Schwarzarbeit macht Grundstück nicht mangelhaft

Hintergrund: Verkauftes Haus teilweise in Schwarzarbeit errichtet

Die Käuferin eines Grundstücks verlangt vom Verkäufer Schadensersatz. Sie hatte das mit einem Haus bebaute Grundstück für 253.000 Euro gekauft. Der Verkäufer hatte das Gebäude einige Jahre zuvor von einem Bauunternehmen errichten lassen. Im Kaufvertrag wurden die Rechte der Käuferin wegen Sachmängeln an Grundstück und Gebäude ausgeschlossen.

Nach dem Kauf stellte die Käuferin fest, dass die Abdichtung von Keller und Haussockel Mängel aufwies. Später stellte sich heraus, dass die Arbeiten an der Bodenplatte und der Abdichtung "schwarz" ausgeführt worden sind und der diesbezügliche Vertrag wegen Verstoßes gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung (Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz) nichtig war.

Die Käuferin verlangt vom Verkäufer des Grundstücks wegen der Wertminderung infolge der Abdichtungsmängel Schadensersatz. Das Kammergericht hat ihr knapp 35.000 Euro zugesprochen. Auf den Gewährleistungsausschluss könne sich der Verkäufer nicht berufen, weil er die Mängel arglistig verschwiegen habe; zumindest habe er die Käuferin darüber aufklären müssen, dass das Gebäude teilweise in Schwarzarbeit errichtet worden ist.

Entscheidung: Schwarzarbeit allein begründet keinen Mangel

Der BGH hebt die Entscheidung des Kammergerichts auf. Aus dem Umstand, dass beim Bau des Hauses Schwarzarbeit im Spiel war und der Verkäufer die Käuferin hierüber nicht informiert hat, kann die Käuferin keine Rechte herleiten.

Zum einen liegt darin kein arglistiges Verschweigen der Mängel, denn die Arglist muss sich immer auf einen konkreten Mangel beziehen. Die im Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz genannten Tatbestände betreffen sämtlich die sozialversicherungs-, steuer- und gewerberechtlichen Rahmenbedingungen von Dienst- oder Werkverträgen. Sie befassen sich hingegen nicht mit dem Inhalt der versprochenen Leistungen und sagen nichts darüber aus, ob die Leistungen fachlich ordnungsgemäß und wie vereinbart erbracht worden sind. Deshalb lässt sich sich allein aus dem Umstand, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück teilweise "schwarz" gebaut worden ist und der Verkäufer dies nicht offenbart hat, kein arglistiges Verschweigen von Mängeln ableiten.

Zum anderen begründet der Umstand, dass beim Bau des Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen wurde und dem Verkäufer deshalb keine Gewährleistungsansprüche gegen den Werkunternehmer zustehen, keinen Sachmangel des verkauften Grundstücks selbst. Der Verkäufer schuldet dem Käufer ein Grundstück in der vereinbarten Beschaffenheit. Ohne gesonderte Vereinbarung ist er aber nicht verpflichtet, dem Käufer seine eigenen Gewährleistungsansprüche abzutreten. Selbst wenn dies vereinbart wäre und Gewährleistungsansprüche infolge der Schwarzarbeit nicht bestünden, würden hierdurch Grundstück oder Gebäude nicht mangelhaft. Ein Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz begründet einen persönlichen Vorwurf gegen den Verkäufer und den von ihm beauftragten Unternehmer. Er betrifft deren Geschäftsgebaren, nicht aber das errichtete Gebäude und wirkt sich daher nicht auf dessen Wert aus. Das Fehlen solcher Verstöße gehört daher nicht zu den kraft Gesetzes geschuldeten Eigenschaften eines Kaufgrundstücks.

(BGH, Urteil v. 28.5.2021, V ZR 24/20)

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