Wohnungsverkäufer muss über Sozialbindung aufklären

Hintergrund: Wohnungskäufer weiß von Sozialbindung nichts

Der Käufer einer Wohnung verlangt von der Verkäuferin die Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Das Objekt, in dem sich die Wohnung befindet, wurde mit öffentlichen Mitteln gefördert und unterliegt einer zehnjährigen Nachbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz, so dass das Kostenmietrecht gilt und Mieter einen Berechtigungsschein benötigen. Der Käufer hat die Wohnung vor dem Erwerb nicht besichtigt.

Im Kaufvertrag heißt es: „Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Wohnungseigentums sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich“.

Die Verkäuferin hat den Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages nicht darüber aufgeklärt, dass die Wohnung der Sozialbindung unterliegt. Der Käufer verlangt daher die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Vor dem Landgericht und dem Oberlandesgericht (OLG) blieb seine Klage erfolglos.

Entscheidung: Sozialbindung ist Rechtsmangel der Wohnung

Der BGH hebt das Urteil des OLG auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Die Wohnung weist einen Mangel im Sinne von § 435 Satz 1 BGB auf. Die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung stellt einen Rechtsmangel dar, weil sie den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen einschränkt, sowohl was die Eigennutzung als auch was die Fremdnutzung angeht.

Inwieweit der Käufer hieraus Rechte herleiten kann, hängt von der Auslegung des im Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschlusses ab, namentlich davon, ob sich dieser auf Rechtsmängel erstreckt.

Sollte die Haftung für Rechtsmängel nicht ausgeschlossen sein, muss die Verkäuferin ohne weiteres für den Mangel einstehen.

Sollte sich der Haftungsausschluss hingegen auf Rechtsmängel erstrecken, kommt es darauf an, ob die Verkäuferin den Mangel arglistig verschwiegen hat. Eine Aufklärungspflicht entfiele auch nicht dadurch, dass der Käufer die Wohnung vor dem Kauf nicht besichtigt hat. Für Mängel die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht keine Offenbarungspflicht des Verkäufers. Insoweit kann der Käufer keine Aufklärung erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst erkennen kann. Für Rechtsmängel gilt dies aber nicht, denn die rechtlichen Verhältnisse sind einer Besichtigung nicht zugänglich und für den Käufer nicht ohne weiteres zu erkennen.

Das OLG muss nun weitere Feststellungen treffen, um den Rechtsstreit abschließend entscheiden zu können.

(BGH, Urteil v. 14.9.2018, V ZR 165/17)

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