Zulässige Miete bei unzutreffender Auskunft über Modernisierung

Hintergrund: Einfache statt umfangreiche Modernisierung

Die Mieterin einer Wohnung in Berlin verlangt über einen Inkassodienstleister die Rückzahlung von Miete. Die Wohnung liegt im Geltungsbereich der Berliner Mietpreisbremse.

Im Mietvertrag über die 76,5 Quadratmeter große Wohnung ist eine Nettokaltmiete von 1.500 Euro vereinbart, was einer Miete von 19,60 Euro pro Quadratmeter entspricht. Laut Mietvertrag soll die Wohnung umfassend modernisiert worden sein. Tatsächlich war jedoch nur eine einfache Modernisierung durchgeführt worden.

Die Mieterin meint, die vereinbarte Miethöhe übersteige die laut Mietpreisbremse zulässige Miete um mehr als 700 Euro monatlich. Sie verlangt eine entsprechende Rückzahlung für den Monat Dezember 2019.

Vor Amts- und Landgericht hatte die Klage Erfolg. Die Miete dürfe maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Eine höhere Miete könne die Vermieterin auch unter Berufung auf die Modernisierung nicht verlangen, da es an einer ordnungsgemäßen vorvertraglichen Auskunft fehle.

Entscheidung: Zulässige Miete nach einfacher Modernisierung

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Modernisierung kann höhere Miete ermöglichen

In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei einem neu abgeschlossenen Mietvertrag grundsätzlich maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Eine höhere Miete kann aber unter anderem dann zulässig sein, wenn die Wohnung zuvor modernisiert wurde. Dabei ist zwischen dem Grad der Modernisierung zu unterscheiden.

• Bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Beschränkung der Miethöhe nicht. Dies ergibt sich aus § 556f Satz 2 BGB. Umfassend ist eine Modernisierung solchen Umfangs, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt (näher dazu siehe BGH: Umfassende Modernisierung im Sinne der Mietpreisbremse).
• Wurden in den letzten drei Jahren vor der Vermietung (nur) einfache Modernisierungen durchgeführt, darf die laut Mietpreisbremse grundsätzlich zulässige Miete gemäß § 556e Abs. 2 BGB um den Betrag überschritten werden, der in einem bestehenden Mietverhältnis als Modernisierungsmieterhöhung zulässig wäre.

Die erste Ausnahme greift hier nicht, denn eine umfassende Modernisierung der Wohnung hat entgegen der vorvertraglich erteilten Auskunft nicht stattgefunden. Es wurde allerdings eine einfache Modernisierung durchgeführt, sodass die zweite Ausnahme in Betracht kommt.

Vermieter muss vorab Auskunft erteilen

Auf diese Ausnahme kann sich ein Vermieter nur berufen, wenn er dem Mieter vorab mitgeteilt hat, dass in den letzten drei Jahren Modernisierungen erfolgt sind, so § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Diese Mitteilungspflicht ist hier erfüllt, auch wenn die Vermieterin die unzutreffende Auskunft erteilt, die Wohnung sei umfassend modernisiert worden.

Die erteilte Auskunft umfasst auch den Fall, dass nur eine einfache Modernisierung erfolgt ist. Der Begriff der Modernisierung stimmt in beiden Fällen überein. Eine umfassende und eine einfache Modernisierung unterscheiden sich lediglich durch den quantitativen Umfang der durchgeführten Maßnahmen und deren qualitative Auswirkungen auf den Zustand der Wohnung.

Unschädlich ist, dass die Auskunft entgegen § 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB nicht die Information enthält, die Modernisierung sei in den letzten drei Jahren erfolgt. Durch die Auskunft soll ein Mieter prüfen und abschätzen können, ob die laut Mietpreisbremse zulässige Miethöhe eingehalten wird. Der Mieter soll über einen nach Auffassung des Vermieters vorliegenden Ausnahmetatbestand informiert werden. Diesen Zweck erfüllt die Auskunft im vorliegenden Fall. Die Mitteilung des Modernisierungszeitpunkts bringt für den Mieter keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn und ist daher entbehrlich.

Für weitergehende Informationen zu den vom Vermieter als gegeben angesehene Ausnahmetatbeständen steht dem Mieter der allgemeine Auskunftsanspruch aus § 556g Abs. 3 BGB zu. Dieser ist nur auf Verlangen des Mieters zu erfüllen, während die Auskunft, dass überhaupt eine Modernisierung stattgefunden hat, unaufgefordert zu erteilen ist.

Das Landgericht, an das der BGH die Sache zurückverwiesen hat, muss nun prüfen, ob die einfache Modernisierung tatsächlich innerhalb der letzten drei Jahre vor Abschluss des Mietvertrages erfolgt ist. Nur dann kann die Vermieterin eine höhere Miete verlangen.

(BGH, Urteil v. 27.11.2024, VIII ZR 36/23)

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