Privatwohnung als Geschäftsadresse ist gewerbliche Nutzung

Hintergrund

Der Mieter eines Einfamilienhauses, der nach einer Kündigung zur Räumung verurteilt worden war, begehrt die Einstellung der Zwangsvollstreckung.

Der Mieter nutzt das Haus als Wohnung. Gegenüber dem Gewerbeamt hat er das Haus als Betriebsstätte für seinen Gewerbebetrieb angegeben. Der Betrieb umfasst einen Hausmeisterservice, die De- und Remontage von Aufzugsanlagen und Schwertransporte innerhalb von Gebäuden, Montage von Aufzugsanlagen sowie den Bau von Montagerüstung.

Der Vermieter war mit der gewerblichen Nutzung des Hauses nicht einverstanden und hat den Mieter aufgefordert, diese zu unterlassen. Der Mieter wandte ein, er empfange in dem Haus weder Kunden noch Mitarbeiter.

Da der Mieter die gewerbliche Nutzung fortgesetzt hat, hat der Vermieter das Mietverhältnis schließlich gekündigt. Amts- und Landgericht haben den Mieter zur Räumung verurteilt. Hiergegen hat der Mieter Revision eingelegt. Im Rahmen dessen hat der Mieter beantragt, die Zwangsräumung einzustellen.

Entscheidung

Der Antrag hat keinen Erfolg, da die Kündigung durch den Vermieter berechtigt war.

Um eine gewerbliche Nutzung annehmen zu können, reicht es aus, wenn der Mieter eines Wohnhauses dieses als Betriebsstätte eines Gewerbebetriebs angibt. Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter geschäftliche Besuche von Kunden oder Mitarbeitern empfängt oder von dem Betrieb eine konkrete Störung ausgeht.

Ein auf Treu und Glauben gestützter Anspruch des Mieters auf Gestattung gewerblicher Aktivitäten in der ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Wohnung kommt nur ausnahmsweise in Betracht. Ein solcher Ausnahmefall war hier nicht gegeben.

(BGH, Beschluss v. 31.7.2013, VIII ZR 149/13)