Mietvertrag über Flüchtlingsunterkunft nicht vorzeitig kündbar

Hintergrund: Stadt mietet Haus für mindestens fünf Jahre

Die Vermieter eines Hauses verlangen von der Mieterin, einer Stadt, die Zahlung von Miete.

Die Stadt hatte das Haus im Januar 2016 mit einem als "Mietvertrag über Wohnräume" überschriebenen Vertrag angemietet, um dort bis zu 14 Personen unterzubringen, die ihr als Flüchtlinge zugewiesen werden. Laut Mietvertrag sollte für beide Vertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für fünf Jahre ausgeschlossen sein.

Das Haus wurde aufgrund des Rückgangs der Flüchtlingszahlen nicht belegt. Im Januar 2017 kündigte die Stadt das Mietverhältnis zum 30.4.2017. Sie meint, die Vereinbarung über den Kündigungsausschluss sei gegenstandslos, weil ihr seit Anfang 2016 keine Flüchtlinge mehr zugewiesen worden seien.

Die Vermieter akzeptieren die Kündigung nicht und verlangen die Zahlung der Miete für Mai bis Dezember 2017, insgesamt 21.160 Euro.

Entscheidung: Keine vorzeitige Kündigung

Die Klage hat Erfolg. Die Stadt muss die Miete zahlen, weil die Kündigung wegen des vereinbarten Kündigungsausschlusses unwirksam war.

Sollte der Kündigungsausschluss individualvertraglich vereinbart worden sein, steht dessen Wirksamkeit außer Frage. Selbst bei einem Wohnraummietverhältnis kann nach der Rechtsprechung des BGH die ordentliche Kündigung durch Individualvereinbarung für sehr lange Zeit ausgeschlossen werden. Aber auch wenn es sich bei der Klausel zum Kündigungsausschluss um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, wäre diese wirksam.

Zwar kann für Wohnraummietverhältnisse die ordentliche Kündigung für den Mieter formularvertraglich maximal für eine Dauer von vier Jahren ausgeschlossen werden. Vorliegend handelt es sich aber nicht um ein Wohnraummietverhältnis, auch wenn der Vertrag mit "Mietvertrag über Wohnräume" überschrieben ist. Die Stadt hat das Haus nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet. Der vertragsgemäße Gebrauch der Stadt bezog sich vielmehr darauf, die Räumlichkeiten zugewiesenen Flüchtlingen zu Wohnzwecken überlassen zu dürfen. Zudem kann eine juristische Person keinen eigenen Wohnbedarf haben. 

Durch den vereinbarten Kündigungsausschluss auf die Dauer von fünf Jahren wird die Stadt nicht unangemessen benachteiligt. Anders als beim Mieter von Wohnraum besteht bei der Stadt kein Mobilitätsinteresse, das eine Beschränkung der Dauer des Kündigungsausschlusses auf vier Jahre rechtfertigen könnte. Die Stadt als Träger der öffentlichen Verwaltung konnte vielmehr im Rahmen der Planung der ihr obliegenden Aufgabe, die ihr zugewiesenen Flüchtlinge mit Wohnraum zu versorgen, bereits bei Vertragsabschluss entscheiden, für welche Dauer sie die Räume anmieten will. 

Da der Kündigungsausschluss wirksam vereinbart war, wurde das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung der Stadt nicht beendet.

Keine außerordentliche Kündigung

Die Kündigung lässt sich auch nicht in eine außerordentliche Kündigung umdeuten. Dies scheitert schon daran, dass der Stadt kein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags zustand.

Insbesondere ergibt sich ein Kündigungsrecht nicht daraus, dass der Stadt weniger Flüchtlinge zugewiesen worden sind als ursprünglich angenommen. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dies ist auch hier der Fall. 

Auch wenn beide Parteien die Vorstellung hatten, dass das Haus allein der Unterbringung von Flüchtlingen dienen sollte, reicht eine solche gemeinsame Vorstellung nicht aus, um das Verwendungsrisiko auf die Vermieter zu verlagern. Wenn die Bindungswirkung des Vertrags vom tatsächlichen Bedarf der Stadt an Wohnraum für zugewiesene Flüchtlinge hätte abhängen sollen, hätten die Parteien den Mietvertrag entsprechend gestalten können.

Die Beibehaltung der gesetzlichen Risikoverteilung ist hier auch deshalb interessengerecht, weil die Vermieter auf die Zuweisung von Flüchtlingen an die Stadt und somit auf das Bedürfnis nach zusätzlichem Wohnraum für deren Unterbringung keinen Einfluss haben. Ferner war eine Belegung der Räume trotz des Rückgangs der Flüchtlingszahlen nicht völlig ausgeschlossen. Zum einen bestand die Möglichkeit, dass der Stadt noch Flüchtlinge zur Aufnahme zugewiesen werden. Außerdem wäre denkbar gewesen, die von der Stadt angemieteten Räumen auch sonstigen Personen mit Problemen beim Zugang zum Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen.

Auch unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage ergibt sich kein Kündigungsrecht. Hierfür ist schon insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und Umstände geht, die in den Risikobereich einer Vertragspartei fallen sollen. Eine solche vertragliche Risikoverteilung beziehungsweise Risikoübernahme schließt für die Vertragspartei von extremen Ausnahmefällen abgesehen aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen. So ist es hier, da das Verwendungsrisiko allein bei der Stadt liegt.

(BGH, Urteil v. 23.10.2019, XII ZR 125/18)

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