Vermieter haftet für Brand infolge unzulässig gelagerter Gegenstände

Hintergrund

Die Feuerversicherung des Mieters von Geschäftsräumen verlangt von der Vermieterin aus übergegangenem Recht Schadensersatz wegen eines Brandschadens.

Der Mieter hatte in einem Wohn- und Geschäftshaus Räume zum Betrieb eines Fitness-Studios angemietet. Ausweislich des Mietvertrags war der Mieter verpflichtet, u. a. eine Feuerversicherung abzuschließen, was dieser auch tat.

Im Januar 2007 kam es zu einem Brand in der frei zugänglichen, über 100 m² großen Tiefgarage. Ursache war eine Brandstiftung an Styroporplatten, die ein Unternehmen zwei Tage zuvor dort deponiert hatte. Diese Platten sollten bei einer von der Vermieterin beauftragten Dachsanierung verbaut werden.

Durch das Feuer wurden Geräte und Einrichtungsgegenstände des Mieters beschädigt. Die Feuerversicherung des Mieters zahlte an diesen rund 71.000 Euro. Die Versicherung verlangt vom Vermieter Ersatz dieses Schadens aus übergegangenem Recht.

Entscheidung

Die Versicherung des Mieters kann von der Vermieterin aus übergegangenem Recht Ersatz des von ihr regulierten Brandschadens verlangen.

Der Mieter hat gegen die Vermieterin gemäß §§ 535, 280, 278 BGB wegen Verletzung der mietvertraglichen Fürsorgepflicht einen Anspruch auf Ersatz des ihm durch den Brand verursachten Schadens. Den Vermieter trifft neben der Hauptpflicht, dem Mieter den ungestörten Gebrauch der Mietsache zu gewähren, die vertragliche Nebenpflicht, Störungen des Mieters und Beschädigungen der von diesem eingebrachten Sachen zu unterlassen. Aus dieser Fürsorgepflicht folgt, dass der Vermieter keine zusätzliche Gefahrenquelle schaffen darf, die die Gefahr eines Feuers für die Mieträume erhöht.

Für die Beurteilung, welche gefahrbegründenden Handlungen der Vermieter danach zu unterlassen hat, können öffentlich-rechtliche Betriebsvorschriften herangezogen werden, die dem Brandschutz dienen. Eine solche Vorschrift stellt § 14 Abs. 2 der Baden-Württembergischen Garagenverordnung (GaVO BW) dar, der die Aufbewahrung von brennbaren Stoffen in Garagen ab einer Größe von über 100 m² grundsätzlich verbietet. Die Vorschrift dient der Verringerung der Brandlast in Garagen und damit der Verringerung der Brandgefahr.

Das von der Vermieterin mit der Dachsanierung beauftragte Unternehmen hat dadurch, dass es Styroporplatten vorübergehend in der Tiefgarage gelagert hat, die Brandlast und damit die Brandgefahr in der Garage und für die darüber gelegenen Mieträume erhöht. Es hat dadurch die der Vermieterin gegenüber ihrem Mieter obliegende mietvertragliche Fürsorgepflicht fahrlässig verletzt. Diese Pflichtverletzung muss sich die Vermieterin gemäß § 278 BGB zurechnen lassen.

Der adäquate Kausalzusammenhang zwischen der Lagerung der Styroporplatten und dem Schaden ist nicht dadurch unterbrochen worden, dass es sich um vorsätzliche Brandstiftung handelte. Das Feuer ist gerade durch die Lagerung der Platten ermöglicht worden. Dass ein Dritter diese anzünden würde, lag angesichts der freien Zugänglichkeit der Garage nicht außerhalb der Wahrscheinlichkeit.

Einen stillschweigenden Haftungs- bzw. Regressverzicht zugunsten des Vermieters verneinte der BGH, sodass die Versicherung beim Vermieter Regress nehmen kann.

(BGH, Urteil v. 12.12.2012, XII ZR 6/12)