Attest reicht nicht, um Härtegründe gegen Räumung zu beweisen

Hintergrund: Mieter legt Atteste vor

Der Vermieter einer Dreizimmerwohnung in Berlin verlangt vom ca. 70-jährigen Mieter nach einer Kündigung die Räumung. Das Mietverhältnis besteht seit 1986, der Vermieter hat die Wohnung im Jahr 2012 erworben.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis zum 30.6.2017 wegen Eigenbedarfs. Der Mieter hat der Kündigung widersprochen und Härtegründe vorgebracht.

Das Landgericht hat die Räumungsklage des Vermieters abgewiesen. Es hat zwar den Eigenbedarf bejaht, aber auf den Härteeinwand des Mieters angeordnet, dass das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde. Der Mieter könne gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a Abs. 1 Satz 1 BGB eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, da dessen Beendigung wegen seines fortgeschrittenen Alters und seiner schlechten gesundheitlichen Verfassung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Außerdem wohne er seit über dreißig Jahren in der Wohnung und sei fest in seinem Wohnumfeld verwurzelt. Bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung könne die Annahme einer unzumutbaren Härte rechtfertigen.

Zur Beurteilung des Gesundheitszustandes griff das Landgericht auf ärztliche Atteste zurück, die der Mieter vorgelegt hatte. Laut diesen ist der Mieter zu einer Räumung der Wohnung nicht in der Lage. Zum einen sei das gewohnte Umfeld wichtig, damit sich seine Depression nicht verschlechtere, zum anderen sei er nicht in der Lage, Gegenstände von mehr als zehn Kilogramm Gewicht zu heben. Das Landgericht folgte den Angaben aus den Attesten, ohne ein eigenes Sachverständigengutachten einzuholen.

Entscheidung: Gutachter muss Härtegründen nachgehen

Der BGH hebt die Entscheidung des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Das Landgericht hätte seine Entscheidung nicht allein auf die vom Mieter vorgelegten ärztlichen Atteste stützen dürfen, sondern ein Sachverständigengutachten zu Art, Umfang und den konkreten Auswirkungen der vom Mieter behaupteten Erkrankungen einholen müssen.

Zwar kann von einem Mieter, der sich darauf beruft, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung unzumutbar, als medizinischem Laien über die Vorlage eines ausführlichen fachärztlichen Attests hinaus nicht verlangt werden, weitere Angaben zu den mit einem Umzug verbundenen gesundheitlichen Folgen zu machen. Wenn aber der Vermieter die Behauptungen des Mieters in prozessual ausreichender Weise bestreitet und die Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens beantragt, muss das Gericht dem nachkommen.

Das Gutachten muss nicht nur Feststellungen zu der Art und zum Ausmaß der Erkrankungen und den damit verbundenen gesundheitlichen Einschränkungen enthalten, sondern auch Feststellungen dazu treffen, wie sich ein Wohnungswechsel konkret auswirken würde und wie schwer und wahrscheinlich die zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen wären. Erst dies ermöglicht dem Gericht, sich ein ausreichendes Bild über die Erkrankung und die mit einem Umzug verbundenen Konsequenzen zu machen und diese Umstände im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten.

Mietverhältnis wird in der Regel nur auf bestimmte Zeit fortgesetzt

Das Landgericht hatte eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet. Auch dies beanstandet der BGH. Selbst wenn der Wegfall einer bestehenden Härte ungewiss ist, führt dies nicht zwingend zu einer unbefristeten Fortsetzung; vielmehr ist nach den Vorstellungen des Gesetzgebers im Regelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf bestimmte Zeit anzuordnen.

(BGH, Urteil v. 28.4.2021, VIII ZR 6/19)

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§ 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. 
[…] 

§ 574a BGB Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch

(1) Im Falle des § 574 kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird.

(2) Kommt keine Einigung zustande, so werden die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt. Ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.