Objekt zu erhalten, so liegen für den Vermieter voll im Jahr des Zuflusses zu erfassende Mieteinnahmen und nicht etwa eine tarifbegünstigte Entschädigung vor.
2. Zur Behandlung einer Sonderzahlung des neuen Mieters an den Vermieter als Mietvorauszahlung bzw. verlorener Zuschuss.
Normenkette
EStG 1968 § 34 Abs. 2, § 24 Ziff. 1 Buchst. a; EStR Abschn. 163 Abs. 2 Ziff. 1 Buchst. c; EStG § 21
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens fallen den Klägern zur Last.
Die Revision ohne Rücksicht auf die Höhe des Streitwerts wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Die Beteiligten streiten darüber, ob ein dem Kläger bei der Vermietung einer Gaststätte von dem Mieter für zuvor „aufgelaufenen Mietrückstand” gezahlter Betrag steuerpflichtige Einkunft aus Vermietung und Verpachtung ist.
Die Kläger hatten im Streitjahr 1968 Einkünfte aus Gewerbebetrieb und Kapitalvermögen und auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, da der Kläger Eigentümer eines in Hamburg …, belegenen gemischt genutzten Grundstücks ist. Eine darin befindliche Gaststätte nebst Wohnung war an den Gastwirt D. vermietet, der seit mehreren Jahren die Miete schuldig geblieben war.
Im Mai 1968 vermietete der Kläger dieses Gewerbeobjekt an die E.. Als Mietzins wurden für die Gaststätte 980 DM monatlich und für die Wohnung 250 DM monatlich vereinbart. In Ziffer 4 des Mietvertrags verpflichtete sich die E. bei Unterzeichnung des Vertrages,
„den aufgelaufenen Mietrückstand nebst Kosten in Höhe von 30 000,– DM (dreißigtausend in Worten) auf das vorgenannte Verwaltungskonto S. zu überweisen.”
Ferner hatte die E. die gemieteten Räume auf eigene Kosten zu renovieren und die äußere Fassade des Mietobjekts umzugestalten. Der Betrag von 30 000 DM wurde dem Kläger im Mai 1968 überwiesen.
In ihrer Einkommensteuer (ESt)-Erklärung 1968 vom 17. September 1969 erläuterten die Kläger den Betrag von 30 000 DM dahin, daß er „als Ersatz für die entgangenen Einnahmen” gezahlt worden sei. Die von dem Gastwirt D. zu zahlende Miete habe über mehrere Jahre hinweg ausgestanden. Durch den Betrag werde der Ausfall an Mieten, Wassergeld etc. aus den Jahren 1964 bis 1967 abgegolten. Infolge des nachträglichen Zufließens sei im Jahre 1968 eine Zusammenballung der Mieteinnahmen entstanden. Die Kläger beantragten, für die außerordentliche Einnahme den ermäßigten Steuersatz gemäß § 34 Einkommensteuergesetz anzuwenden, da es sich um Entschädigungszahlungen im Sinne des § 24 Ziffer 1 Einkommensteuergesetz handele.
Der Beklagte entsprach diesem Antrag jedoch nicht und vermerkte in dem ESt-Bescheid 1968, daß die einmalige Zahlung der E. nicht unter den Tatbestand der §§ 24, 34 Abs. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) falle.
Gegen diesen am 20. November 1969 zur Post gegebenen Bescheid legten die Kläger am 28. November 1969 Einspruch ein. Zur Begründung ihres Rechtsbehelfs trugen sie vor, daß sie E. die 30 000 DM aufgewendet habe, um ein Mietrecht zu erlangen, so daß sie also nicht als Ersatz für entgangene Mieteinnahmen gezahlt worden seien. Für die E. habe keinerlei Verpflichtung bestanden, dem Kläger etwaige Mietausfälle zu erstatten. Der gezahlte Betrag stelle daher einen Mietzuschuß dar. Obgleich eine Rückerstattung oder Verrechnung nicht vereinbart worden sei, könne die Zahlung wie eine Mietvorauszahlung behandelt werden. Es sei aber auch gemäß Abschnitt 163 Absatz 2 Ziffer 1 c Einkommensteuerrichtlinien (EStR) zulässig, sie zur Kürzung des Herstellungsaufwandes zu benutzen, nach dem die AfA gemäß § 7 EStG zu berechnen seien. Von dieser Möglichkeit wollten die Kläger Gebrauch machen. Der Betrag von 30 000 DM könne daher nicht als steuerpflichtige Einnahme angesetzt werden. Der ESt-Bescheid 1968 sei dahin zu ändern, daß die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten um 30 000 DM gekürzt würden und die AfA künftig von dem verbleibenden Restbetrag vorgenommen werde.
Nachdem die E. dem Beklagten auf Nachfrage mit Schreiben vom 18. Dezember 1969 bestätigt hatte, daß die „Zahlung von 30 000,– DM für Mietrückstände nebst Kosten erfolgte”, wies dieser den Einspruch als unbegründet zurück. In der Einspruchsentscheidung vom 6. März 1970 führte er aus: Geldzuwendungen könne man als Mietzuschüsse nach Abschnitt 163 Abs. 2 Ziffer 1 c EStR nur dann behandeln, wenn sie in Form von Mietvorauszahlungen oder in Form einer Beteiligung an den Herstellungskosten von Räumen oder Gebäuden gewährt worden seien. Hier habe die E. die Mietrückstände des Vormieters gezahlt und dies ausdrücklich bestätigt. Eine Umdeutung der Zahlung in einen Mieterzuschuß sei daher nicht möglich. Eine Beteiligung an möglicherweise angefallenen Herstellungs- bzw. Renovierungskosten scheide aus, weil sich die E. verpflichte...