Indexmiete: Urteile zu Klauseln im Mietvertrag

Eine Klausel im Mietvertrag über die Vereinbarung einer Indexmiete darf nicht an unauffälliger Stelle so platziert sein, dass sie leicht übersehen werden kann – und sie muss klar und verständlich formuliert sein, dass der Mieter sie ohne weiteres versteht. Das hat das Landgericht Berlin entschieden. Die Klausel war unwirksam.

"Sonstige Vereinbarungen" reicht für Indexklausel nicht

Die Mieter einer Wohnung hatten gegen eine Mieterhöhung geklagt. Die Regelung zur Indexmiete befand sich als Unterpunkt am Ende des Vertrags unter "sonstige Vereinbarung" mit der Formulierung "Mieter und Vermieter vereinbaren eine Indexmiete gem. § 557b BGB". Weitere Angaben gab es nicht.

Bei der Indexmiete handle es sich um eine Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses, so das Gericht. Eine solche Vereinbarung sei von einem durchschnittlich denkenden Vertragspartner in dem Abschnitt des Mietvertrages zu erwarten, der die Miethöhe regle. Hier aber liege eine überraschende Klausel gemäß § 305c Abs. 1 BGB vor. Damit sei die Klausel unwirksam.

Das Landgericht Berlin stützte die Entscheidung auf einen weiteren Gesichtspunkt: Die Indexklausel enthalte nur den Verweis auf die gesetzliche Regelung des § 557b BGB, ohne nachvollziehbar zu erklären, unter welchen Voraussetzungen die Höhe des Mietzinses anzupassen ist. Die Klausel verstoße damit gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und sei auch aus diesem Grunde nicht wirksam vereinbart.

(LG Berlin, Beschluss v. 13.1.2025, 63 S 138/24)

Indexmiete kann auch zur Senkung der Miete führen

Zumindest theoretisch kann bei einem Rückgang der Lebenshaltungskosten der Index auch zu einer Senkung des Mietzinses führen. Diese Möglichkeit darf im Mietvertrag auch nicht ausgeschlossen werden. Damit hatte das Landgericht Berlin eine Indexregelung für unwirksam erklärt, die lediglich eine Anpassung zugunsten des Vermieters im Fall der Erhöhung des Preisindex vorsah – nicht aber die Möglichkeit einer Reduzierung des Mietzinses für den Fall einer negativen Entwicklung des amtlichen Preisindex.

(LG Berlin, Beschluss v. 20.6.2024, 67 S 83/24)

Indexmiete beim Wohnen ungebremst möglich?

Wird in einem Wohnraummietvertrag eine Indexmiete vereinbart, sind die Vorschriften über die Mietpreisbremse nur auf die Ausgangsmiete anwendbar - werden dabei die Vorgaben über die zulässige Miethöhe eingehalten, ist eine Anpassung der Miete über eine Indexvereinbarung auch dann wirksam, wenn diese die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete übersteigt. Das hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden.

Die Mieter beauftragten eine Vertrauensperson mit einer Klage gegen den Vermieter auf Auskunft und Rückzahlung überhöhter Miete aus einem Indexmietvertrag. Die Wohnung befand sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Eine Mietpreisbremse war per Rechtsverordnung festgelegt. Der Kläger vermutete, dass die vereinbarte Mieterhöhung gegen die Mietpreisbremse verstoße und unwirksam sei.

Das Gericht bejahte die Ansprüche des Mieters, dass die gezahlte Miete im konkreten Fall überhöht gewesen sei, bestätigte aber die gesetzliche Wertung, nach der die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung gilt. Das sehe § 557a Abs. 4 BGB ausdrücklich vor. Soweit die Ausgangsmiete bei Einzug wirksam vereinbart wurde – also innerhalb der Grenzen der Mietpreisbremse – sind spätere Mieterhöhungen unabhängig von der Mietpreisbremse wirksam.

(AG Berlin-Mitte, Urteil v. 2.11.2022, 123 C 77/22)

Gewerbemietvertrag: Unwirksame Preisgleitklausel

Auch eine Vereinbarung in einem Gewerbemietvertrag, die eine automatische Anpassung der Miete nur vorsieht, wenn sich der Verbraucherpreisindex nach oben verändert hat, ist laut Landgericht Wuppertal unwirksam.

Es ging in dem Fall um die Wirksamkeit einer Preisgleitklausel. Die Feststellungsklage des Mieters hatte Erfolg. Die vereinbarte Wertsicherungsklausel verstieß gegen § 2 Abs. 3 Nr. 1 Preisklauselgesetz (PrKG). Es liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, wenn einseitig ein Preis- oder Wertanstieg eine Erhöhung, nicht aber umgekehrt ein Preis- oder Wertrückgang eine entsprechende Ermäßigung des Zahlungsanspruchs bewirkt, so das Gericht.

Der Vermieter konnte sich auch nicht auf § 8 PrKG berufen, wonach die Unwirksamkeit einer Preisklausel erst dann eintritt, wenn der Verstoß gegen das PrKG rechtskräftig festgestellt wurde. Vom Gesetz ausdrücklich verbotene Klauseln, die den Vertragspartner erheblich benachteiligen, können in Formularverträgen auch dann nicht wirksam vereinbart werden, wenn sie in einem ausgehandelten Vertrag erst auf eine Klage hin ihre Wirksamkeit verlieren würden.

(LG Wuppertal, Urteil v. 24.11.2016, 7 O 139/15)

Das könnte Sie auch interessieren:

BGH: Wirksame Vereinbarung einer Indexmiete

BGH: Erhöhung der Indexmiete erfordert keine Prozentangabe

Buschmann: Regulierung von Indexmieten beim Wohnen unnötig

Indexmiete im Gewerbemietvertrag: Was gilt für die Mieterhöhung?