Anforderungen an Gutachten für Mieterhöhung

Hintergrund: Mieterhöhungsverlangen mit „Typgutachten“

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Dreizimmerwohnung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern bestehenden Wohnanlage.

Im Oktober 2013 ließ die Vermieterin dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zukommen. Dieses nimmt zur Begründung auf das Gutachten einer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug. Das Gutachten war beigefügt und enthielt in der Art eines „Typengutachtens“ Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen.

Der Mieter weigert sich, der Mieterhöhung zuzustimmen. Er hält das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam, weil das Gutachten keine Ausführungen zur Entwicklung der Mieten innerhalb der letzten vier Jahre enthält.

Entscheidung: Keine Angabe zu Mietentwicklung erforderlich

Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht aus formellen Gründen unwirksam. Das Gutachten entspricht den Anforderungen von § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB.

Das Erfordernis, ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen, soll gewährleisten, dass dem Mieter die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung der begehrten Mieterhöhung benötigt. Hierdurch soll eine außergerichtliche Einigung gefördert werden.

Wenn der Vermieter sein Verlangen auf ein Sachverständigengutachten stützt, ist die Begründungspflicht grundsätzlich erfüllt, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Diese Anforderungen waren hier erfüllt.

Nicht erforderlich ist, dass das Gutachten eine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthält. Auch bei den weiteren Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, bestehen derartige Anforderungen nicht. Besonders deutlich wird das bei § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Vergleichswohnungen ausreicht.

Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen.

(BGH, Urteil v. 3.2.2016, VIII ZR 69/15)

Hinweis: Gerichtliches Gutachten muss ausführlicher sein

Die Entscheidung des BGH bezieht sich nur auf die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen. Ob die Mieterhöhung tatsächlich gerechtfertigt ist, ist im Prozess ggf. durch ein vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten zu klären. An dieses Gutachten zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete sind deutlich höhere Anforderungen zu stellen als an ein Gutachten, mit dem der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen begründet. Lesen Sie zum gerichtlichen Gutachten auch: BGH: Vergleichsobjekte für Miethöhe-Gutachten müssen breit gestreut sein

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§ 558a BGB

Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

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