Vermieter darf Kaution während des Mietverhältnisses nicht antasten

Hintergrund: Vermieter will auf Mietkaution zugreifen

Der Vermieter und die Mieterin einer Wohnung streiten darüber, ob der Vermieter die Mietkaution während des Mietverhältnisses in Anspruch nehmen durfte.

Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte die Mieterin 1.400 Euro auf ein Kautionskonto gezahlt. Eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sieht vor:

„Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…“

Als die Mieterin später eine Mietminderung geltend machte, ließ sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Mieterin verlangt nun, dass der Vermieter den entnommenen Betrag wieder dem Kautionskonto gutschreibt und insolvenzfest anlegt.

Entscheidung: Während des Mietverhältnisses ist Kaution für strittige Forderungen tabu

Der BGH gibt der Mieterin Recht. Der Vermieter war nicht berechtigt, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Mieterin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Die Verwertung der Kaution während des Mietverhältnisses widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution.

Der Vermieter muss die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anlegen. Damit will der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.

Dieses Ziel würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zulasten der Mieterin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb unwirksam. Das ergibt sich aus § 551 Abs. 4 BGB.

(BGH, Urteil v. 7.5.2014, VIII ZR 234/13)

Hinweis: Nach Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Mietkaution auch für strittige Forderungen in Anspruch nehmen, wie der BGH im Juli 2019 entschieden hat.