Mietpreisbindung schließt Staffelmiete nicht aus
Eine Staffelmiete kann auch für die Dauer einer Mietpreisbindung vereinbart werden. Die Vereinbarung kann bereits Mietstaffeln für die Zeit nach Ablauf der Preisbindung enthalten. (BGH, Beschluss v. 16.1.2024, VIII ZR 12/23) Mehr
Modernisierungsmieterhöhung muss Drittmittel nennen
Hat der Vermieter für eine Modernisierungsmaßnahme Drittmittel in Anspruch genommen oder angekündigt, dies tun zu wollen, muss er bei einer anschließenden Mieterhöhung Angaben hierzu machen. Anderenfalls ist die Erhöhung formell unwirksam. (BGH, Urteil v. 19.7.2023, VIII ZR 416/21) Mehr
Rauchwarnmelder-Austausch rechtfertigt keine Mieterhöhung
Der Austausch von Rauchwarnmeldern stellt anders als deren erstmaliger Einbau grundsätzlich keine Modernisierung dar. Eine Modernisierungsmieterhöhung ist daher ausgeschlossen. (BGH, Urteil v. 24.5.2023, VIII ZR 213/21) Mehr
Mietpreisbremse greift bei Mieterhöhung nicht
Die Regelungen über die Mietpreisbremse sind auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses nicht anwendbar. (BGH, Urteil v. 28.9.2022, VIII ZR 300/21) Mehr
Modernisierungsmieterhöhung muss nicht nach Gewerken aufgeschlüsselt werden
Eine Modernisierungsmieterhöhung muss auch dann nicht nach Gewerken aufgeschlüsselt werden, wenn Maßnahmen an mehreren Gebäuden oder außerhalb der betroffenen Wohnung ausgeführt wurden. Es reicht aus, die Gesamtkosten abzüglich Instandsetzungsanteil anzugeben. (BGH, Urteile v. 20.7.2022, VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21) Mehr
Vermieter kann Mieterhöhung nachträglich reduzieren
Ein Vermieter kann ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nachträglich reduzieren, etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage. Er muss kein neues Verlangen stellen, um eine geringere Mieterhöhung zu fordern. (BGH, Urteil v. 6.4.2022, VIII ZR 219/20) Mehr
Allgemein zugänglicher Mietspiegel muss Mieterhöhung nicht beiliegen
Ist ein Mietspiegel allgemein zugänglich, muss dieser einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er nur gegen eine geringe Schutzgebühr erhältlich ist. (BGH, Urteil v. 7.7.2021, VIII ZR 167/20) Mehr
Wirksame Vereinbarung einer Indexmiete
Eine Indexmietvereinbarung, die die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes knüpft, erfordert keine Angabe eines Basisjahres. (BGH, Urteil v. 26.5.2021, VIII ZR 42/20) Mehr
Modernisierungsmieterhöhung in Etappen
Nach mehreren tatsächlich trennbaren Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter mehrere Modernisierungsmieterhöhungen bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären; dies auch dann, wenn die Maßnahmen in einem einheitlichen Schreiben angekündigt worden sind. (BGH, Urteil v. 28.4.2021, VIII ZR 5/20) Mehr
Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens für Vergleichsmiete maßgeblich
Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Prozess über eine Mieterhöhung ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugegangen ist. Von diesem Zeitpunkt wird der Betrachtungszeitraum (bis 2019: vier Jahre, ab 2020: sechs Jahre) zurückgerechnet. (BGH, Urteil v. 28.4.2021, VIII ZR 22/20) Mehr
Modernisierungsmieterhöhung darf auf Mieterhöhung folgen
Eine Erhöhung der Miete für eine modernisierte Wohnung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete schließt eine anschließende Modernisierungsmieterhöhung nicht aus. Allerdings ist die erste Mieterhöhung bei der Modernisierungsmieterhöhung zu berücksichtigen. (BGH, Urteil v. 16.12.2020, VIII ZR 367/18) Mehr
Abzug eines Instandhaltungsanteils bei Modernisierungsmieterhöhung
Nach einer modernisierenden Erneuerung alter Bauteile ist bei einer Modernisierungsmieterhöhung auch dann ein Anteil für Instandhaltung herauszurechnen, wenn die Bauteile noch funktionsfähig und die Instandhaltungsmaßnahmen noch nicht "fällig" waren. (BGH, Urteil v. 17.6.2020, VIII ZR 81/19) Mehr
Mietendeckel greift nicht bei Alt-Prozessen über Mieterhöhung
Der Berliner Mietendeckel, der eine höhere als die am Stichtag 18.6.2019 wirksam vereinbarte Miete verbietet, greift nicht in gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt verfolgt. (BGH, Urteil v. 29.4.2020, VIII ZR 355/18) Mehr
Mieterhöhung gilt, wenn Mieter zugestimmt hat
Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen kommt eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung zustande. Es kommt dann nicht mehr darauf an, ob das Erhöhungsverlangen formell wirksam und inhaltlich berechtigt war. (BGH, Urteil v. 11.12.2019, VIII ZR 234/18) Mehr
Uralter Mietspiegel kann Mieterhöhung nicht begründen
Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist nicht geeignet, um ein Mieterhöhungsverlangen formell wirksam zu begründen. Anhand eines solch alten Mietspiegels kann der Mieter die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nicht beurteilen. (BGH, Urteil v. 16.10.2019, VIII ZR 340/18) Mehr
Vergleichbarkeit benachbarter Gemeinden bei Mieterhöhung
Einwohnerzahl und Infrastruktur sind wesentliche Kriterien bei Beurteilung, ob zwei Gemeinden vergleichbar sind, und der Mietspiegel der einen Gemeinde zu einer Mieterhöhung in der anderen Gemeinde herangezogen werden kann. (BGH, Urteil v. 21.8.2019, VIII ZR 255/18) Mehr
Abrechnung der Mietkaution
Nach Ende des Mietverhältnisses kann der Vermieter auch wegen streitiger Forderungen auf die Mietkaution zugreifen. Das hat der BGH klargestellt und zugleich betont, dass eine Kautionsabrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters erfolgen kann. (BGH, Urteil v. 24.7.2019, VIII ZR 141/17) Mehr
Ortsübliche Vergleichsmiete bei breiter Streuung der Miethöhe
Stellt ein Sachverständiger im Mieterhöhungsprozess eine breite Streuung der Miethöhe von Vergleichswohnungen fest, darf das Gericht nicht ohne Weiteres den höchsten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen. (BGH, Urteil v. 24.4.2019, VIII ZR 82/18) Mehr
Berechnung der Wohnfläche
Die Wohnfläche ist auch bei frei finanzierten Wohnungen grundsätzlich anhand der Bestimmungen zu berechnen, die bei Abschluss des Mietvertrages für den preisgebundenen Wohnraum gültig waren. Eine abweichende Verkehrssitte muss sich auf die Anwendung eines anderen Regelwerks insgesamt beziehen. (BGH, Urteil v. 17.4.2019, VIII ZR 33/18) Mehr
Minderung spielt für Kappungsgrenze bei Mieterhöhung keine Rolle
Die Kappungsgrenze für eine Mieterhöhung wird grundsätzlich anhand der vereinbarten Miete berechnet. Eine Mietminderung bleibt auch dann außer Betracht, wenn sie auf einem unbehebbaren Mangel wie einer Wohnflächenabweichung beruht. (BGH, Urteil v. 17.4.2019, VIII ZR 33/18) Mehr
Einfacher Mietspiegel kann vor Gericht ausreichen
Das Gericht kann seine Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete allein auf einen einfachen Mietspiegel stützen, wenn dieser eine gewisse Qualität aufweist und die Parteien keine stichhaltigen Einwendungen gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben erheben. (BGH, Urteil v. 13.2.2019, VIII ZR 245/17) Mehr
Kein Widerrufsrecht bei Zustimmung zur Mieterhöhung
Mieter können ihre Zustimmung zu einer schriftlich verlangten Mieterhöhung nicht unter Berufung auf die Vorschriften über Fernabsatzverträge widerrufen. (BGH, Urteil v. 17.10.2018, VIII ZR 94/17) Mehr
Eigene Küche des Mieters zählt für Mieterhöhung nicht
Eine vom Mieter auf eigene Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt, auch wenn der Mieter zuvor absprachegemäß eine vorhandene Einrichtung entfernt hat. (BGH, Urteil v. 24.10.2018, VIII ZR 52/18) Mehr
Gutachten zur Vergleichsmiete auch ohne Besichtigung gültig
Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das der Vermieter auf ein Sachverständigengutachten stützt, hängt nicht davon ab, ob der Sachverständige die Wohnung besichtigt hat. (BGH, Urteil v. 11.7.2018, VIII ZR 190/17) Mehr
Erhöhung der Indexmiete erfordert keine Prozentangabe
Eine wirksame Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert nicht die Angabe, wie sich der Verbraucherpreisindex prozentual verändert hat. (BGH, Urteil v. 22.11.2017, VIII ZR 291/16) Mehr
Bei Streit über Wohnfläche muss auch der Mieter Zahlen nennen
Behauptet der Vermieter bei einer Mieterhöhung eine bestimmte Wohnungsgröße, muss der Mieter selbst konkrete Zahlen nennen, um die Behauptung zu entkräften. Einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche reicht nicht aus. (BGH, Urteil v. 31.5.2017, VIII ZR 181/16) Mehr
Modernisierung allein führt nicht zu höherer Miete
Widerruft ein Mieter eine in einer Haustürsituation getroffene Modernisierungsvereinbarung wirksam, muss er nicht allein deshalb, weil die Wohnung tatsächlich modernisiert wurde, eine höhere Miete zahlen. Vielmehr muss der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen, um mehr Miete verlangen zu können. (BGH, Urteil v. 17.5.2017, VIII ZR 29/16) Mehr
Zuschlag auf Mietspiegelwerte kann zulässig sein
Gab es zwischen dem Stichtag eines Mietspiegels und dem Zugang eines Mieterhöhungsverlangens ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf das Gericht dem durch einen Zuschlag auf die Werte aus dem Mietspiegel Rechnung tragen. (BGH, Urteil v. 15.3.2017, VIII ZR 295/15) Mehr
Einfamilienhaus: Mieterhöhung kann mit Mietspiegel begründet werden
Eine Mieterhöhung bei einem Reihen- bzw. Einfamilienhaus kann auch dann formell wirksam mit einem Mietspiegel begründet werden, wenn der Mietspiegel ausdrücklich nicht auf solche Objekte anwendbar ist. (BGH, Beschluss v. 26.4.2016, VIII ZR 54/15) Mehr
Anforderungen an Gutachten für Mieterhöhung
Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit einem Sachverständigengutachten reicht es, wenn dieses Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete und die Einordnung der Wohnung enthält. (BGH, Urteil v. 3.2.2016, VIII ZR 69/15) Mehr
Wohnflächenabweichung: BGH kippt 10-Prozent-Grenze
Für Mieterhöhungen kommt es stets auf die tatsächliche Wohnfläche an. Die Auffassung, dass die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn die Abweichung zur tatsächlichen Fläche höchstens 10 Prozent beträgt, hat der BGH aufgegeben. (BGH, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14) Mehr
Senkung der Kappungsgrenze in Berlin ist wirksam
In Berlin ist die allgemeine Kappungsgrenze von 20 Prozent für Mieterhöhungen in bestehenden Wohnraummietverhältnissen für die Dauer von 5 Jahren wirksam auf 15 Prozent herabgesetzt. (BGH, Urteil v. 4.11.2015, VIII ZR 217/14) Mehr
WEG-Verwalter muss Mietkaution an Zwangsverwalter auszahlen
Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den WEG-Verwalter gezahlt, ist der Zwangsverwalter der Wohnung berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt vom WEG-Verwalter zu fordern. (BGH, Urteil v. 23.9.2015, VIII ZR 300/14) Mehr
Mietkaution muss auf offenes Treuhandkonto
Eine Mietkaution muss auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto angelegt werden, damit der Schutz des Mieters vor deren Verlust gewährleistet ist. Die Anlage auf einem versteckten Treuhandkonto reicht nicht aus. (BGH, Beschluss v. 9.6.2015, VIII ZR 324/14) Mehr
Vermieter darf Kaution während des Mietverhältnisses nicht antasten
Der Vermieter darf die Mietkaution während des Mietverhältnisses nicht verwerten, um streitige Forderungen zu befriedigen. Eine Vereinbarung, die ihm dies gestattet, ist unwirksam. (BGH, Urteil v. 7.5.2014, VIII ZR 234/13)
Verwalter muss Vermieter bei Mieterhöhung nicht namentlich nennen
Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten, z. B. die Hausverwaltung, aus den Umständen ergibt. Die Vertretung muss nicht ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter nicht namentlich benannt werden. (BGH, Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 231/13)
Verkäufer kann Wohnungskäufer zu Mieterhöhung ermächtigen
Der Verkäufer einer vermieteten Wohnung kann den Käufer ermächtigen, schon vor der Eigentumsumschreibung Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter wie Mieterhöhungen vorzunehmen. (BGH, Urteil v. 19.3.2014, VIII ZR 203/13) Mehr
Klage auf Mieterhöhung ohne wirksames Verlangen unzulässig
Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn der Vermieter zuvor kein wirksames Mieterhöhungsverlangen gestellt hat. (BGH, Urteil v. 13.11.2013, VIII ZR 413/12) Mehr
Gericht muss prüfen, ob Mietspiegel qualifiziert ist
Zweifelt eine Partei in einem Prozess über eine Mieterhöhung substanziiert an, dass es sich beim verwendeten Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, muss das Gericht dem nachgehen. (BGH, Urteil v. 6.11.2013, VIII ZR 346/12) Mehr
Auch spätere Mieterhöhung kann wirksam sein
Soll ein Verlangen nach einer Mieterhöhung nach dem Willen des Vermieters erst später als gesetzlich vorgesehen gelten, macht dies das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam. (BGH, Urteil v. 25.9.2013, VIII ZR 280/12) Mehr
Vergleichsobjekte für Miethöhe-Gutachten müssen breit gestreut sein
Ein Gutachten ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet, wenn darin nur Objekte aus einer gleichförmigen Siedlung berücksichtigt sind, die demselben Vermieter gehören. (BGH, Urteil v. 3.7.2013, VIII ZR 263/12) Mehr
Einfamilienhauszuschlag fließt immer in Vergleichsmiete ein
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mithilfe eines Mietspiegels ist ein Einfamilienhauszuschlag auch dann zu berücksichtigen, wenn dadurch der Höchstwert der Mietspiegelspanne überschritten wird. (BGH, Urteil v. 3.7.2013, VIII ZR 354/12) Mehr
"Rettungsbürgschaft" ist nicht auf drei Monatsmieten beschränkt
Für die Bürgschaft eines Dritten für die Mietzahlungen eines Wohnungsmieters, die eine drohende Kündigung abwenden soll, gilt die Begrenzung von Mietsicherheiten auf drei Monatsmieten nicht. (BGH, Urteil v. 10.4.2013, VIII ZR 379/12) Mehr
Veräußerer muss Kaution zurückzahlen
Der Veräußerer eines vermieteten Grundstücks haftet dem Mieter für die Rückzahlung der Kaution für den Fall, dass der Mieter die Kaution vom Erwerber nicht zurückbekommen kann. Ein eventueller Ausschluss dieser Haftung muss eindeutig vereinbart werden. (BGH, Urteil v. 23.1.2013, VIII ZR 143/12) Mehr
Bezeichnung allein macht keinen "qualifizierten" Mietspiegel
Ein Mietspiegel ist nicht schon allein deshalb ein qualifizierter Mietspiegel, weil er als solcher bezeichnet ist oder als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist. (BGH, Urteil v 21.11.2012, VIII ZR 46/12) Mehr
Lebenshaltungskostenindex entfallen - Was gilt für Mieterhöhung?
Fällt ein Index, der in einem gewerblichen Mietvertrag als Basis für eine Mietanpassung vereinbart ist, weg, ist stattdessen der "Nachfolge-Index" anwendbar. Eine Vermischung von altem und neuem Index scheidet aus. (BGH, Urteil v. 7.11.2012, XII ZR 41/11) Mehr
Erwerber tritt in Anspruch auf Kaution ein
Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein. (BGH, Urteil v. 25.7.2012, XII ZR 22/11) Mehr
Vermieter darf Kaution nur mit Ansprüchen aus dem Mietverhältnis verrechnen
Der Vermieter kann die Kaution nicht für Forderungen verwenden, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Das gilt auch, wenn das Mietverhältnis beendet ist und die Kaution nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird. (BGH, Urteil v. 11.7.2012, VIII ZR 36/12)
Überzählige Vergleichswohnung schadet bei Mieterhöhung nicht
Nennt der Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen mehr als drei Vergleichswohnungen, ist das Erhöhungsverlangen nicht deshalb unwirksam, weil die Miete einer der genannten Wohnungen unterhalb der geforderten Miete liegt. (BGH, Urteil v. 28.3.2012, VIII ZR 79/11) Mehr
Es muss nicht der nagelneue Mietspiegel sein
Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter nicht den neuesten Mietspiegel, der kurz zuvor veröffentlicht worden ist, sondern den bisher geltenden Mietspiegel verwendet hat. (BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 337/10) Mehr
Erwerber haftet für Kaution
Ein Vermieter, der eine vermietete Wohnung seit dem 1.9.2001 erworben hat, haftet dem Mieter auf Rückzahlung der Kaution, auch wenn er diese nicht erhalten hat. Das gilt selbst dann, wenn das vermietete Objekt vorher schon einmal veräußert und die Kaution hierbei nicht weitergeleitet wurde. (BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 304/10) Mehr
Auch Renovierungskosten bei Modernisierung umlagefähig
Kosten für Renovierungsarbeiten, die durch eine Modernisierungsmaßnahme anfallen, kann der Vermieter per Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen. (BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 173/10) Mehr
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme auch bei fehlender Ankündigung zulässig
Ein Vermieter kann die Miete erhöhen, wenn er eine Modernisierungsmaßnahme tatsächlich durchgeführt hat. Es kommt dabei nicht darauf an, dass er die Arbeiten vorher nicht gegenüber dem Mieter angekündigt hat. (BGH, Urteil v. 2.3.2011, VIII ZR 164/10) Mehr
Vermieter muss Zuschuss für Instandsetzung bei Mieterhöhung nicht angeben
Fördermittel, die der Vermieter für Instandsetzungsmaßnahmen erhalten hat, wirken sich nicht auf die zulässige Höhe einer Mieterhöhung aus. Der Vermieter muss diese daher bei einer Mieterhöhung nicht angeben. (BGH, Urteil v. 19.1.2011, VIII ZR 87/10) Mehr
Mieterhöhung ohne eigenhändige Unterschrift möglich
„Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und ist ohne Unterschrift gültig.“ Dieser Vermerk reicht für ein Mieterhöhungsverlangen aus, selbst wenn im Mietvertrag die Schriftform für Vertragsänderungen vereinbart ist. (BGH, Urteil v. 10.11.2010, VIII ZR 300/09) Mehr
Mieter muss Kaution erst zahlen, wenn Konto eingerichtet ist
Der Mieter einer Wohnung darf die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass ihm der Vermieter ein insolvenzfestes Kautionskonto benennt. Der Mieter muss sich nicht darauf einlassen, dem Vermieter die Kaution in bar zu übergeben oder auf dessen Girokonto zu überweisen. (BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 98/10) Mehr
Vermieter muss Bezugsquelle von Mietspiegel nicht nennen
Ein Vermieter, der zu einer Mieterhöhung auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, muss den Mieter nicht darauf hinweisen, wo sich dieser den Mietspiegel beschaffen kann. (BGH, Beschluss v. 31.8.2010, VIII ZR 231/09) Mehr
Einbauten des Mieters dürfen bei Mieterhöhung nicht berücksichtigt werden
Wenn ein Mieter ein Bad und eine Sammelheizung eingebaut und selbst bezahlt hat, darf der Vermieter diese Wohnwertverbesserungen bei einer Mieterhöhung nicht berücksichtigen. (BGH, Urteil v. 7.7.2010, VIII ZR 315/09) Mehr
Einfacher Mietspiegel genügt für Mieterhöhung
Ein einfacher Mietspiegel kann auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels durch die Mietrechtsreform alleinige Grundlage für eine Mieterhöhung sein. Das hat der BGH klargestellt. (BGH, Urteil v. 16.6.2010, VIII ZR 99/09) Mehr
