Vorkaufsrecht von Angehörigen geht Mietervorkaufsrecht vor
Ein dingliches Vorkaufsrecht zugunsten eines Familienangehörigen hat Vorrang vor dem gesetzlichen Vorkaufsrecht eines Mieters, selbst wenn es erst nach Überlassung der Wohnung an den Mieter bestellt worden ist. (BGH, Urteil v. 27.9.2024, V ZR 48/23) Mehr
BGH schafft Klarheit für "Doppelmakler"
Ein Makler, der sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer einer Immobilie tätig ist ("Doppelmakler"), kann nur unter strengen Voraussetzungen von beiden Seiten eine Provision fordern. Wichtige Fragen zur Doppeltätigkeit hat der BGH nun geklärt. (BGH, Urteil v. 21.3.2024, I ZR 185/22) Mehr
Recht zur Untervermietung gilt auch für Nebenwohnung
Will ein Mieter seine bisherige Hauptwohnung aus beruflichen Gründen weiterhin als Nebenwohnung benutzen, kann dies ein berechtigtes Interesse für eine teilweise Untervermietung begründen. (BGH, Urteil v. 27.9.2023, VIII ZR 88/22) Mehr
Kein Anspruch auf blitzblankes Grundbuch
Ein Grundstückseigentümer hat nach der Löschung einer rechtmäßigen Zwangseintragung keinen Anspruch auf Umschreibung auf ein neues Grundbuchblatt, aus dem die gelöschten Eintragungen nicht ersichtlich sind. (BGH, Beschluss v. 21.9.2023, V ZB 17/22) Mehr
Auch Einzimmerwohnung kann untervermietet werden
Auch der Mieter einer Einzimmerwohnung kann einen Anspruch gegen den Vermieter haben, eine teilweise Untervermietung zu gestatten. (BGH, Urteil v. 13.9.2023, VIII ZR 109/22) Mehr
Auch Vor-Vormiete kann für zulässige Miethöhe maßgeblich sein
Trotz Mietpreisbremse kann eine Miete zulässig sein, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent übersteigt, wenn zuvor für die Wohnung mehr gezahlt worden ist. War die Vormiete ihrerseits überhöht, kann es auch auf die Vor-Vormiete ankommen. (BGH, Urteil v. 19.7.2023, VIII ZR 229/22) Mehr
Auskunftsanspruch zur Mietpreisbremse verjährt eigenständig
Der Auskunftsanspruch des Mieters im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Verjährung beginnt mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. (BGH, Urteile v. 12.7.2023, VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22) Mehr
Einheitliches Mietverhältnis oder getrennte Verträge?
Auch wenn über Wohnung und Keller im selben Haus separate Mietverträge geschlossen sind, kann ein einheitliches Mietverhältnis vorliegen. Erhebliche Unterschiede in der Vertragsgestaltung sprechen jedoch für eine rechtliche Selbstständigkeit der Verträge. (BGH, Urteil v. 5.7.2023, VIII ZR 94/21) Mehr
Mieter muss Vermieter bei begründetem Anlass reinlassen
Der Mieter einer Wohnung hat eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter nach Vorankündigung Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es einen konkreten sachlichen Grund gibt. Dies kann etwa die Besichtigung mit Kaufinteressenten sein. (BGH, Urteil v. 26.4.2023, VIII ZR 420/21) Mehr
Geldersatz für Schäden durch Wurzeln nur bei Beseitigung
Herüberwachsende Baumwurzeln können auf dem Nachbargrundstück erhebliche Schäden verursachen. Geld können Geschädigte vom Verantwortlichen aber nur verlangen, wenn sie die Schäden tatsächlich beseitigen. (BGH, Urteil v. 23.3.2023, V ZR 67/22) Mehr
Wer bauen muss, muss auch bauen
Eine Gemeinde, die Bauland verkauft hat, kann dieses bis zu 30 Jahre nach Vertragsschluss zurückfordern, wenn es der Käufer trotz vertraglicher Bauverpflichtung unbebaut lässt. (BGH, Urteil v. 16.12.2022, V ZR 144/21) Mehr
Waschküche ist nicht automatisch mitvermietet
Ist eine gemeinschaftliche Waschküche nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt und das Waschen und Trocknen von Wäsche grundsätzlich auch in der Wohnung möglich, spricht dies dafür, die Waschküche nicht als Teil der Mietsache anzusehen. (BGH, Beschluss v. 4.10.2022, VIII ZR 394/21) Mehr
Mieter haften auch für uralte Fehler
Für Schadensersatzansprüche des Vermieters läuft die Verjährung erst ab Rückerhalt der Mietsache. Ein Mieter muss daher im laufenden Mietverhältnis auch für Schäden aufkommen, deren Ursache er vor mehr als 30 Jahren gesetzt hat. (BGH, Urteil v. 31.8.2022, VIII ZR 132/20) Mehr
BGH billigt Berliner Dämmungs-Überbau-Regel mit Bauchschmerzen
In Berlin müssen Grundstückseigentümer einen Grenzüberbau durch Wärmedämmung an Bestandsgebäuden laut Nachbarrechtsgesetz ohne Einschränkungen dulden. Der BGH bezweifelt, ob dies verfassungsgemäß ist, erlaubt aber trotzdem eine grenzüberschreitende Dämmung. (BGH, Urteil v. 1.7.2022, V ZR 23/21) Mehr
Umfang der Auskunftspflicht nach Modernisierung
Umfassend modernisierte Wohnungen unterliegen nicht der Mietpreisbremse, sofern der Vermieter vorab Auskunft über die Modernisierung gibt. Dem ist mit dem Hinweis auf die Modernisierung Genüge getan. Weitergehender Angaben zu deren Art und Umfang bedarf es nicht. (BGH, Urteil v. 18.5.2022, VIII ZR 9/22) Mehr
Saalmiete kann auch fällig sein, wenn Hochzeit wegen Corona ausfällt
Ob und inwieweit sich die coronabedingte Absage einer Hochzeitsfeier auf die Pflicht zur Zahlung der Miete für die hierfür gemieteten Räumlichkeiten auswirkt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Der BGH verurteilte ein Hochzeitspaar zur vollen Zahlung. (BGH, Urteil v. 2.3.2022, XII ZR 36/21) Mehr
Kein höherer Kaufpreis für vorkaufsberechtigte Mieter
Soll ein vorkaufsberechtigter Mieter bei Ausübung seines Vorkaufsrechts einen höheren Kaufpreis zahlen müssen als der Erstkäufer, ist dies eine unzulässige Vereinbarung zulasten Dritter. Das gilt auch, wenn der höhere Kaufpreis für den Erstkäufer nur ausnahmsweise, für den Vorkaufsberechtigten aber in jedem Fall gelten soll. (BGH, Urteil v. 23.2.2022, VIII ZR 305/20) Mehr
Mieterbeschwerde: Vermieter müssen Hinweisgeber unter Umständen preisgeben
Hat ein Vermieter oder Verwalter Hinweise auf angebliche Missstände im Haus erhalten, kann er verpflichtet sein, der „angeschwärzten“ Person den Hinweisgeber zu nennen. (BGH, Urteil v. 22.2.2022, VI ZR 14/21) Mehr
Corona-Mietminderung: Auf den Einzelfall kommt es an
Dem Mieter eines Ladenlokals, der sein Geschäft im Corona-Lockdown vorübergehend schließen musste, kann ein Anspruch auf Reduzierung der Miete zustehen. Ob und um wieviel die Miete reduziert ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Das hat der BGH klargestellt. (BGH, Urteil v. 12.1.2022, XII ZR 8/21) Mehr
Grenzüberschreitende Wärmedämmung kann zulässig sein
Die Bundesländer können landesrechtliche Regelungen erlassen, wonach eine nachträglich angebrachte Wärmedämmung auch dann zulässig ist, wenn sie die Grenze zum Nachbargrundstück überschreitet. (BGH, Urteil v. 12.11.2021, V ZR 115/20) Mehr
Kurzfristige Ergänzung des Mietvertrages erfordert keine Schriftform
Eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen im Mietvertrag ist nur dann schriftformbedürftig, wenn sie für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr Geltung beansprucht. (BGH, Beschluss v. 15.9.2021, XII ZR 60/20) Mehr
Stellplatz-Nutzungsberechtigter muss keine Instandhaltungsrücklage erstatten
Wer als Berechtigter einer Grunddienstbarkeit einen Tiefgaragenstellplatz in einer fremden WEG nutzen darf, muss dem Eigentümer nicht dessen Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage erstatten. (BGH, Urteil v. 18.6.2021, V ZR 146/20) Mehr
Nachbar darf überhängende Äste auch abschneiden, wenn Baum dadurch absterben könnte
Ein Nachbar darf Äste eines Baumes, die auf sein Grundstück hinüberragen, auch dann abschneiden, wenn der Baum dadurch absterben könnte. (BGH, Urteil v. 11.6.2021, V ZR 234/19) Mehr
Schwarzarbeit macht Grundstück nicht mangelhaft
Ein Grundstück ist nicht allein deshalb mangelhaft, weil beim Bau des darauf stehenden Gebäudes gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit verstoßen wurde. (BGH, Urteil v. 28.5.2021, V ZR 24/20) Mehr
Vermieter trägt Kosten vorschneller Duldungsklage
Ignoriert ein Mieter eine Aufforderung des Vermieters, die Duldung geplanter Baumaßnahmen zu erklären, gibt das nicht ohne Weiteres Anlass für eine Duldungsklage; fehlen Anhaltspunkte, dass der Mieter seine Mitwirkung verweigert, bedarf es einer nochmaligen Aufforderung, bevor Anlass zur Klage besteht. (BGH, Beschluss v. 27.4.2021, VIII ZB 44/20) Mehr
Verjährung von Ansprüchen wegen nicht erfüllter Umbaupflicht
Führt ein gewerblicher Mieter vereinbarte Umbauten der Mietsache, die bei der Rückgabe Bestand haben sollten, nicht oder nicht vollständig aus, verjähren diesbezügliche Ersatzansprüche des Vermieters innerhalb von sechs Monaten nach der Rückgabe des Mietobjekts. (BGH, Urteil v. 31.3.2021, XII ZR 42/20) Mehr
Immobilienkäufer können Schadensersatz weiterhin fiktiv berechnen
Immobilienkäufer können Schadensersatz wegen Mängeln der erworbenen Immobilie weiterhin anhand der voraussichtlich entstehenden, aber bislang nicht aufgewendeten („fiktiven“) Mängelbeseitigungskosten berechnen. (BGH, Urteil v. 12.3.2021, V ZR 33/19) Mehr
Vollständigkeitsklausel im Gewerbemietvertrag schließt Gegenbeweis nicht aus
Selbst wenn in einem Gewerbemietvertrag niedergelegt ist, dass mündliche Nebenabreden nicht bestehen („Vollständigkeitsklausel“), bleibt der Beweis des Gegenteils möglich. Auch vorvertragliche Absprachen werden durch eine solche Klausel nicht ohne Weiteres bedeutungslos. (BGH, Urteil v. 3.3.2021, XII ZR 92/19) Mehr
Land haftet nicht für ungültige Mietpreisbremse
Mieter können von einem Bundesland keinen Schadensersatz verlangen, wenn eine vom Land erlassene Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse wegen Formfehlern unwirksam ist. Das hat der BGH in letzter Instanz bestätigt. (BGH, Urteil v. 28.1.2021, III ZR 25/20) Mehr
Wohnraummiete oder nicht? – Der Vertragszweck entscheidet
Ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, richtet sich nach dem Nutzungszweck, den der Mieter vertragsgemäß verfolgt. Geht dieser dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. (BGH, Urteil v. 13.1.2021, VIII ZR 66/19) Mehr
Nicht jedes Grundstück muss mit dem Auto erreichbar sein
Die ordnungsmäßige Nutzung eines Wohngrundstücks setzt dessen Erreichbarkeit mit einem Kraftfahrzeug ausnahmsweise nicht voraus, wenn das Grundstück in einem Gebiet liegt, in dem der Kraftfahrzeugverkehr nach der planerischen Konzeption von den Wohngrundstücken ferngehalten werden soll. Ein Notwegrecht kann dann nicht verlangt werden. (BGH, Urteil v. 11.12.2020, V ZR 268/19) Mehr
Vermieter muss keine Maklerkosten für Immobilienkauf ersetzen
Ein Mieter, der infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und keine neue Wohnung anmietet, sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, kann die hierfür angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter ersetzt verlangen. (BGH, Urteile v. 9.12.2020, VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18) Mehr
Umfassende Modernisierung im Sinne der Mietpreisbremse
Eine umfassende Modernisierung, die die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ausschließt, erfordert einen Bauaufwand von einem Drittel der Neubaukosten. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen bleiben unberücksichtigt. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen qualitativ einem Neubau entsprechen. (BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18) Mehr
Mietpreisbremse und höhere Vormiete
Der Vermieter kann nur dann unter Berufung auf die zuvor vereinbarte Miete eine höhere als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete verlangen, wenn das letzte Vormietverhältnis ein Wohnraummietverhältnis war. (BGH, Urteil v. 19.8.2020, VIII ZR 374/18) Mehr
GEMA-Gebühren für Ferienwohnungen
Das Weiterleiten von Radio- und Fernsehprogrammen in mehrere Ferienwohnungen mittels einer Verteileranlage ist eine öffentliche Wiedergabe, für die GEMA-Gebühren anfallen. (BGH, Urteil v. 18.6.2020, I ZR 171/19) Mehr
Mietpreisbremse: Rüge durch einen Mieter reicht, aber Rückforderung nur an alle
Bei einer Mietermehrheit kann die Rückzahlung von Miete wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse nur an alle Mieter gemeinsam gefordert werden. Hingegen reicht es aus, wenn nur einer der Mieter den Verstoß gerügt hat. (BGH, Urteil v. 27.5.2020, VIII ZR 45/19) Mehr
Fahrzeughalter muss Falschparker verraten – oder selbst zahlen
Der Halter eines auf einem Privatparkplatz falsch abgestellten Fahrzeuges kann eine Haftung für ein erhöhtes Parkentgelt nicht allein durch die Behauptung vermeiden, nicht selbst gefahren zu sein. Vielmehr muss er angeben, wer gefahren sein könnte. (BGH, Urteil v. 18.12.2019, XII ZR 13/19) Mehr
Vermieter haftet nicht für Stromkosten, wenn Mieter eigenen Zähler hat
Hat eine vermietete Wohnung in einem Mehrfamilienhaus einen eigenen Stromzähler, ist in der Regel der Mieter und nicht der Hauseigentümer Vertragspartner des Stromversorgers. (BGH, Urteil v. 27.11.2019, VIII ZR 165/18) Mehr
Erbe haftet nicht allein deshalb für Miete, weil er Kündigung unterlässt
Ein Erbe, auf den das Wohnraummietverhältnis des Erblassers übergegangen ist, haftet nicht schon allein deshalb persönlich für die Forderungen aus dem Mietverhältnis, weil er sein Sonderkündigungsrecht nicht ausgeübt hat. (BGH, Urteil v. 25.9.2019, VIII ZR 138/18) Mehr
Kein Anspruch auf Baumfällen, wenn Grenzabstand eingehalten ist
Ein Grundstückseigentümer kann von seinem Nachbarn nicht verlangen, Bäume wegen Laubfalls, Pollenflug und anderer natürlicher Immissionen zu fällen, wenn die Bäume den landesrechtlichen Grenzabstand einhalten. (BGH, Urteil v. 20.9.2019, V ZR 218/18) Mehr
Zwischen den Autos muss nicht gestreut werden
Die Streupflicht auf einem Supermarktparkplatz erstreckt sich im Regelfall nicht auf den Bereich zwischen den abgestellten Fahrzeugen. Es reicht, den Weg von und zu den Autos schnee- und eisfrei zu halten. (BGH, Urteil v. 2.7.2019, VI ZR 184/18) Mehr
Anspruch auf Rückschnitt überhängender Äste verjährt in drei Jahren
Der Anspruch eines Grundstückseigentümers auf das Zurückschneiden überhängender Äste vom Nachbargrundstück aus § 1004 Abs. 1 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. (BGH, Urteil v. 22.2.2019, V ZR 136/18) Mehr
Sozialbindung kann lange, aber nicht ewig gelten
Investoren können bei der Errichtung von Sozialwohnungen zwar für Jahrzehnte, aber nicht zeitlich unbefristet verpflichtet werden, die Wohnungen verbilligt anzubieten. (BGH, Urteil v. 8.2.2019, V ZR 176/17)
Solange zweckwidrige Nutzung andauert, verjährt Unterlassungsanspruch nicht
Der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert. (BGH, Urteil v. 19.12.2018, XII ZR 5/18) Mehr
Ausübung einer Verlängerungsoption bei der Gewerbemiete unterliegt nicht der Schriftform
Die Ausübung einer Option zur Verlängerung eines Mietvertrages ist nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB. Steht das vermietete Grundstück unter Zwangsverwaltung, ist die Option gegenüber dem Zwangsverwalter auszuüben. (BGH, Urteil v. 21.11.2018, XII ZR 78/17) Mehr
Hausmusik ist erlaubt – mit gewissen Grenzen
Musizieren in der Wohnung ist grundsätzlich zulässig und von den Nachbarn in einem gewissen Rahmen hinzunehmen. Zwei bis drei Stunden täglich nennt der BGH als groben Richtwert. (BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 143/17) Mehr
Wohnungsverkäufer muss über Sozialbindung aufklären
Die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung stellt einen Rechtsmangel dar, über den der Verkäufer den Käufer aufklären muss. (BGH, Urteil v. 14.9.2018, V ZR 165/17) Mehr
Fensterputzen ist Sache des Mieters, auch wenn es schwierig ist
Mieter können vom Vermieter keine Reinigung der Fenster verlangen. Das gilt auch für Teile einer Fensterfassade, die sich nicht öffnen lassen und schwer zugänglich sind. Soweit der Mieter die Fenster nicht selbst putzen kann, muss er notfalls eine Fachfirma beauftragen. (BGH, Beschluss v. 21.8.2018, VIII ZR 188/16) Mehr
Wann der Untermieter für den Energieverbrauch haftet
Ist eine Wohnung komplett untervermietet, ist in der Regel nur der Untermieter Vertragspartner des Energieversorgers und schuldet diesem die Kosten für die Gaslieferung. Ob der Mieter zur Untervermietung berechtigt war, ist unerheblich. (BGH, Beschluss v. 5.6.2018, VIII ZR 253/17) Mehr
Grundstücksgemeinschaft kann an Mitglied vermieten
Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande. Dem steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch auf Vermieterseite beteiligt ist. (BGH, Urteil v. 25.4.2018, VIII ZR 176/17) Mehr
Anpassung der Miete nach Indexänderung kann Schriftform unterliegen
Kann eine Mietvertragspartei bei einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung der Miete verlangen, unterliegt die Änderung der Miete dem Schriftformerfordernis. Bei einem einseitigen Änderungsrecht oder einer Anpassungsautomatik bedarf die Änderung der Miete der Schriftform hingegen nicht. (BGH, Urteil v. 11.4.2018, XII ZR 43/17) Mehr
Schadensersatz ohne Fristsetzung, wenn Mieter Mietsache beschädigt
Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen der Beschädigung der Mietsache setzt nicht voraus, dass der Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat. (BGH, Urteil v. 28.2.2018, VIII ZR 157/17) Mehr
Räumpflicht reicht nur bis zur Grundstücksgrenze
Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht (als Anlieger) die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist regelmäßig nicht verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen. (BGH, Urteil v. 21.2.2018, VIII ZR 255/16) Mehr
Eigentümer haftet, wenn Handwerker Brand verursacht
Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, haftet gegenüber dem Nachbarn, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbarhaus dabei beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert daran nichts. (BGH, Urteil v. 9.2.2018, V ZR 311/16) Mehr
Jobcenter kann überzahlte Miete direkt vom Vermieter zurückfordern
Überweist das Jobcenter auch nach Ende des Mietverhältnisses Miete an den Vermieter, kann es die Zahlung direkt vom Vermieter zurückfordern und muss sich nicht an den Mieter wenden. (BGH, Urteil v. 31.1.2018, VIII ZR 39/17) Mehr
Was im Exposé steht, darf der Käufer erwarten
Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, zählen auch Angaben in einem Exposé. Ein Haftungsausschluss erstreckt sich auch auf diese Eigenschaften; dies allerdings nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. (BGH, Urteil v. 19.1.2018, V ZR 256/16) Mehr
Gewerbliche Weitervermietung als Werkswohnung
Eine gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum kann auch vorliegen, wenn der Hauptmieter mit der Vermietung selbst keinen Gewinn erzielen will, sondern die Wohnungen seinen Arbeitnehmern als Werkswohnungen zur Verfügung stellt. (BGH, Urteil v. 17.1.2018, VIII ZR 241/16) Mehr
Vermieterpfandrecht entsteht an Fahrzeugen immer neu
Das Vermieterpfandrecht umfasst auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden. Es erlischt, wenn das Fahrzeug für eine Fahrt auch nur vorübergehend vom Mietgrundstück entfernt wird, und entsteht neu, wenn das Fahrzeug später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird. (BGH, Urteil v. 6.12.2017, XII ZR 95/16) Mehr
Totalumbau ist keine Modernisierung
Bauliche Maßnahmen, die den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würden, sind keine Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter dulden muss. (BGH, Beschluss v. 21.11.2017, VIII ZR 28/17) Mehr
Auch Makler müssen in Anzeigen EnEV-Angaben machen
Auch Makler müssen in Immobilienanzeigen Angaben zum Energieausweis machen, sofern ein solcher vorhanden ist. Tun sie dies nicht, handeln sie wettbewerbswidrig. Das hat der BGH entschieden und damit eine in der Rechtsprechung heftig umstrittene Frage geklärt. (BGH, Urteile v. 5.10.2017, I ZR 229/16, I ZR 232/16 und I ZR 4/17) Mehr
Schriftformheilungsklauseln sind unwirksam
Schriftformheilungsklauseln in gewerblichen Mietverträgen sind stets unwirksam und können eine auf einen Schriftformverstoß gestützte ordentliche Kündigung nicht verhindern. Das hat der BGH entschieden und damit eine umstrittene Frage geklärt. (BGH, Urteil v. 27.9.2017, XII ZR 114/16) Mehr
Wurzeln im Kanal begründen keine automatische Haftung bei Überschwemmung
Eigentümer von baumbestandenen Grundstücken haften nur unter besonderen Umständen für Rückstauschäden, die durch Wurzeleinwuchs in den Abwasserkanal entstehen. Wie weit ihre Kontrollpflicht reicht, kommt auf den Einzelfall an. (BGH, Urteil v. 24.8.2017, III ZR 574/16) Mehr
Keine erleichterte Zwangsräumung nach Hausbesetzung
Auch nach der rechtswidrigen Besetzung eines Hauses oder Grundstücks muss der Eigentümer die Räumungsschuldner für eine Zwangsräumung namentlich oder sicher identifizierbar benennen. Ein „Titel gegen Unbekannt“ oder ein grundstücksbezogener Titel ist nach geltendem Recht nicht möglich. (BGH, Beschluss v. 13.7.2017, I ZB 103/16) Mehr
„Kauf bricht nicht Miete“ kann auch gelten, wenn Vermieter nicht Eigentümer ist
Bei der Veräußerung eines vermieteten Grundstücks kann ein Mietverhältnis in Ausnahmefällen auch dann auf den Erwerber übergehen, wenn Vermieter und Veräußerer nicht identisch sind. (BGH, Urteil v. 12.7.2017, XII ZR 26/16) Mehr
Wer Photovoltaikanlage nicht meldet, muss EEG-Vergütung zurückzahlen
Solange der Betreiber einer Photovoltaikanlage diese nicht bei der Bundesnetzagentur gemeldet hat, hat er keinen oder nur einen reduzierten Anspruch auf Einspeisevergütung nach dem EEG. Zu Unrecht erhaltene Fördergelder muss er zurückzahlen. (BGH, Urteil v. 5.7.2017, VIII ZR 147/16) Mehr
Vorsicht bei eigenmächtiger Räumung nach Zwangsversteigerung
Nimmt der Ersteigerer einer Immobilie diese eigenmächtig in Besitz, muss er die darin vorgefundenen Gegenstände dokumentieren. Anderenfalls läuft er Gefahr, dass der Ex-Eigentümer mit hohen Schadensersatzforderungen durchdringt. (BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 175/16) Mehr
Vollstreckungsunterwerfung neben Mietkaution zulässig
Eine notariell beurkundete Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten kann auch dann wirksam sein, wenn der Mieter bereits die höchstmögliche Mietkaution von drei Monatsmieten gestellt hat. (BGH, Urteil v. 14.6.2017, VIII ZR 76/16) Mehr
Wärmedämmung an Neubau darf nicht über die Grenze ragen
Ein Grundstückseigentümer muss eine grenzüberschreitende Wärmedämmung einer Grenzwand des Nachbarhauses nicht dulden, wenn hierdurch Anforderungen der EnEV erfüllt werden, die beim Bau des Gebäudes schon gegolten haben. (BGH, Urteil v. 2.6.2017, V ZR 196/16) Mehr
So hoch darf die Hecke am Hang sein
Bei einer Grenzbepflanzung eines Grundstücks, das tiefer liegt als das Nachbargrundstück, ist die zulässige Wuchshöhe vom höheren Geländeniveau des Nachbargrundstücks aus zu messen. (BGH, Urteil v. 2.6.2017, V ZR 230/16) Mehr
Auch nachträglich vereinbarte Schwarzarbeit kippt alle Ansprüche
Auch wenn die Parteien eines Werkvertrages erst nachträglich vereinbaren, dass der Werklohn oder ein Teil davon „schwarz“ gezahlt werden soll, ist der Werkvertrag nichtig. Folge ist, dass weder Gewährleistungs- noch Rückzahlungsansprüche bestehen. (BGH, Urteil v. 16.3.2017, VII ZR 197/16) Mehr
Doppelte Schriftformklausel verhindert mündliche Vertragsänderung nicht
Trotz einer formularmäßigen doppelten Schriftformklausel in einem Gewerbemietvertrag können die Vertragsparteien auch mündlich oder stillschweigend Änderungen am Vertrag vereinbaren. (BGH, Beschluss v. 25.1.2017, XII ZR 69/16) Mehr
Mieter haftet nicht ohne Weiteres für Schäden durch Hausdurchsuchung
Bewahrt der Mieter in einer Wohnung Drogen auf, verletzt er hierdurch den Mietvertrag. Gleichwohl muss er für Schäden durch einen Polizeieinsatz nur aufkommen, soweit die Pflichtverletzung hierfür ursächlich war. (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 49/16) Mehr
Für rechtzeitige Mietzahlung ist Zeitpunkt der Überweisung maßgeblich
Für eine rechtzeitige Zahlung der Miete per Überweisung reicht es, wenn der Mieter den Überweisungsauftrag bis zum dritten Werktag des Monats erteilt. Es kommt nicht auf den Zeitpunkt des Geldeingangs beim Vermieter an. Anderslautende Formularklauseln sind bei der Wohnraummiete unwirksam. (BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15) Mehr
Streitwert einer Klage auf Mietminderung
Bei einer Klage des Mieters auf Feststellung einer Mietminderung ist der Streitwert mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung zu bemessen. (BGH, Beschluss v. 14.6.2016, VIII ZR 43/15) Mehr
Wenn ein Verkäufer lügt, haften alle
Verschweigt einer von mehreren Verkäufern einen Mangel der Kaufsache arglistig, können sich sämtliche Verkäufer nicht darauf berufen, dass im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart ist. (BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 150/15) Mehr
Wann entsteht ein Vorkaufsrecht des Mieters?
Ein Vorkaufsrecht eines Mieters kann auch entstehen, wenn die Teilungserklärung schon vor Überlassung der Wohnung an den Mieter beurkundet ist. Dann kommt es entscheidend darauf an, ob der Kaufvertrag vor oder nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch geschlossen worden ist. (BGH, Urteil v. 6.4.2016, VIII ZR 143/15) Mehr
„Kauf bricht nicht Miete“ gilt nicht immer
Der Erwerber einer vermieteten Wohnung tritt nur dann als Vermieter in den Mietvertrag ein, wenn der Mieter die Wohnung zum Erwerbszeitpunkt in Besitz hat. (BGH, Beschluss v. 5.4.2016, VIII ZR 31/15) Mehr
Wohnungsrecht bleibt trotz Bluttat bestehen
Selbst wenn der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts den Grundstückseigentümer getötet hat, muss er das Wohnungsrecht nicht aufgeben. Allerdings darf er es unter Umständen nicht mehr persönlich ausüben. (BGH, Urteil v. 11.3.2016, V ZR 208/15) Mehr
Kein Notwegerecht bis vor die Haustür
Ein Notwegerecht über das Nachbargrundstück kommt nicht in Betracht, solange ein Grundstück von der Straße aus mit einem Kraftfahrzeug angefahren werden kann. Dass das Erreichen des Hauseingangs beim Auffahren auf das Grundstück über das Nachbargrundstück einfacher wäre, rechtfertigt kein Notwegerecht. (BGH, Urteil v. 22.1.2016, V ZR 116/15) Mehr
Nutzergenossenschaft ist kein gewerblicher Zwischenmieter
Es ist kein Fall der gewerblichen Weitervermietung, wenn der Hauptmieter eine Selbsthilfegenossenschaft der Endmieter ist. Nach Ende des Hauptmietvertrages tritt der Vermieter daher nicht in die Mietverträge mit den Endmietern ein. (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 311/14) Mehr
Parken ohne Parkschein ist verbotene Eigenmacht
Wer auf einem kostenpflichtigen Privatparkplatz ohne zu zahlen parkt, begeht verbotene Eigenmacht und kann auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Auch gegen den Fahrzeughalter besteht ein Unterlassungsanspruch, wenn sich dieser weigert, den Fahrer zu nennen. (BGH, Urteil v. 18.12.2015, V ZR 160/14) Mehr
Nachbar haftet für Abriss-Schäden an Grenzwand
Wird eine Grenzwand, an die vom Nachbargrundstück aus ein anderes Gebäude angebaut ist, beim Abriss des Anbaus beschädigt, muss der Nachbar für Schäden an der Grenzwand aufkommen. Dies auch dann, wenn die Schäden unvermeidbare Folge des Abrisses sind. (BGH, Urteil v. 18.12.2015, V ZR 55/15) Mehr
BGH zu Immobilienkauf: Was nicht im Vertrag steht, ist nicht vereinbart
Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer führt in der Regel nur dann zu einer Beschaffenheitsvereinbarung, wenn sie im notariellen Kaufvertrag Niederschlag gefunden hat. (BGH, Urteil v. 6.11.2015, V ZR 78/14) Mehr
Eigentümer muss Baumschatten vom Nachbargrundstück akzeptieren
Ein Grundstückseigentümer muss es grundsätzlich hinnehmen, wenn Bäume vom Nachbargrundstück auf seinem Grundstück Schatten werfen. (BGH, Urteil v. 10.7.2015, V ZR 229/14) Mehr
Notarvertrag muss bei Verbraucherverträgen 14 Tage vor Beurkundung vorliegen
Dem Käufer eines Grundstücks oder einer Wohnung muss der Notarvertrag bei einem Geschäft zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher grundsätzlich 14 Tage vor der Beurkundung vorliegen. Auch die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts im Kaufvertrag rechtfertigt es nicht, von der Zwei-Wochen-Frist abzuweichen. (BGH, Urteil v. 25.6.2015, III ZR 292/14) Mehr
Rauchwarnmelder: Mieter muss Einbau trotz eigener Geräte dulden
Der Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. (BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 216/14) Mehr
Bei Schwarzarbeit gibt es kein Geld zurück
Ist ein Werkvertrag wegen Verstoßes gegen das Verbot der Schwarzarbeit nichtig, kann der Besteller den Werklohn auch dann nicht zurückfordern, wenn die Werkleistung mangelhaft ist. (BGH, Urteil v. 11.6.2015, VII ZR 216/14) Mehr
Vorkaufsrecht vereiteln kann für Vermieter teuer werden
Vereitelt der Vermieter das Vorkaufsrecht eines Mieters an einer umgewandelten Wohnung, indem er diesen nicht über den Verkauf der Wohnung informiert, kann dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz von entgangenem Gewinn zustehen. (BGH, Urteil v. 21.1.2015, VIII ZR 51/14) Mehr
Rauchen auf dem Balkon kann eingeschränkt werden
Das Rauchen auf dem Balkon kann zeitlich eingeschränkt werden, wenn hierdurch andere Mieter nicht nur unwesentlich beeinträchtigt werden oder Gefahren für die Gesundheit drohen. (BGH, Urteil v. 16.1.2015, V ZR 110/14) Mehr
Vermieter muss Versicherung in Anspruch nehmen, wenn Mieter die Prämien zahlt
Ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig einen Brand verursacht hat, kann vom Vermieter die Beseitigung des Schadens verlangen, wenn dieser durch eine Versicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter trägt. (BGH, Urteil v. 19.11.2014, VIII ZR 191/13) Mehr
Neue Kostenvorschrift zur Berliner Räumung gilt nicht rückwirkend
Kosten einer vor dem 1.5.2013 begonnenen „Berliner Räumung“ können nicht als Kosten der Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner festgesetzt werden. Die mit der Mietrechtsänderung 2013 eingeführte Kostenregelung ist nicht rückwirkend anwendbar. (BGH, Beschluss v. 23.10.2014, I ZB 82/13) Mehr
Alle Mieter haften für Energieverbrauch
Ist ein Haus an mehrere Personen vermietet, kommt ein durch die Entnahme von Energie stillschweigend geschlossener Versorgungsvertrag mit allen Mietern zustande, auch mit solchen, die nicht selbst in dem Haus wohnen. (BGH, Urteil v. 22.7.2014, VIII ZR 313/13) Mehr
Rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses
Die rechtliche Einordnung eines Mietverhältnisses, das eine Wohnnutzung als auch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung umfasst, richtet sich nach dem überwiegenden Vertragszweck. Dieser ist anhand der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen. (BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII ZR 376/13) Mehr
Kein Anspruch auf unangemessen hohe Abschleppkosten
Ein Falschparker ist nicht verpflichtet, dem Besitzer einer Parkfläche unangemessen hohe Abschleppkosten zu erstatten. (BGH, Urteil v. 4.7.2014, V ZR 229/13) Mehr
Nutzung erweiterter Wohnfläche führt zu Mietvertrag
Wenn ein Mieter die Erweiterung einer Wohnung in dem Wissen nutzt, dass der Vermieter hierfür eine erhöhte Miete verlangt, kommt über die erweiterte Fläche ein Mietvertrag zustande. (BGH, Urteil v. 2.7.2014, VIII ZR 298/13) Mehr
Zwangsverwalter bekommt kein Extra-Honorar für Stellplatz
Eine Eigentumswohnung und Tiefgaragenstellplätze sind eine wirtschaftliche Einheit, jedenfalls bei einer üblichen Zahl von ein bis zwei Stellplätzen. Der Zwangsverwalter kann die Mindestvergütung daher nur einmal beanspruchen. (BGH, Beschluss v. 26.6.2014, V ZB 7/14) Mehr
Auslandsaufenthalt gibt Recht auf Untervermietung
Ein längerer beruflicher Auslandsaufenthalt des Mieters begründet ein berechtigtes Interesse daran, Teile der Wohnung unterzuvermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung pflichtwidrig, muss er Schadensersatz leisten. (BGH, Urteil v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13) Mehr
Enthaftungserklärung gibt insolventem Mieter Macht über Mietverhältnis zurück
Gibt der Insolvenzverwalter oder Treuhänder eines insolventen Wohnungsmieters hinsichtlich der Wohnung eine Enthaftungserklärung ab, erlangt der Mieter die volle Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mietverhältnis zurück. (BGH, Urteil v. 22.5.2014, IX ZR 136/13) Mehr
Kein Geld für Schwarzarbeit
Bei Schwarzarbeit hat der Unternehmer keinerlei Anspruch auf Bezahlung seiner Leistung. Das gilt selbst dann, wenn nur ein Teil „schwarz“ bezahlt werden soll. (BGH, Urteil v. 10.4.2014, VII ZR 241/13) Mehr
Kein unbegrenzter Schadensersatz für Grundstückskäufer
Sind die Kosten für die Beseitigung von Mängeln an einem Grundstück unverhältnismäßig hoch, ist der Schadensersatzanspruch des Käufers auf den Minderwert des Grundstücks beschränkt, der durch den Mangel verursacht wurde. (BGH, Urteil v. 4.4.2014, V ZR 275/12) Mehr
Asbest - Leicht erhöhtes Krankheitsrisiko rechtfertigt keine Feststellungsklage
Führt die Asbest-Kontaminierung einer Wohnung nur zu einem leicht erhöhten Krankheitsrisiko der Bewohner, haben diese kein Interesse daran, eine Ersatzpflicht des Vermieters für eventuelle Gesundheitsschäden feststellen zu lassen. (BGH, Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 19/13) Mehr
Schlüssel weg – Mieter muss für Schließanlage nur bei Austausch aufkommen
Der Vermieter kann von einem Mieter, der einen Schlüssel verloren hat, nur dann Schadensersatz für den Austausch der Schließanlage verlangen, wenn er die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht hat. (BGH, Urteil v. 5.3.2014, VIII ZR 205/13) Mehr
Maklerprovision entfällt bei hohem Preisnachlass
Vereinbaren die Parteien eines von einem Makler vermittelten Grundstückskaufs einen Preisnachlass von über 50 Prozent, kann der Makler keine Provision verlangen, denn der nachgewiesene und der abgeschlossene Kaufvertrag sind wirtschaftlich nicht gleichwertig. (BGH, Urteil v. 6.2.2014, III ZR 131/13) Mehr
Anpassung von Nebenkosten zerstört Schriftform nicht
Der Vermieter von Gewerberäumen kann die Nebenkostenvorauszahlungen einseitig anpassen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Anpassung führt nicht dazu, dass der wirksam für mehr als ein Jahr geschlossene Vertrag wegen Verstoßes gegen die Schriftform für unbestimmte Zeit gilt. (BGH, Urteil v. 5.2.2014, XII ZR 65/13) Mehr
Grundstückskäufer muss Schriftformmangel nicht heilen
Eine Schriftformheilungsklausel in einem gewerblichen Mietvertrag hindert den Grundstückserwerber nicht, einen Mietvertrag, in den er eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor vom Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben. (BGH, Urteil v. 22.1.2014, XII ZR 68/10) Mehr
Untervermietung als Ferienwohnung erfordert besondere Erlaubnis
Gestattet der Vermieter einer Wohnung die Untervermietung an beliebige Personen, enthält dies nicht ohne Weiteres die Erlaubnis, die Wohnung tageweise als Ferienwohnung an Touristen unterzuvermieten. (BGH, Urteil v. 8.1.2014, VIII ZR 210/13) Mehr
Untermieter muss nicht sofort raus, wenn Untervermieterlaubnis widerrufen wird
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis nicht ohne weiteres kündigen, wenn er eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft, der Untermieter die Wohnung aber nicht sogleich räumt. (BGH, Urteil v. 4.12.2013, VIII ZR 5/13) Mehr
Kein Vorkaufsrecht für Mieter, wenn Haus ungeteilt verkauft wird
Der Mieter hat kein Vorkaufsrecht an seiner Mietwohnung, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen. (BGH, Urteil v. 22.11.2013, V ZR 96/12) Mehr
Ansprüche wegen Mängeln an Solaranlage können schnell verjähren
Wird eine Photovoltaikanlage nicht zur Stromversorgung des Gebäudes verwendet, auf dem sie montiert ist, verjähren Gewährleistungsansprüche wegen mangelhafter Teile innerhalb von zwei Jahren. (BGH, Urteil v. 9.10.2013, VIII ZR 318/12) Mehr
Werkvertrag: Fehlende Mängelrüge kann als Abnahme gewertet werden
Die konkludente Abnahme einer Architektenleistung kann darin liegen, dass der Besteller nach Fertigstellung der Leistung, Bezug des fertiggestellten Bauwerks und Ablauf einer Prüfungsfrist von sechs Monaten keine Mängel der Architektenleistungen rügt. (BGH, Urteil v. 26.9.2013, VII ZR 220/12) Mehr
Mietvertrag unter Angehörigen
Beanstandet der Ersteigerer einer Wohnung, ein vom Bewohner behaupteter Mietvertrag mit einem Angehörigen als Vermieter sei nur fingiert, muss das Gericht dem nachgehen. (BGH, Urteil v. 18.9.2013, VIII ZR 297/12) Mehr
Keine Gewährleistung bei Schwarzarbeit
Haben der Unternehmer und der Auftraggeber einer Werkleistung vereinbart, dass diese „schwarz“ erbracht werden soll, kann der Auftraggeber keine Gewährleistung geltend machen, wenn die Leistung mangelhaft ist. Wegen der Schwarzarbeit ist der Vertrag nichtig. (BGH, Urteil v. 1.8.2013, VII ZR 6/13) Mehr
Privatwohnung als Geschäftsadresse ist gewerbliche Nutzung
Gibt der Inhaber eines Gewerbebetriebs ein zum Wohnen gemietetes Einfamilienhaus gegenüber dem Gewerbeamt als Betriebsstätte an, so liegt hierin eine Vertragsverletzung, die den Vermieter zur ordentlichen Kündigung berechtigt. (BGH, Beschluss v. 31.7.2013, VIII ZR 149/13) Mehr
Schriftform beim gewerblichen Mietvertrag
Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses genügt der Schriftform, wenn die Kriterien, an die die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen. (BGH, Urteil v. 24.7.2013, XII ZR 104/12) Mehr
Ersatz von Investitionen bei gescheitertem Grundstückserwerb
Wer in der begründeten Erwartung, an einem Grundstück ein Erbbaurecht zu erwerben, auf dem Grundstück baut, kann von Grundstückseigentümer Wertersatz verlangen, wenn es dann doch nicht zum Erwerb kommt. (BGH, Urteil v. 19.7.2013, V ZR 93/12) Mehr
Ehewohnung kann trotz Auszugs des Mieters Ehewohnung bleiben
Ein Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrages ist, ist nicht Dritter i.S.d. §§ 540, 553 BGB, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um die Ehewohnung handelt. Eine Wohnung verliert ihre Eigenschaft als Ehewohnung nicht schon mit dem Auszug des mietenden Ehegatten. (BGH, Urteil v. 12.6.2013, XII ZR 143/11) Mehr
Winterdienst ist Werkvertrag
Bei einem Vertrag über den Räum- und Streudienst handelt es sich nicht um einen Dienst-, sondern um einen Werkvertrag. Der Auftraggeber kann daher die Vergütung mindern, wenn der Winterdienst mangelhaft ausgeführt wird. (BGH, Urteil v. 6.6.2013, VII ZR 355/12) Mehr
WEG muss keine Bauteilöffnung am Gemeinschaftseigentum dulden
Ein am selbstständigen Beweisverfahren nicht beteiligter Dritter kann nicht verpflichtet werden, eine Bauteilöffnung in seiner Wohnung zur Beweissicherung zu dulden. Zur Wohnung in diesem Sinne gehören auch eine im Gemeinschaftseigentum stehende Außentreppe, ein Fahrradkeller und eine Tiefgarage. (BGH, Beschluss v. 16.5.2013, VII ZB 61/12) Mehr
Gläubiger darf Gerichtsvollzieher nicht in die Falle laufen lassen
Hat der Gläubiger eines Räumungstitels konkrete Anhaltspunkte, dass sich der Schuldner der Räumung mit Waffengewalt widersetzt, muss er die Räumung vorerst absagen. Tut er dies nicht und wird der Gerichtsvollzieher verletzt, muss der Gläubiger Schmerzensgeld zahlen. (BGH, Urteil v. 14.5.2013, VI ZR 255/11)
Kein gewerblicher Musikunterricht in der Mietwohnung
Der Vermieter muss dem Mieter die Nutzung der Wohnung für gewerblichen Gitarrenunterricht nicht gestatten, wenn hierdurch weitergehende Einwirkungen auf Mietsache und Mitmieter ausgingen als bei einer üblichen Wohnnutzung. (BGH, Urteil v. 10.4.2013, VIII ZR 213/12) Mehr
Verbot von Hunde- und Katzenhaltung unzulässig
Ein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung durch eine Formularklausel im Wohnraummietvertrag ist unzulässig. (BGH, Urteil v. 20.3.2013, VIII ZR 168/12) Mehr
Staat haftet dem Vermieter für Schäden nach Hausdurchsuchung
Der Vermieter einer Wohnung kann vom Staat grundsätzlich Ersatz für Schäden verlangen, die bei einer rechtmäßigen Wohnungsdurchsuchung im Zuge eines Ermittlungsverfahrens gegen den Mieter entstanden sind. (BGH, Urteil v. 14.3.2013, III ZR 253/12) Mehr
Wie weit reicht Haftung für geerbtes Mietverhältnis?
Ein Erbe, auf den das Wohnraummietverhältnis des Erblassers übergegangen ist, haftet nicht persönlich für die Forderungen aus dem Mietverhältnis, wenn dieses innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird. (BGH, Urteil v. 23.1.2013, VIII ZR 68/12) Mehr
„Saldoklage“ auf Mietrückstände kann zulässig sein
Ein Vermieter kann rückständige Miete für einen längeren Zeitraum ohne nähere Aufschlüsselung einklagen, sofern er den vollständigen Rückstand aus der fraglichen Zeit geltend macht. (BGH, Urteil v. 9.1.2013, VIII ZR 94/12)
Vermieter haftet für Brand infolge unzulässig gelagerter Gegenstände
Lagert ein vom Vermieter beauftragter Handwerker verbotenerweise und leicht zugänglich brennbare Gegenstände in der Tiefgarage und kommt es durch Brandstiftung an diesen Gegenständen zu einem Feuer, haftet der Vermieter dem Mieter auf Schadensersatz. (BGH, Urteil v. 12.12.2012, XII ZR 6/12) Mehr
Umzug in Ausweichquartier begründet keinen neuen Mietvertrag
Allein durch den Umzug in eine Ersatzwohnung desselben Vermieters wird kein neuer Mietvertrag begründet. (BGH, Urteil v. 21.11.2012, VIII ZR 50/12) Mehr
Rechtmäßige Einbauten des Mieters zählen bei Zustandsbeschreibung mit
Bei der Beurteilung, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt, sind auch vom Mieter rechtmäßig vorgenommene Veränderungen zu berücksichtigen. (BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 25/12) Mehr
Fahrzeughalter haftet für unbefugtes Parken auf fremdem Grundstück
Überlässt der Halter sein Fahrzeug einer anderen Person, ist er Zustandsstörer, wenn das Fahrzeug unberechtigt auf einem fremden Grundstück abgestellt wird. (BGH, Urteil v. 21.9.2012, V ZR 230/11) Mehr
Wohnberechtigter kann keine Mieterlöse des Eigentümers verlangen
Ein dingliches Wohnungsrecht gibt dem Berechtigten nicht die Befugnis, die Räume zu vermieten, wenn er sein Recht nicht ausüben kann. Vermietet der Eigentümer seinerseits die Räume, muss dieser daher die Mieterlöse nicht an den Wohnrechtsinhaber auskehren. (BGH, Urteil v. 13.7.2012, V ZR 206/11) Mehr
Grundstücksbesitzer haftet für überhöhte Abschleppkosten
Der Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Abschleppkosten richtet sich auch dann gegen den gestörten Grundstücksbesitzer, wenn dieser seinen Schadensersatzanspruch gegen den Störer an das Abschleppunternehmen abgetreten hat. (BGH, Urteil v. 6.7.2012, V ZR 268/11) Mehr
Streupflicht nur bei allgemeiner Glättebildung
Sind auf einem Grundstück nur vereinzelte Glättestellen ohne erkennbare Anhaltspunkte für eine ernsthaft drohende Gefahr vorhanden, ist nicht von einer allgemeinen Glättebildung auszugehen, die eine Streupflicht begründen könnte. (BGH, Urteil v. 12.6.2012, VI ZR 138/11) Mehr
Provisionshinweis in Anzeige kann zu Maklervertrag führen
Ein in einer Anzeige auf "Immobilienscout 24" enthaltener Hinweis auf eine Maklerprovision kann ein eindeutiges Provisionsverlangen darstellen und Grundlage für einen Maklervertrag sein. (BGH, Urteil v. 3.5.2012, III ZR 62/11) Mehr
Für Wasseranschluss gilt ermäßigte Umsatzsteuer
Die Herstellung eines Hausanschlusses für die Wasserversorgung unterliegt dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 Prozent. (BGH, Urteil v. 18.4.2012, VIII ZR 253/11) Mehr
Wegerecht bleibt bestehen, wenn Erbbaurecht erlischt
Beim Erlöschen eines Erbbaurechts bleiben den Erbbauberechtigten bestellte Wege- und Leitungsrechte bestehen und werden Bestandteil des Erbbaugrundstücks. (BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 102/11) Mehr
Fehler macht Staffelmietvereinbarung nicht komplett unwirksam
Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam. (BGH, Urteil v. 15.2.2012, VIII ZR 197/11) Mehr
Miteigentümer haften untereinander nicht ohne Verschulden
Die Miteigentümer eines Hauses mit mehreren Wohnungen haften untereinander nicht verschuldensunabhängig nach den Grundsätzen des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs. (BGH, Urteil v. 10.2.2012, V ZR 137/11) Mehr
Abzug „Neu für alt“ auch bei Störungsbeseitigung
Der Anspruch auf Ersatz der zu einer Störungsbeseitigung erforderlichen Aufwendungen kann durch einen Abzug „neu für alt" gemindert sein. Der Betroffene soll durch die Beseitigung der Störung keinen Vorteil erlangen. (BGH, Urteil v. 13.1.2012, V ZR 136/11) Mehr
10 Jahre Wärmelieferungsvertrag sind zu lang
Wenn ein Energiedienstleister Wärme an einen Kunden liefert, dem die Heizungsanlage gehört, liegt keine Lieferung von Fernwärme vor. Eine Vertragslaufzeit von 10 Jahren ist dann nicht möglich. (BGH, Urteil v. 21.12.2011, VIII ZR 262/09) Mehr
Falschparker dürfen an den Haken
Der Besitzer eines privaten Parkplatzes darf unberechtigt abgestellte Fahrzeuge abschleppen lassen. Der Falschparker muss die Abschleppkosten ersetzen, nicht aber die Kosten für die Parkraumüberwachung. (BGH, Urteil v. 2.12.2011, V ZR 30/11) Mehr
Keine Entschädigung für Leitungsführung
Ein Grundstückseigentümer muss den Eigentümer des Nachbargrundstücks nicht dafür entschädigen, dass Versorgungsunternehmen das Grundstück über Leitungen versorgen, die über das Nachbargrundstück führen. (BGH, Urteil v. 2.12.2011, V ZR 119/11) Mehr
Wohnberechtigter schuldet jedenfalls Grundkosten
Der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts muss sich an den Kosten beteiligen, die dem Eigentümer für die Unterhaltung der gemeinschaftlichen Anlagen entstehen. Er trägt die auf seine Wohnung entfallenden verbrauchsunabhängigen Kosten für Heizung und Warmwasser auch dann, wenn er die Wohnung nicht nutzt. (BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 57/11) Mehr
Verjährung erst ab Wohnungsübergabe
Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Mietsache verjähren innerhalb von 6 Monaten. Die Verjährung läuft erst, wenn die Wohnung ordnungsgemäß übergeben ist. (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11) Mehr
Mieter muss Einbau von Funk-Ablesegeräten dulden
Der Vermieter kann ältere Ablesegeräte gegen moderne Geräte, die per Funk abgelesen werden können, ersetzen. Das gilt auch, wenn die alten Geräte noch funktionsfähig sind. (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 326/10) Mehr
Modernisierungsankündigung muss nicht ins Detail gehen
Ein Vermieter, der dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme ankündigt, muss diese nicht in allen Einzelheiten beschreiben. Es reicht, dass sich der Mieter ein Bild von der geplanten Maßnahme machen kann. (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 242/10) Mehr
Vermieter bestimmt selbst über Modernisierung
Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter einer Wohnung den Einbau einer modernen Heizungsanlage auf eigene Kosten zu gestatten. Er kann selbst darüber bestimmen, ob und wann eine Wohnung modernisiert wird. (BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 10/11) Mehr
Ex-Geschäftsführer haftet bei Schuldbeitritt weiter
Ein GmbH-Geschäftsführer, der für Mieten der Gesellschaft die persönliche Haftung übernommen hat, kann diese Zusage nicht deshalb aus wichtigem Grund kündigen, weil er kurz bevor die GmbH die Miete nicht mehr zahlen kann als Geschäftsführer abberufen wird. (BGH, Urteil v. 20.7.2011, XII ZR 155/09) Mehr
Nießbrauch am eigenen Grundstück ist zulässig
Ein Nießbrauch kann auch am eigenen Grundstück bestellt werden. Hierfür muss der Eigentümer kein berechtigtes Interesse an der Bestellung nachweisen. (BGH, Beschluss v. 14.7.2011, V ZB 271/10) Mehr
Rauchverbot geht zu Lasten des Pächters
Räume, die zum Betrieb einer Gaststätte verpachtet sind, werden nicht dadurch mangelhaft, dass ein gesetzliches Rauchverbot in Gaststätten eingeführt wird. (BGH, Urteil v. 13.7.2011, XII ZR 189/09) Mehr
Vermieter muss überzahlte Miete nicht unbegrenzt erstatten
Ein Mieter, dessen Wohnung kleiner ist als vereinbart, kann zumindest für den Zeitraum bis 2001 keine Rückzahlung überzahlter Mieten mehr verlangen. Diese Ansprüche sind verjährt, auch wenn der Mieter erst Jahre später von der Flächenabweichung erfahren hat. (BGH, Urteil v. 29.6.2011, VIII ZR 30/10) Mehr
Erleichterte Zwangsvollstreckung gegen Kreditnehmer
Wenn sich ein Kreditnehmer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat, kann eine Bank, die den Kredit aufgekauft hat, die Grundschuld des Schuldners verwerten. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn eine sog. Sicherungsvereinbarung geschlossen wurde. (BGH, Beschluss v. 29.6.2011, VII ZB 89/10)
Erwerber haftet für Kaution
Ein Vermieter, der eine vermietete Wohnung seit dem 1.9.2001 erworben hat, haftet dem Mieter auf Rückzahlung der Kaution, auch wenn er diese nicht erhalten hat. Das gilt selbst dann, wenn das vermietete Objekt vorher schon einmal veräußert und die Kaution hierbei nicht weitergeleitet wurde. (BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 304/10) Mehr
Vermieter kann auf zukünftige Zahlung klagen, wenn Mieter in Verzug ist
Wenn der Mieter mit den Mietzahlungen in erheblichem Umfang in Rückstand gekommen ist, kann der Vermieter auch auf Zahlung der erst in Zukunft fälligen Mieten klagen. (BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 146/10) Mehr
Auch Renovierungskosten bei Modernisierung umlagefähig
Kosten für Renovierungsarbeiten, die durch eine Modernisierungsmaßnahme anfallen, kann der Vermieter per Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen. (BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 173/10) Mehr
Eigentümer darf selbst Hand anlegen, wenn Beseitigungsanspruch verjährt ist
Wenn ein Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB verjährt ist, bleibt die Störung dennoch rechtswidrig. Der Betroffene kann die Störung daher auch nach der Verjährung selbst und auf eigene Kosten beseitigen. (BGH, Urteil v. 28.1.2011, V ZR 141/10) Mehr
Mieter darf mit eigenem Hausrat handeln
Es liegt im Rahmen zulässiger Wohnnutzung, wenn der Mieter eine Wohnung nur noch zum Lagern eigenen Hausrats nutzt und solchen dort gelegentlich verkauft. (BGH, Urteil v. 8.12.2010, VIII ZR 93/10) Mehr
Ladenmieter muss auf politisch brisantes Sortiment hinweisen
Der Vermieter eines Ladens kann den Mietvertrag anfechten, wenn der Mieter verschwiegen hat, dass er hauptsächlich Kleidung einer Marke verkaufen will, die mit der rechtsextremen Szene in Verbindung gebracht wird. (BGH, Urteil v. 11.8.2010, XII ZR 123/09)
Bei Zahlung der Miete ist der Samstag kein Werktag
Bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats wird der Samstag nicht mitgezählt. (BGH, Urteile v. 13.7.2010, VIII ZR 129/09 und VIII ZR 291/09) Mehr
Wohnfläche muss für Vereinbarung nicht im Mietvertrag stehen
Eine Vereinbarung über die Wohnfläche kann sich auch aus Absprachen vor dem Vertragsschluss ergeben. Eine Mietwohnung kann daher auch wegen Flächenabweichung mangelhaft sein, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zur Wohnfläche enthält. (BGH, Urteil v. 23.6.2010, VIII ZR 256/09) Mehr
Gewerbe-Vermieter kann Mietvertrag auf anderen übertragen
Der Vermieter von Gewerberäumen kann sich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen das Recht vorbehalten, seine Stellung als Vermieter jederzeit auf eine andere Person zu übertragen. (BGH, Urteil v. 9.6.2010, XII ZR 171/08) Mehr
Mieter von Sozialwohnung kann überzahlte Miete nicht grenzenlos zurückfordern
Waren nach den Vorschriften über preisgebundenen Wohnraum vorgenommene Mieterhöhungen unwirksam, kann der Mieter gleichwohl die zu viel gezahlte Miete nicht unbeschränkt zurückverlangen. (BGH, Urteil v. 24.3.2010, VIII ZR 160/09) Mehr
„Ca.“-Angabe im Mietvertrag hilft dem Vermieter nicht
Ist die Wohnfläche im Mietvertrag mit dem Zusatz „ca.“ angegeben, gilt für die Berechnung einer Minderung dennoch die zahlenmäßig genannte Fläche. Der relativierende Zusatz „ca.“ führt nicht zu einer zusätzlichen Toleranzschwelle für den Vermieter. (BGH, Urteil v. 10.3.2010, VIII ZR 144/09) Mehr
BGH nimmt Zustandsstörer stärker in die Pflicht
Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung einer Störung (und nicht bloß zur Duldung der Störungsbeseitigung) verpflichtet sein. (BGH, Beschluss v. 4.3.2010, V ZB 130/09) Mehr
