BGH bleibt dabei: Schonfristzahlung heilt ordentliche Kündigung nicht
Der BGH rückt nicht davon ab: Die Nachzahlung von Mietschulden ("Schonfristzahlung") heilt nur eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, aber nicht eine ordentliche Kündigung. Dem LG Berlin widersprechen die Richter zum wiederholten Mal. (BGH, Urteil v. 23.10.2024, VIII ZR 106/23) Mehr
Kein Eigenbedarf für Cousins
Eine Eigenbedarfskündigung für Verwandte ist nur zugunsten von Personen zulässig, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht zusteht. Cousins und Cousinen gehören nicht dazu. (BGH, Urteil v. 10.7.2024, VIII ZR 276/23) Mehr
Kündigung muss keinen Termin nennen
Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses erfordert keine Angabe der Kündigungsfrist oder des Termins, zu dem die Kündigung wirksam werden soll. Nennt der Vermieter einen zu frühen Kündigungstermin, kann die Kündigung gleichwohl zum nächstmöglichen Termin wirksam sein. (BGH, Urteil v. 10.4.2024, VIII ZR 286/22) Mehr
Zwist ist kein Kündigungsgrund
Eine Zerrüttung des Mietverhältnisses, die nicht auch auf ein pflichtwidriges Verhalten des Mieters zurückzuführen ist, rechtfertigt allein keine fristlose Kündigung durch den Vermieter. (BGH, Urteil v. 29.11.2023, VIII ZR 211/22) Mehr
Lüge des Mieters rechtfertigt Kündigung nicht automatisch
Bewusst falsche Angaben des Mieters in einem Prozess mit dem Vermieter stellen nicht automatisch einen Kündigungsgrund dar. Je nach Gesamtkontext und vorangegangenem Verhalten des Vermieters kann eine Lüge weniger schwerwiegend sein. (BGH, Urteil v. 25.10.2023, VIII ZR 147/22) Mehr
Plausible Strafanzeige gegen Vermieter ist kein Kündigungsgrund
Eine Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter kann als schwerwiegende Pflichtverletzung ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Einen nachvollziehbaren Verdacht darf der Mieter aber ohne Konsequenzen für das Mietverhältnis äußern. (BGH, Beschluss v. 8.8.2023, VIII ZR 234/22) Mehr
Mieter darf zu Kündigung schweigen
Ein Mieter von Gewerberäumen muss nach einer Kündigung nicht auf Aufforderungen des Vermieters reagieren, die Bereitschaft zur rechtzeitigen Räumung zu bestätigen. Schweigen auf eine solche Aufforderung ist kein Anlass für eine Klage auf künftige Räumung. (BGH, Beschluss v. 28.6.2023, XII ZB 537/22) Mehr
Vorzeitige Räumungsklage bei fehlender Ersatzwohnung
Die Besorgnis, ein Wohnungsmieter werde sich der Räumung entziehen, kann auch gerechtfertigt sein, wenn der Mieter der Kündigung nur widerspricht, weil er noch keine andere Wohnung gefunden hat. Dann kann der Vermieter schon vor Ende der Kündigungsfrist Räumungsklage erheben. (BGH, Beschluss v. 25.10.2022, VIII ZB 58/21) Mehr
Lange Berliner Kündigungssperrfrist ist wirksam
In ganz Berlin gilt nach der ersten Veräußerung einer vermieteten Wohnung nach Umwandlung in Wohnungseigentum eine verlängerte Kündigungssperrfrist von zehn Jahren. Diese Regelung ist wirksam, so der BGH. (BGH, Urteil v. 22.6.2022, VIII ZR 356/20) Mehr
Wohngemeinschaft kann nicht ohne Weiteres Mieter austauschen
Die Mitglieder einer Wohngemeinschaft haben keinen generellen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Austausch einzelner Mieter. Ein solcher besteht nur, wenn konkrete Anhaltspunkte für einen entsprechenden Willen der Vertragsparteien vorliegen. (BGH, Urteil v. 27.4.2022, VIII ZR 304/21) Mehr
Kündigung wegen Mietschulden: Nur der Gesamtrückstand zählt
Ob ein Mietrückstand für zwei aufeinanderfolgende Termine so erheblich ist, dass er eine fristlose Kündigung rechtfertigt, richtet sich nur nach der Höhe des Gesamtrückstandes. Eine Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände erfolgt nicht. (BGH, Urteil v. 8.12.2021, VIII ZR 32/20) Mehr
Attest reicht nicht, um Härtegründe gegen Räumung zu beweisen
Ist in einem Räumungsprozess strittig, ob gesundheitliche Gründe einen Umzug des Mieters unmöglich machen, darf das Gericht nicht allein anhand vorgelegter Atteste entscheiden, sondern muss in der Regel ein Gutachten einholen. (BGH, Urteil v. 28.4.2021, VIII ZR 6/19) Mehr
Hingebogener Eigenbedarf reicht nicht
Hat eine juristische Person einen kleinen Miteigentumsanteil an einer vermieteten Wohnung auf eine natürliche Person übertragen, um eine Eigenbedarfskündigung zu ermöglichen, kann die anschließende Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sein. (BGH, Beschluss v. 30.3.2021, VIII ZR 221/19) Mehr
Eigenbedarfskündigung muss nicht ins Detail gehen
Für eine formell ordnungsgemäße Begründung einer Eigenbedarfskündigung reicht es aus, die Eigenbedarfsperson zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat. Ob dieses Interesse wirklich besteht, ist keine formelle, sondern eine inhaltliche Frage. (BGH, Beschluss v. 9.2.2021, VIII ZR 346/19) Mehr
Hohes Alter allein schützt nicht vor Kündigung der Wohnung
Ein hohes Lebensalter des Mieters allein reicht nicht aus, um nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen zu können. (BGH, Urteil v. 3.2.2021, VIII ZR 68/19) Mehr
Geplanter Abriss ist allein kein Kündigungsgrund
Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, die die Kündigung eines Mietverhältnisses rechtfertigen kann. Zwar kann in diesem Fall ein berechtigtes Interesse nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB bestehen, doch die Anforderungen hieran sind hoch. (BGH, Urteil v. 16.12.2020, VIII ZR 70/19) Mehr
Geschiedene Ehegatten bleiben mietrechtlich Familienmitglieder
Auch getrennt lebende oder geschiedene Ehegatten gehören im mietrechtlichen Sinne derselben Familie an und können sich auf diesbezügliche rechtliche Privilegierungen berufen. (BGH, Urteil v. 2.9.2020, VIII ZR 35/19) Mehr
Schonfristzahlung ermöglicht Widerspruch gegen ordentliche Kündigung nicht
Ein Mieter kann einer ordentlichen Kündigung nicht wegen unbilliger Härte widersprechen, wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung erfüllt waren. Auch eine rechtzeitige Schonfristzahlung ändert hieran nichts. (BGH, Urteil v. 1.7.2020, VIII ZR 323/18) Mehr
Kündigung des Mietvertrages wegen freilaufender Hunde
Lässt ein Mieter trotz wiederholter Abmahnungen seine Hunde frei auf den Gemeinschaftsflächen eines Mehrfamilienhauses herumlaufen, kann dies eine fristlose Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen. (BGH, Beschluss v. 2.1.2020, VIII ZR 328/19) Mehr
Mietvertrag über Flüchtlingsunterkunft nicht vorzeitig kündbar, weil kein Bedarf besteht
Eine Kommune kann einen auf längere Zeit geschlossenen Mietvertrag über Räume für eine Flüchtlingsunterkunft nicht deshalb vorzeitig kündigen, weil kein Bedarf mehr besteht. Da es sich nicht um Wohnraummiete handelt, kann die ordentliche Kündigung auch länger als vier Jahre ausgeschlossen werden. (BGH, Urteil v. 23.10.2019, XII ZR 125/18) Mehr
BGH mahnt zu mehr Sorgfalt bei Härtefallprüfung nach Kündigung
Der Bundesgerichtshof hat zwei Urteile aufgehoben, in denen Gerichte Eigenbedarfskündigungen nicht gründlich genug geprüft hatten. Insbesondere, ob ein Härtefall vorliegt. In beiden Fällen muss nun neu verhandelt werden. (BGH, Urteile v. 22.5.2019, VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17) Mehr
Erst vollständige Rückgabe der Mietsache setzt Verjährung in Gang
Die Rückgabe der Mietsache setzt voraus, dass der Vermieter den Besitz zurückerhält und der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt. Erst dann beginnt die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters. (BGH, Urteil v. 27.2.2019, XII ZR 63/18) Mehr
Zwei Vermieter bleiben zwei Vermieter, auch wenn einer Alleineigentümer wird
Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Eine Kündigung ist demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen. (BGH, Beschluss v. 9.1.2019, VIII ZB 26/17) Mehr
Kommunale Immobilienverkäufe: Bundesgerichtshof stärkt den Schutz von Mietern
Kaufvertragliche Vereinbarungen zum Kündigungsschutz beim Verkauf kommunaler Wohnungen geben den Mietern eigene Rechte, so der BGH. Nach Meinung des Deutschen Mieterbundes gilt das auch für Mieterschutzregelungen in einer Sozialcharta. (BGH, Urteil v. 14.11.2018, VIII ZR 109/18) Mehr
Ordentliche neben fristloser Kündigung bleibt möglich
Der Vermieter kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbinden. Eine Nachzahlung der Rückstände kann nur die fristlose Kündigung heilen; die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bleibt bestehen. Hieran hält der BGH fest. (BGH, Urteile v. 19.9.2018, VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) Mehr
Auch nur gelegentliche Nutzung kann Eigenbedarf begründen
Eigenbedarf an einer vermieteten Wohnung kann auch begründet sein, wenn der Vermieter die Wohnung nur für wenige Wochen im Jahr für sich und seine Familie nutzen will. (BGH, Beschluss v. 21.8.2018, VIII ZR 186/17) Mehr
Verzug mit symbolischer Miete reicht nicht für Kündigung
Haben Vermieter und Mieter nur eine symbolische Miete vereinbart, ist für eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht die vereinbarte Miete, sondern der objektive Mietwert maßgeblich. (BGH, Beschluss v. 15.5.2018, VIII ZR 150/17) Mehr
Dauerhafter Kündigungsausschluss durch Individualvereinbarung möglich
Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum kann durch Individualvereinbarung grundsätzlich dauerhaft ausgeschlossen werden. (BGH, Beschluss v. 8.5.2018, VIII ZR 200/17) Mehr
Gesellschaft muss nach Wohnungskauf mit Eigenbedarf warten
Wird vermieteter Wohnraum an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Personenmehrheit veräußert, kann der Erwerber Eigenbedarf frühestens nach drei Jahren geltend machen. Die Kündigungssperrfrist gilt auch, wenn eine Umwandlung in Wohnungseigentum nicht beabsichtigt ist. (BGH, Urteil v. 21.3.2018, VIII ZR 104/17) Mehr
Geringes Gehalt rechtfertigt keine Kündigung
Nach dem Tod eines Mieters kann der Vermieter einem in das Mietverhältnis Eintretenden kündigen, wenn zuverlässig zu befürchten ist, dass dieser die Miete auf Dauer nicht zahlen kann. Dass der neue Mieter nur ein Ausbildungsgehalt bezieht, reicht für sich genommen nicht aus, um auf ein künftiges Ausbleiben der Miete zu schließen. (BGH, Urteil v. 31.1.2018, VIII ZR 105/17) Mehr
Unvollständige Nachzahlung verhindert Kündigung nicht
Ein einmal entstandenes Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs entfällt nur durch die vollständige Zahlung der Mietrückstände. Ob der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt, richtet sich nach der vereinbarten Miete; eine (berechtigte) Minderung bleibt außer Betracht. (BGH, Urteil v. 27.9.2017, VIII ZR 193/16) Mehr
Hürde für Verwertungskündigung liegt hoch
Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen beabsichtigter wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks ist nur unter strengen Voraussetzungen zulässig. (BGH, Urteil v. 27.9.2017, VIII ZR 243/16) Mehr
BGH: Keine Nutzungsentschädigung, wenn Vermieter Wohnung nicht zurück will
Will der Vermieter eine Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses nicht zurücknehmen, kann er keine Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB verlangen. Der Mieter muss dann nur für eine tatsächliche Nutzung der Wohnung oder eine sonstige Bereicherung aufkommen. (BGH, Urteil v. 12.7.2017, VIII ZR 214/16) Mehr
BGH präzisiert Voraussetzungen für ordentliche Kündigung
Unter welchen Voraussetzungen der Vermieter einen Wohnraummietvertrag aufgrund der Generalklausel kündigen kann, hängt davon ab, ob sein Interesse am Ende des Mietverhältnisses eher mit Eigenbedarf oder eher mit einer wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar ist. Im ersten Fall sind die Hürden niedriger als im zweiten. (BGH, Urteil v. 10.5.2017, VIII ZR 292/15) Mehr
Kündigung einer Mietwohnung für berufliche Nutzung wird schwerer
Will der Vermieter einer Wohnung diese künftig zu beruflichen oder geschäftlichen Zwecken nutzen, ist dies nicht dem gesetzlich geregelten Eigenbedarf zu Wohnzwecken gleichzustellen. Vielmehr ist im Einzelfall zu prüfen, ob das Nutzungsinteresse des Vermieters das Interesse des Mieters am Verbleib in der Wohnung übersteigt. (BGH, Urteil v. 29.3.2017, VIII ZR 45/16) Mehr
Wegfall von Eigenbedarf muss besonders gut begründet werden
Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs und setzt diesen dann tatsächlich nicht um, muss er besonders genau begründen, warum der zunächst bestehende Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Tut er dies nicht, ist davon auszugehen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Dann kann der Mieter Schadensersatz verlangen. (BGH, Urteil v. 29.3.2017, VIII ZR 44/16) Mehr
Gericht muss Härtegründe bei Kündigungswiderspruch besonders sorgfältig prüfen
Beruft sich ein Mieter nach einer berechtigten Kündigung durch den Vermieter darauf, dass ein Auszug für ihn eine besondere Härte darstellen würde, muss sich das Gericht hiermit sorgfältig auseinandersetzen. Eine schematische Beurteilung der Härtegründe reicht nicht aus. Als Härtegründe kommen nur solche Umstände in Betracht, die weit über die üblichen Unannehmlichkeiten eines Umzugs hinausgehen. (BGH, Urteil v. 15.3.2017, VIII ZR 270/15) Mehr
Bei verspäteter Rückgabe kann Vermieter Marktmiete verlangen
Die Nutzungsentschädigung, die ein nach Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung verbleibender Mieter zahlen muss, bemisst sich nach der Miete, die der Vermieter bei einem neuen Mietvertrag erzielen könnte (Marktmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist hier nicht maßgeblich. (BGH, Urteil v. 18.1.2017, VIII ZR 17/16) Mehr
Eigenbedarfskündigung kippt durch Verletzung der Anbietpflicht nicht mehr
Bietet der Vermieter bei einer berechtigten Eigenbedarfskündigung dem Mieter eine verfügbare Alternativwohnung pflichtwidrig nicht an, führt dies nicht mehr zur Unwirksamkeit der Kündigung. Seine gegenteilige Rechtsprechung gibt der BGH ausdrücklich auf. (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15) Mehr
Keine Eigenbedarfskündigung auf Vorrat
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen Verwandten setzt voraus, dass der Begünstigte tatsächlich in die Wohnung einziehen will. Solange der Nutzungswunsch der Bedarfsperson erst geweckt werden muss, besteht kein Eigenbedarf, der eine Kündigung rechtfertigt. (BGH, Beschluss v. 11.10.2016, VIII ZR 300/15) Mehr
Nur vollständige Zahlung kann Kündigung wegen Mietrückstands kippen
Ein wegen Zahlungsverzugs des Mieters entstandenes Recht zur fristlosen Kündigung entfällt nur durch vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung. Auch durch eine Aufrechnung oder Schonfristzahlung wird die Kündigung nur unwirksam, wenn die Rückstände vollständig getilgt werden. (BGH, Urteil v. 24.8.2016, VIII ZR 261/15) Mehr
Kündigungsausschluss: „Zum“ oder „nach“ macht den Unterschied
Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss darf den Mieter von Wohnraum höchstens für vier Jahre an den Mietvertrag binden. Für die Wirksamkeit der Klausel macht es einen wesentlichen Unterschied, ob der Mieter erstmals „zum“ oder erstmals „nach“ Ablauf einer vierjährigen Bindungsfrist kündigen kann. (BGH, Beschluss v. 23.8.2016, VIII ZR 23/16) Mehr
Kündigung auch wegen älterer Mietschulden möglich
Der Vermieter einer Wohnung kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch auf ältere Mietrückstände stützen. Er muss nicht sofort nach Vorliegen des Kündigungsgrundes kündigen, um das Kündigungsrecht nicht zu verlieren. (BGH, Urteil v. 13.7.2016, VIII ZR 296/15) Mehr
Unpünktliche Mietzahlung durch Jobcenter als Kündigungsgrund
Auch die mehrfach unpünktliche Mietzahlung durch das Jobcenter kann für den Vermieter einen Grund darstellen, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Ob eine hierauf gestützte Kündigung wirksam ist, ist eine Frage des Einzelfalls. (BGH, Urteil v. 29.6.2016, VIII ZR 173/15) Mehr
Vorgeschobener Eigenbedarf für auszugsbereiten Verwandten
Eigenbedarf kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter Verkaufsabsichten hegt und der Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der Erwartung zur Miete überlässt, diese im Fall eines Verkaufs ohne Probleme zum Auszug bewegen zu können. (BGH, Beschluss v. 10.5.2016, VIII ZR 214/15) Mehr
Uneinsichtiger Mieter muss mit Kündigung rechnen
Leugnet der Mieter trotz eines anders lautenden Urteils, aufgrund falschen Wohnverhaltens für Schäden in der Wohnung verantwortlich zu sein, kann dies einen Grund für eine Kündigung darstellen. (BGH, Urteil v. 13.4.2016, VIII ZR 39/15) Mehr
Ordentliche Kündigung trotz Schonfristzahlung wirksam
Zahlt der wegen Verzugs gekündigte Mieter die Mietrückstände innerhalb der sog. Schonfrist, entfällt zwar eine fristlose, nicht aber eine ordentliche Kündigung. Auch wenn sich der Mieter im Übrigen vertragstreu verhalten hat und kein weiterer Verzug zu erwarten ist, ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich nicht rechtsmissbräuchlich. (BGH, Beschluss v. 23.2.2016, VIII ZR 321/14) Mehr
Rechte und Pflichten der Vertragsparteien bei Stellung eines Ersatzmieters
Wer gegen Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus einem längerfristigen Mietvertrag entlassen werden will, muss sich selbst um einen geeigneten Nachmieter bemühen und dem Vermieter sämtliche benötigte Informationen verschaffen. (BGH, Urteil v. 7.10.2015, VIII ZR 247/14) Mehr
Eigenbedarf bei Mischmietverhältnis
Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, muss sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume beziehen. (BGH, Urteil v. 1.7.2015, VIII ZR 14/15) Mehr
Fristlose Kündigung des insolventen Mieters wegen Altschulden
Der Vermieter kann das Mietverhältnis eines insolventen Mieters auch wegen Mietrückständen, die vor der Insolvenz entstanden sind, fristlos kündigen, sofern der Insolvenzverwalter/Treuhänder die Freigabe des Mietverhältnisses erklärt hat. (BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 19/14) Mehr
Gewerbemiete: Schon Rückstand mit weniger als einer Monatsmiete kann Kündigung rechtfertigen
In gewerblichen Mietverhältnissen kann schon ein Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete innerhalb von zwei Monaten eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Es bedarf aber besonderer Einzelfallumstände. (BGH, Urteil v. 13.5.2015, XII ZR 65/14) Mehr
Mieter verweigert Instandsetzung: Vermieter kann ohne Duldungsklage kündigen
Weigert sich ein Mieter, erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen in seiner Wohnung zu dulden, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Der Vermieter muss die Duldungspflicht nicht zuvor in einem Rechtsstreit klären. (BGH, Urteil v. 15.4.2015, VIII ZR 281/13) Mehr
Eigenbedarf: BGH stärkt Vermieter
Bei der Prüfung einer Eigenbedarfskündigung müssen die Gerichte die Vorstellungen des Vermieters respektieren. Sie dürfen diese nur auf Rechtsmissbrauch, aber nicht auf Angemessenheit prüfen. Pauschale Richtwerte, ab wann weit überhöhter Wohnbedarf vorliegt, gibt es nicht. (BGH, Urteil v. 4.3.2015, VIII ZR 166/14) Mehr
Sonderkündigungsrecht: BGH präzisiert "Zweifamilienhaus"
Ein Haus mit drei Wohnungen wird grundsätzlich nicht dadurch zum Zweifamilienhaus mit erleichterter Kündigungsmöglichkeit, dass eine der Wohnungen gewerblich genutzt wird. (BGH, Urteil v. 18.2.2015, VIII ZR 127/14) Mehr
Raucher-Fall muss neu verhandelt werden
Etappensieg für „Raucher Friedhelm“: Der Fall des Rentners, der wegen übermäßigen Rauchens nach 40 Jahren seine Wohnung verlassen soll, muss neu verhandelt werden. Der BGH hat das Räumungsurteil aufgehoben. (BGH, Urteil v. 18.2.2015, VIII ZR 186/14) Mehr
Ausnahmsweise kann unvollständige Zahlung Kündigung heilen
Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen wird grundsätzlich nur durch vollständige Zahlung der Rückstände innerhalb der Schonfrist unwirksam. Bleibt ein geringer Teilbetrag offen, kann dies ausnahmsweise unbeachtlich sein. (BGH, Beschluss v. 17.2.2015, VIII ZR 236/14) Mehr
Vorhersehbarkeit von Eigenbedarf schließt Kündigung nicht aus
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht schon dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den (künftigen) Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrages hätte erkennen können. (BGH, Urteil v. 4.2.2015, VIII ZR 154/14) Mehr
Kündigung auch bei unverschuldeter Geldnot zulässig
Der Vermieter einer Wohnung darf auch dann fristlos kündigen, wenn der sozialhilfeberechtigte Mieter die Miete nicht pünktlich zahlen kann, nachdem er zwar rechtzeitig Sozialhilfe beantragt hat, diese aber nicht rechtzeitig bewilligt worden ist. (BGH, Urteil v. 4.2.2015, VIII ZR 175/14) Mehr
Räumungsklage als Widerspruch gegen Verlängerung des Mietverhältnisses
Die Frist für einen Widerspruch gegen die stillschweigende Verlängerung eines Mietverhältnisses wird durch eine vor Fristablauf eingereichte und „demnächst“ im Sinne von § 167 ZPO zugestellte Räumungsklage gewahrt. (BGH, Urteil v. 25.6.2014, VIII ZR 10/14) Mehr
Kündigung wegen Hinaustragens der Vermieterin ist unwirksam
Wehrt sich der Mieter gegen eine Verletzung seines Hausrechts durch die Vermieterin dadurch, dass er die Vermieterin vor die Tür trägt, rechtfertigt dies nicht ohne weiteres die Kündigung des Mietverhältnisses. (BGH, Urteil v. 4.6.2014, VIII ZR 289/13) Mehr
Begünstigter von Eigenbedarfskündigung muss nicht namentlich benannt sein
Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter die Person, zu deren Gunsten er den Eigenbedarf geltend macht, nicht zwingend namentlich bezeichnen. Es reicht, die Eigenbedarfsperson identifizierbar zu benennen. (BGH, Urteil v. 30.4.2014, VIII ZR 107/13) Mehr
Lügen des Mieters können zu Kündigung führen
Falsche Angaben des Mieters in einer Vorvermieterbescheinigung können eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Allerdings muss der Vermieter schnell handeln, wenn er von der Täuschung erfährt. (BGH, Urteil v. 9.4.2014, VIII ZR 107/13) Mehr
Bindung an Mietvertrag trotz unwirksamer Befristung
Eine unwirksame Befristung eines Wohnraummietvertrags kann als beiderseitiger Kündigungsverzicht gelten. Dann ist eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der unwirksam vereinbarten Mietzeit möglich. (BGH, Urteil v. 11.12.2013, VIII ZR 235/12) Mehr
Vertragsübernahme kann Schriftform des Mietvertrags zerstören
Die Übernahme eines gewerblichen Mietvertrags im Rahmen eines Asset Deals kann dazu führen, dass die Schriftform des Mietvertrags entfällt. Als Folge wird die Vertragslaufzeit obsolet und das Mietverhältnis ist ordentlich kündbar. (BGH, Urteil v. 11.12.2013, XII ZR 137/12) Mehr
Mieterschutz-Klausel auch nach Verkauf wirksam
Eine Klausel im Mietvertrag zum Schutz der Mieter vor Kündigung gilt auch nach dem Verkauf der Wohnung in der Regel weiter. (BGH, Urteil v. 16.10.2013, VIII ZR 57/13) Mehr
Unwirksame Befristung kann als Kündigungsausschluss gelten
Enthält ein Wohnraummietvertrag eine unwirksame Befristung, kann im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein für die Dauer der Befristung geltender beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen sein. (BGH, Urteil v. 10.7.2013, VIII ZR 388/12) Mehr
Unabsehbarer Eigenbedarf - Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist auch bei einem erst wenige Jahre dauernden Mietverhältnis nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht absehbar war. (BGH, Urteil v. 20.3.2013, VIII ZR 233/12) Mehr
Kündigung des Insolvenzverwalters wirkt für alle Mieter
Wird bei einem gewerblichen Mietverhältnis über das Vermögen eines Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, beendet die Kündigung des Insolvenzverwalters den Mietvertrag auch mit Wirkung für die Mitmieter. (BGH, Urteil v. 13.3.2013, XII ZR 34/12) Mehr
Vermieter kann bei Zahlungsverzug schneller ordentlich als fristlos kündigen
Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs setzt nicht voraus, dass der Mietrückstand die für eine fristlose Kündigung erforderliche Höhe erreicht. (BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12) Mehr
Kündigung für berufliche Zwecke möglich
Die Absicht des Vermieters, eine Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken zu nutzen, kann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen. (BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 330/11) Mehr
Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung von erhöhter Miete
Der BGH hat entschieden, dass die Kündigung durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die er die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig erhöht hat, wirksam ist. (BGH, Urteil v. 18.7.2012, VIII ZR 1/11) Mehr
Mieter kommt auch in Verzug, wenn er sich über Mangelursache irrt
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands kündigen, wenn der Mieter die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet. (BGH, Urteil v. 11.7.2012, VIII ZR 138/11) Mehr
Studenten im Wohnheim machen noch kein Studentenwohnheim
Der Vermieter von Zimmern in einem Wohnheim kann sich nur auf die erleichterte Kündigungsmöglichkeit für Wohnraum in Studentenwohnheimen berufen, wenn er ein Belegungskonzept praktiziert, das an studentischen Belangen orientiert ist und eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsieht. (BGH, Urteil v. 13.6.2012, VIII ZR 92/11) Mehr
Vermieter kann Wohnung zugunsten nahestehender Organisation kündigen
Der Vermieter einer Wohnung kann das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung für eine ihm nahestehende juristische Person benötigt, deren Tätigkeit auch der Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters dient. (BGH, Urteil v. 9.5.2012, VIII ZR 238/11) Mehr
Ausländischer Großvermieter kann ohne Anwalt kündigen
Auch eine ausländische Gesellschaft kann als Großvermieter gelten, von dem zu erwarten ist, in mietrechtlichen Routinefällen zum Mahnen und Kündigen ohne Anwalt auszukommen. (BGH, Beschluss v. 31.1.2012, VIII ZR 277/11) Mehr
Eigenbedarf auch für Neu-Gesellschafter einer GbR möglich
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann ein Mietverhältnis auch wegen Eigenbedarfs von Gesellschaftern kündigen, die erst nach Abschluss des Mietvertrags in die Gesellschaft eingetreten sind. Die bisherige anderslautende Rechtsprechung gibt der BGH ausdrücklich auf. (BGH, Urteil v. 23.11.2011, VIII ZR 74/11) Mehr
Garage kann separat kündbar sein
Ein neben einem Wohnungsmietvertrag geschlossener Garagenmietvertrag kann separat gekündigt werden, wenn beide Mietverhältnisse keine rechtliche Einheit bilden sollen. (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 251/10) Mehr
Vermieter kann unpünktlichen Mietzahlern kündigen
Zahlt der Mieter die Miete wiederholt und trotz Abmahnung zu spät, kann dies den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. (BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 301/10) Mehr
Keine überspannten Anforderungen an Eigenbedarfskündigung
Für die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die er die Wohnung benötigt, und deren Interesse an der Erlangung der Wohnung darlegt. (BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 317/10) Mehr
Vermieter darf unrentable Immobilie kündigen
Ein Mietvertrag kann gekündigt werden, wenn eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks anders nicht möglich ist. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Immobilie im vermieteten und unrentablen Zustand erworben hat. (BGH, Urteil v. 8.6.2011, VIII ZR 226/09) Mehr
Dauerhaft unpünktliche Mietzahlung ist Kündigungsgrund
Zahlt der Mieter die Miete dauerhaft und wiederholt zu spät, obwohl ihn der Vermieter zur pünktlichen Mietzahlung aufgefordert hat, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. (BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10) Mehr
Vermieter kann für Neubau kündigen
Der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung eines Wohnraummietvertrags haben, wenn er anstelle einer völlig veralteten Siedlung moderne Mietwohnungen errichten will. (BGH, Urteil v. 9.2.2011, VIII ZR 155/10) Mehr
Kein Ersatz von Anwaltskosten trotz formell unwirksamer Kündigung
Erklärt der Vermieter einer Wohnung die Kündigung ohne die erforderliche Begründung, kann der Mieter aus dem Fehlen der Begründung keinen Anspruch auf Ersatz von Anwaltskosten herleiten, die ihm für die Zurückweisung der Kündigung entstanden sind. (BGH, Urteil v. 15.12.2010, VIII ZR 9/10) Mehr
3 Wohnungen bleiben 3 Wohnungen
Ein Vermieter, der in einem Dreifamilienhaus 2 Wohnungen selbst nutzt, kann den Mieter der 3. Wohnung nicht erleichtert nach § 573a Abs. 1 BGB kündigen. (BGH, Urteil v. 17.11.2010, VIII ZR 90/10)
Vermieter muss nach Kündigung freiwerdende Wohnung anbieten
Ein Vermieter, der eine Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, muss dem Mieter eine andere Wohnung im selben Haus anbieten, wenn eine solche während der Kündigungsfrist frei wird. (BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 78/10) Mehr
Großvermieter braucht zum Kündigen keinen Anwalt
Einem gewerblichen Großvermieter ist es zuzumuten, in rechtlich und tatsächlich einfachen Fällen ein Kündigungsschreiben auch ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen. Beauftragt der Vermieter dennoch einen Anwalt, muss der Mieter dessen Kosten nicht ersetzen. (BGH, Urteil v. 6.10.2010, VIII ZR 271/09) Mehr
Liste mit Mietrückständen reicht als Begründung für fristlose Kündigung aus
Die fristlose Kündigung eines Mietvertrags ist wirksam, wenn der Vermieter die ausstehenden Mietzahlungen als Gesamtbetrag beziffert. (BGH, Urteil v. 12.5.2010, VIII ZR 96/09) Mehr
„Dramatisieren“ bei Eigenbedarfskündigung erlaubt?
Bei einer Eigenbedarfskündigung führen unrichtige Angaben des Vermieters nicht immer zur Unwirksamkeit der Kündigung. (BGH, Urteil v. 17.3.2010, VIII ZR 70/09) Mehr
Vermieter kann auch für Nichte Eigenbedarfskündigung erklären
Ein Vermieter kann eine Eigenbedarfskündigung auch darauf stützen, dass er die Wohnung für seine Nichte benötigt. (BGH, Urteil v. 27.1.2010, VIII ZR 159/09) Mehr
