Indexmiete im Gewerbemietvertrag: Was gilt für die Mieterhöhung?

Hintergrund des BGH-Urteils: Indexmietvertrag beruht auf Lebenshaltungskostenindex

Die Vermieterin gewerblich genutzter Räume verlangt von der Mieterin die Zahlung von Beträgen, um die sie die Miete erhöht hat.

Im Mietvertrag ist vereinbart, dass sich auf Verlangen einer der Vertragsparteien die Miete ändert, wenn der Lebenshaltungskostenindex eines Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalts mit mittlerem Einkommen in der Bundesrepublik Deutschland (Basis 1980 = 100) um zehn Prozent oder mehr steigt oder fällt.

Aufgrund eines ersten Mieterhöhungsverlangens, das auf den Lebenshaltungskostenindex für Juni 2000 Bezug nahm, zahlte die Mieterin ab Oktober 2000 eine auf 13.005 Euro erhöhte Nettomiete. Zum 1.1.2003 stellte das Statistische Bundesamt die Herausgabe des Preisindex für die Lebenshaltung von Vier-Personen-Haushalten (mittleres Einkommen) von Arbeitern und Angestellten ein. An dessen Stelle trat der Verbraucherpreisindex, Basisjahr 2000.

Im Mai 2006 verlangte die Vermieterin eine weitere Anpassung der Miete auf der Grundlage des Verbraucherpreisindex, Basisjahr 2000. Dieser war von 99,9 Punkten für Juni 2000 auf einen Indexstand von 109,9 Punkten im April 2006 gestiegen, was einer relativen Steigerung um 10 Prozent entspricht. Deshalb müsse die Mieterin eine monatlich um 781,10 Euro erhöhte Miete zahlen.

Die Mieterin meint, bis Ende 2002 sei noch der vertraglich vereinbarte Lebenshaltungsindex anzuwenden. Bei einer Verkettung mit dem Verbraucherpreisindex zum Jahreswechsel 2002/2003 habe sich der Indexstand von Juni 2000 bis April 2006 nur um 9,44 Prozent erhöht. Deshalb lägen die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nicht vor.

Indexmiete Gewerbe: Verbraucherpreisindex ersetzt den Index Lebenshaltungskosten

Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Für die Berechnung, ob die vertraglich vereinbarte Grenze für eine Mieterhöhung erreicht ist, ist einheitlich der Verbraucherpreisindex heranzuziehen.

Mit der fehlenden Fortschreibung des Index für die Lebenshaltung eines Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalts ist eine Regelungslücke entstanden. Diese muss im Wege ergänzender Vertragsauslegung geschlossen werden. Die Regelungslücke erstreckt sich nicht erst auf die Zeit nach dem 1.1.2003, ab der der Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalts nicht mehr berechnet wurde, sondern auf den gesamten der Anpassung zugrunde liegenden Zeitraum ab Juni 2000. Denn die Parteien wollten einen durchgehenden, für den gesamten Betrachtungszeitraum nach einheitlichem Maßstab berechneten Index zur Grundlage einer möglichen Mietanpassung machen. Dies war für den gesamten Betrachtungszeitraum ab dem zuletzt vorangegangenen Anpassungsverlangen im Juni 2006 nicht mehr gegeben, weil der durch den Vertrag in Bezug genommene Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalts nicht bis zum Ende des Betrachtungszeitraums fortgeführt wurde.

Indexmiete Gewerbe Berechnung: Preissteigerungen anhand Verbraucherpreisindex

Hätten die Vertragsparteien bedacht, dass der in Bezug genommene Lebenshaltungsindex nicht fortgeschrieben wird, wohl aber der Verbraucherpreisindex, hätten sie redlicherweise letzteren als Maßstab für künftige Mietanpassungen vereinbart.

Für die Berechnung ist die prozentuale Preissteigerung auch bereits ab Juni 2000 (Bezugspunkt für die vorige Mieterhöhung) und nicht erst ab Oktober 2000 (Wirksamkeit der vorigen Mieterhöhung) zugrunde zu legen. Zwar enthält der Vertrag keine eindeutige Bestimmung darüber, welcher Bezugsmonat für das neue Mieterhöhungsverlangen gilt. Jedoch ist der im vorherigen Erhöhungsverlangen genannte Indexmonat nicht nur für die Berechtigung zur Mietpreisänderung, sondern auch für die Bemessung des neuen Mietpreises maßgeblich. Das lässt es als sachgerecht erscheinen und entspricht redlicher Weise dem Parteiwillen, die weitere prozentuale Indexentwicklung von dieser Bezugsgröße aus zu bemessen.

Da die Preissteigerung anhand des Verbraucherpreisindex zwischen Juni 2000 und April 2006 genau 10 Prozent betrug, war die Grenze für ein Anpassungsverlangen erreicht.

(BGH, Urteil v. 7.11.2012, XII ZR 41/11)

Lesen Sie auch:

BGH-Rechtsprechungsübersicht

Die Indexklausel im Gewerberaummietvertrag