Ersatz von Investitionen bei gescheitertem Grundstückserwerb

Hintergrund

Der ehemalige Pächter eines Grundstücks verlangt von den Grundstückseigentümern Wertersatz für Gebäude. Laut schriftlichem Pachtvertrag sollte die Pachtzeit am 1.1.1991 beginnen und mindestens 30 Jahre dauern. Im Pachtvertrag heißt es:

„3. Verpächter und Pächter sind sich darüber einig, dass unverzüglich ein Erbbaurecht-Vertrag mit einer Gesamtlaufzeit von 99 Jahren geschlossen werden soll.
Im Hinblick darauf sind Verpächter und Pächter verpflichtet, den … Pachtvertrag demgemäß zu verlängern, falls es zu dem Abschluss eines Erbbaurecht-Vertrages nicht kommen sollte, aus Gründen, die weder Pächter noch Verpächter zu vertreten haben.
9. Dem Pächter ist die Nutzung als Grünlandfläche und die Errichtung von Gebäuden gestattet. …“

Der Pächter errichtete auf dem Grundstück ein Wohnhaus sowie Stallgebäude. Die Grundstückseigentümer lehnten es in der Folgezeit allerdings ab, einen Erbbaurechtsvertrag zu schließen.

Nach einer beiderseitigen Kündigung des Pachtvertrages verlangt der Pächter von den Grundstückseigentümern Wertersatz für die Gebäude, die er auf dem Grundstück errichtet hat.

Entscheidung

Der Pächter kann grundsätzlich einen Ausgleich für die von ihm errichteten Gebäude verlangen, denn er hat diese in der begründeten Erwartung errichtet, an dem Grundstück ein Erbbaurecht zu erwerben. Eine Erwartung ist bereits dann begründet, wenn die Bebauung und der spätere Eigentums- bzw. Erbbaurechtserwerb auf einer tatsächlichen Willensübereinstimmung zwischen dem Bauenden und dem Grundstückseigentümer beruht. Schon dann nämlich ist für jeden verständigen Grundstückseigentümer klar, dass ihm die durch die Bebauung entstehende Wertsteigerung des Grundstücks nicht verbleiben soll. Will er für den Fall, dass es zu einem späteren Eigentums- bzw. Erbbaurechtserwerb doch nicht kommt, einen Ausgleich ausschließen, muss er einer ihm erkennbaren Erwartung des Erwerbers entgegentreten.

Der Pächter kann allerdings nicht den Wert der errichteten Baulichkeiten ersetzt verlangen, sondern nur den Wertzuwachs, den das Grundstück durch die Baumaßnahmen erfahren hat.

(BGH, Urteil v. 19.7.2013, V ZR 93/12)