Vorkaufsrecht vereiteln kann für Vermieter teuer werden

Hintergrund: Mieter kann Vorkaufsrecht nicht ausüben

Die Mieterin einer Wohnung verlangt von der ehemaligen Vermieterin Schadensersatz wegen der Vereitelung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts als Mieter aus § 577 BGB.

Die Vermieterin hatte die sieben Wohnungen des Hauses in Wohnungseigentum umgewandelt und im Mai 2011 sämtliche Wohnungen zu einem Gesamtpreis von 1,3 Millionen Euro verkauft. Sie wies die Mieterin weder auf den Abschluss des Kaufvertrags noch auf ein Vorkaufsrecht hin. Im Januar 2012 bot die neue Eigentümerin der Mieterin die Wohnung für 266.250 Euro zum Kauf an.

Die Mieterin meint, die ehemalige Vermieterin habe dadurch, dass sie über den Verkauf nicht rechtzeitig informiert habe, ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung für 186.571 Euro (der auf die Wohnung entfallende Anteil am Gesamtkaufpreis) erwerben können. Da die Wohnung einen Verkehrswert von 266.250 Euro habe, hätte sie einen Gewinn von knapp 80.000 Euro erzielen können. Diesen Betrag verlangt die Mieterin als Schadensersatz.

Das Landgericht meinte, der geltend gemachte Schaden sei nicht mehr vom Schutzzweck des § 577 BGB gedeckt. Die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis sei nur ersatzfähig, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht ausgeübt habe und der Vermieter anschließend den dadurch zustande gekommenen Kaufvertrag nicht erfülle, sondern die Wohnung an den Drittkäufer übereigne.

Entscheidung: Vermieter muss entgangenen Gewinn erstatten

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist die Sache dorthin zurück.

Dem Mieter kann auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis zustehen, wenn er wegen der Verletzung der Mitteilungspflicht des Vermieters vom Vorkaufsrecht erst nach der Übereignung der Wohnung an den Dritten erfährt und deshalb das Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls und die Belehrung über die Vorkaufsberechtigung sollen dem Mieter ermöglichen, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu begründen. Wenn der Mieter diese Informationen erst erhält, wenn der Kaufvertrag schon abgewickelt ist, steht zu vermuten, dass der Vermieter die Wohnung nicht mehr an den Mieter übereignen kann. Dann ist vom Mieter nicht zu verlangen, dass er zunächst das Vorkaufsrecht ausübt, um hierdurch einen Kaufvertrag mit dem Vermieter zustande zu bringen, den dieser von vornherein nicht erfüllen kann. Vielmehr kann der Mieter dann unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens - hier entgangener Gewinn - verlangen, der ihm bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre.

Der Erstattungsfähigkeit eines solchen Schadens steht auch nicht ein eingeschränkter Schutzzweck des Vorkaufsrechts nach § 577 BGB entgegen. Der Gesetzgeber will nicht nur den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer schützen, sondern ihm auch ermöglichen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist, und ihn damit an den von diesem ausgehandelten günstigen Konditionen teilhaben lassen.

Das Landgericht muss nun noch tatsächliche Feststellungen nachholen, um die Sache abschließend entscheiden zu können.

(BGH, Urteil v. 21.1.2015, VIII ZR 51/14)

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§ 469 BGB

Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist

(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.

(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.

§ 577 BGB

Vorkaufsrecht des Mieters

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. (…)

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.