Untervermietung als Ferienwohnung erfordert besondere Erlaubnis

Hintergrund

Die Vermieter einer Wohnung in Berlin verlangen vom Mieter nach einer Kündigung, die Wohnung zu räumen.

Im Jahr 2008 hatte der Mieter um Erlaubnis zur Untervermietung gebeten. Er nutze die Zwei-Zimmer-Wohnung nur alle 14 Tage zum Besuch seiner Tochter und wolle die Wohnung in der übrigen Zeit untervermieten. Die seinerzeitige Vermieterin genehmigte die Untervermietung „ohne vorherige Überprüfung“ gewünschter Untermieter. In dem Schreiben, mit dem die Vermieterin die Untervermietung genehmigt, heißt es: "Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. (…) als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten (…) landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten."

Im Mai 2011 bot der Mieter die Wohnung per Internet zur tageweisen Vermietung als Ferienwohnung an. Dies beanstandeten die Vermieter als vertragswidrig. Trotz der Abmahnung inserierte der Mieter die Wohnung weiterhin als Ferienwohnung. Daraufhin kündigten die Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß.

Der Mieter meint, die tageweise Vermietung als Ferienwohnung sei von der Erlaubnis zur Untervermietung umfasst. Es sei ersichtlich kaum möglich gewesen, einen Untermieter zu finden, der die Wohnung jeweils alle zwei Wochenenden verlasse, wenn der Mieter sie für seine Besuche bei der Tochter benötige. Er habe die Erlaubnis daher so verstehen dürfen, dass er auch tageweise an Touristen untervermieten dürfe.

Entscheidung

Der Mieter war nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt.

Die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen unterscheidet sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung. Sie ist deshalb nicht ohne Weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst. Schon daraus, dass die Vermieterin verlangte, dass der Mieter den Untermietern Postvollmacht erteilt, war erkennbar, dass die Erlaubnis zur Untervermietung nicht für die Vermietung an Touristen gelten sollte. Touristen können eine solche Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen.

Da der Rechtsstreit noch nicht zur Entscheidung reif ist, hat das BGH die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.

(BGH, Urteil v. 8.1.2014, VIII ZR 210/13)