Garage kann separat kündbar sein

Hintergrund

Die Eigentümer und die Mieterin einer Garage streiten über deren Räumung.

Die Garage befindet sich 150 Meter entfernt von der Wohnung der Mieterin in einem Einfamilienhaus. Dieses gehörte ursprünglich ebenfalls den Vermietern der Wohnung.

Der Mietvertrag über die Wohnung wurde schriftlich geschlossen. Von einer mitvermieteten Garage ist hierin keine Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart.

Später erwarben die jetzigen Eigentümer das Gebäude, in dem sich die Garage befindet. Sie kündigten das Mietverhältnis über die Garage und verlangen nun Herausgabe. Die Mieterin akzeptiert dies nicht. Sie meint, die Garage könne nicht separat gekündigt werden, da es sich um ein einheitliches Mietverhältnis von Wohnung und Garage handle.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Herausgabeverlangen statt. Das Mietverhältnis über die Garage konnte unabhängig von dem über die Wohnung gekündigt werden.

Die Kündigung der Garage wäre nur unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses wäre. Das ist hier nicht der Fall. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine Vermutung dafür, dass beide Vereinbarungen rechtlich selbstständig sind. In der Regel ist zwar anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung ist hier aber nicht erfüllt.

(BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 251/10)