Vermieter kann auf zukünftige Zahlung klagen, wenn Mieter in Verzug ist

Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung verklagt den Mieter auf Mietzahlung und Räumung der Wohnung.

Der Mieter hatte für Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 keine Miete gezahlt. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis im November 2008 fristlos, ohne vorher eine Abmahnung wegen der rückständigen Zahlungen auszusprechen.

Der Vermieter reichte Klage auf Räumung der Wohnung sowie künftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur Räumung ein. In der Zwischenzeit liefen für Dezember 2008 und Januar 2009 weitere Mietrückstände auf, wegen denen der Vermieter nochmals die fristlose Kündigung erklärte.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht.

Der Mieter muss die Wohnung räumen. Zumindest die Kündigung wegen der Mietrückstände Dezember 2008 und Januar 2009 war wirksam. Die Frage, ob der Vermieter den Mieter vor der ersten Kündigung hätte abmahnen müssen, weil die Zahlungsrückstände vor dieser Kündigung zum Teil länger zurücklagen, konnte daher offen bleiben.

Der Vermieter kann auch auf die künftige Nutzungsentschädigung bis zur Räumung klagen. Die bereits bestehenden Mietrückstände mit dem Mehrfachen einer Monatsmiete lassen befürchten, dass der Mieter die berechtigten Forderungen des Vermieters in Zukunft nicht erfüllen wird. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter die Forderung des Vermieters ernsthaft bestreitet oder die Zahlungsunfähigkeit des Mieters feststeht.

(BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 146/10)