Was im Exposé steht, darf der Käufer erwarten

Hintergrund: Als trocken angepriesener Keller ist feucht

Die Käuferin eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks verlangt die Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Im Exposé des Maklers war das Objekt unter anderem wie folgt beschrieben:

"Es stammt aus den 50er Jahren und wurde 2005 bis 2007 komplett saniert. Das heißt, Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut, das Dach wurde – wie die Hohlschicht des Hauses – gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand …. Zudem ist das Haus unterkellert (trocken)."

Im notariellen Kaufvertrag wurde die Haftung der Verkäufer für Sachmängel ausgeschlossen. Vor der Besichtigung des Objekts hatten die Verkäufer die Wände im Keller mit weißer Farbe gestrichen.

Nach dem Kauf bemängelte die Erwerberin, dass Wände im Keller feucht seien. Sie leitete zunächst ein selbstständiges Beweisverfahren ein. Der vom Gericht bestellte Sachverständige stellte fest, dass sich der Keller in einem Zustand befinde, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 1950er Jahren typisch gewesen sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen.

Entscheidung: Exposé definiert erwartbare Eigenschaften

Die Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrages hat Erfolg, weil das Grundstück wegen der Feuchtigkeit des Kellers mangelhaft war.

Ein Mangel des Grundstücks lässt sich allerdings nicht mit dem Fehlen einer vereinbarten Beschaffenheit begründen. Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer führt in der Regel nur dann zu einer Beschaffenheitsvereinbarung, wenn sie im notariellen Kaufvertrag Niederschlag gefunden hat.

Hierzu: BGH: Was nicht im Vertrag steht, ist nicht vereinbart

Im Kaufvertrag selbst ist hier aber nicht festgehalten, dass der Keller trocken sein sollte. Damit scheidet die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung aus.

Das Grundstück ist auch nicht deshalb mangelhaft, weil es an einer Beschaffenheit fehlt, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann. Der Keller war seinerzeit nicht zu Wohnzwecken gebaut und zu einer Zeit errichtet, als Kellerabdichtungen noch nicht zum Stand der Technik gehörten.

Zur vertraglich geschuldeten Beschaffenheit gehören nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB aber auch solche Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Dazu zählen auch Angaben in einem Exposé, unabhängig davon, ob es sich um ein Exposé des Verkäufers selbst oder um ein Maklerexposé handelt. Hier fand sich im Exposé die Angabe, dass der Keller trocken sei. Diese Beschaffenheit durfte die Käuferin erwarten. Es kommt nicht darauf an, ob die Angabe über den Zustand des Kellers Eingang in den Kaufvertrag gefunden hat.

Haftungsausschluss greift bei Arglist nicht

Der im Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss für Sachmängel steht einer Rückabwicklung des Kaufvertrages nicht entgegen. Zwar umfasst ein solcher Haftungsausschluss auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen – beispielsweise in einem Exposé – zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes.

Der Haftungsausschluss greift aber nicht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nach den Feststellungen des Landgerichts wussten die Verkäufer, dass die Käuferin auf einen trockenen Keller Wert legte und die Feuchtigkeit wegen des frischen Anstrichs bei der Besichtigung nicht erkennbar war. Dennoch haben sie nicht auf die ihnen bekannte Feuchtigkeit hingewiesen.

(BGH, Urteil v. 19.1.2018, V ZR 256/16)

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