Mietkaution während und nach der Mietzeit

Die Kaution während der Mietzeit

Kommt der Mieter zum Beispiel in Zahlungsverzug oder erfüllt sonstige Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis nicht, kann der Vermieter gegen die Kaution aufrechnen und sich dort „bedienen“. Der Mieter ist dann verpflichtet, die Kaution wieder bis zur vereinbarten Höhe aufzufüllen. Allerdings darf sich der Vermieter nicht wegen streitiger Forderungen aus der Kaution bedienen, etwa wenn der Mieter die Miete mindert und der Vermieter hiermit nicht einverstanden ist.

Der Mieter hat keinerlei Zugriff auf die Kaution, solange das Mietverhältnis besteht. Insbesondere ist das „Abwohnen“ der Kaution, bei dem der Mieter in den letzten Monaten des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einstellt und den Vermieter auf die Kaution verweist, unzulässig. Der Mieter gelangt hierdurch schlichtweg in Zahlungsverzug. Dies kann den Vermieter berechtigen, den Mietvertrag zu kündigen. Auch kann es aus generalpräventiven Erwägungen sinnvoll sein, die dann offene Miete beim Mieter einzuklagen, anstatt - worauf dieser spekuliert - auf die Kaution zuzugreifen. Gerade wenn noch andere Ansprüche gegen den Mieter im Raum stehen (etwa wegen Beschädigungen in der Wohnung, Betriebskostennachzahlungen), ist es vorteilhaft, die Kaution „stehen zu lassen“.

Die Kaution nach der Mietzeit

Der Vermieter muss über die Kaution abrechnen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. In der Abrechnung muss der Vermieter seine Ansprüche nachvollziehbar auflisten und mit diesen gegen die Kaution aufrechnen. Verbleibt ein Guthaben für den Mieter, muss der Vermieter dieses ausbezahlen.

Die Abrechnung der Mietkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen, etwa indem der Vermieter mit Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet. Auch in der Klage auf ausstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis kann eine schlüssige Abrechnung liegen.

Keine starre Abrechnungsfrist

Gesetzlich nicht geregelt ist, innerhalb welcher Frist der Vermieter abrechnen muss. Hierzu vertreten die Instanzgerichte unterschiedliche Auffassungen; Fristen zwischen zwei und neun Monaten nach Ende des Mietverhältnisses finden sich in diversen Entscheidungen. Dem BGH zufolge gilt keine starre Frist, sondern die angemessene Frist hängt vom Einzelfall ab. Kann der Vermieter alsbald klären, welche Ansprüche er hat (oder dass keine Ansprüche bestehen), wird die Frist kürzer sein als in dem Fall, in dem umfangreiche Ansprüche in Rede stehen, über die sich der Vermieter erst einen Überblick verschaffen muss.

Richtige Aufrechnungsreihenfolge wählen

Wenn verschiedene Ansprüche des Vermieters im Raum stehen, die die Kautionshöhe übersteigen, kann auch die Reihenfolge, in der der Vermieter mit seinen Ansprüchen aufrechnet, wichtig sein, weil für verschiedene Arten von Ansprüchen unterschiedliche Verjährungsfristen gelten. Auch lassen sich per Aufrechnung gegebenenfalls verjährte Forderungen doch noch realisieren.

Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Ansprüche auf rückständige Miete oder Betriebskostennachzahlung verjähren hingegen innerhalb von drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Sofern die Ansprüche des Vermieters insgesamt die Kautionshöhe übersteigen, ist es daher empfehlenswert, zuerst mit Schadensersatzansprüchen und erst dann mit sonstigen Ansprüchen aufzurechnen.

Beispiel:

Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung: 31.7.2016

Kaution: 1.000 Euro (Zinsen bleiben im Beispiel unberücksichtigt)

Schäden an der Wohnung: 800 Euro, Verjährung 31.1.2017
rückständige Miete Juli 2016: 550 Euro, Verjährung 31.12.2019

Ansprüche insgesamt: 1.350 Euro

Empfehlenswerte Aufrechnungsreihenfolge:

1. Ansprüche wegen Schäden 800 Euro
2. rückständige Miete 200 Euro

Die dann noch offene rückständige Miete von 350 Euro kann der Vermieter noch bis Ende 2019 geltend machen, das heißt, er muss nicht unbedingt bis Ende Januar 2017 Klage erheben.

Da grundsätzlich auch eine Aufrechnung mit verjährten Forderungen möglich ist, könnte der Vermieter im Beispiel auch noch nach dem 31.1.2017 mit seinem Schadensersatzanspruch aufrechnen und diesen so trotz Verjährung durchsetzen. Die nach Aufrechnung mit dem Kautionsrest noch offene Mietforderung von 350 Euro könnte der Vermieter dann bis Ende 2019 einklagen. Würde er hingegen erst mit der Mietforderung und dann mit dem Schadensersatzanspruch aufrechnen, wären die von der Kaution nicht gedeckten 350 Euro für den Vermieter wegen Verjährung verloren.

Weiterlesen:

Kapitel 6: Der Mieter zahlt nicht - Was tun?