Kein Vorkaufsrecht für Mieter, wenn Haus ungeteilt verkauft wird

Hintergrund: Haus ungeteilt verkauft - Vorkaufsrecht für Mieter?

Die Mieterin einer Wohnung will ein Vorkaufsrecht an ihrer Mietwohnung durchsetzen. Die Wohnung befindet sich in einem Haus mit insgesamt vier Wohnungen. Die Eigentümerin verkaufte das Mehrfamilienhaus am 11.3.2009 für 120.000 Euro ungeteilt an drei Erwerber, nachdem das Landratsamt zuvor die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hatte.

Die Erwerber ließen noch am Tag des Verkaufs beim selben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden. Am 14.3.2009 übte die Mieterin gegenüber der Verkäuferin ihr Vorkaufsrecht aus. Dieses stützte sie auf § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Mieterin verlangt die Feststellung, dass zwischen ihr und der Verkäuferin ein Kaufvertrag über ihre Mietwohnung zum Preis von 30.000 Euro zustande gekommen ist.

Entscheidung: Kein Vorkaufsrecht für Mieter entstanden

Der Mieterin steht kein Vorkaufsrecht zu.

Das Vorkaufsrecht beim Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums entsteht im Grundsatz nur, wenn sich der Verkäufer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, das Grundstück selbst nach § 8 WEG aufzuteilen. Ferner muss die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit im Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Dagegen reicht es in der Regel nicht aus, wenn die Erwerber die Teilung durchführen, so wie es hier der Fall ist.

Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll den Mieter nämlich nicht dazu berechtigen, das gesamte Grundstück zu erwerben. Der Mieter soll auch keinen bloßen Miteigentumsanteil, sondern das in seiner Entstehung bereits angelegte Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können. Weil das Vorkaufsrecht einen Vertrag zwischen dem Mieter und dem Verkäufer nach den Bedingungen des mit den Erwerbern geschlossenen Kaufvertrags entstehen lässt, muss sich der Verkäufer gegenüber den Erwerbern verpflichtetet haben, die Aufteilung vorzunehmen. Nur dann ist sichergestellt, dass der Mieter tatsächlich Wohnungseigentum erwerben kann.

Wollte man auch bei einer Aufteilung durch die Erwerber ein Vorkaufsrecht annehmen, könnte der Mieter zunächst allenfalls einen Miteigentumsanteil an dem ungeteilten Grundbesitz erwerben. In eine Teilungsvereinbarung der Erwerber träte er nicht ein. Die Erwerber könnten auch ihre Aufteilungsabsicht aufgeben, ohne dass der Mieter dies verhindern könnte. Für den Mieter würde dies erhebliche finanzielle und rechtliche Risiken bedeuten.

Mietrechtsänderung verringert Risiko für Mieter

Die Gefahr einer Verdrängung des Mieters ist bei dem Erwerbermodell inzwischen vermindert worden. Der Gesetzgeber hat die Sperre für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs mit der Mietrechtsänderung 2013 auf die Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt.

Bei Rechtsmissbrauch kann Vorkaufsrecht für Mieter doch entstehen

Im Einzelfall kann das Vorkaufsrecht allerdings entstehen, wenn ein Rechtsmissbrauch festzustellen ist. Das setzt voraus, dass die Parteien des Kaufvertrags bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Veräußerer verzichten und die Teilung den Erwerbern überlassen, nur um das Vorkaufsrecht auszuschalten. Es reicht hingegen nicht aus, dass der Verkäufer von der Teilungsabsicht der Erwerber weiß.

(BGH, Urteil v. 22.11.2013, V ZR 96/12)

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§ 577 Vorkaufsrecht des Mieters

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. (…)

§ 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter

1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist (…)

(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind (…)