BGH: Schonfristzahlung beseitigt ordentliche Kündigung nicht | Immobilien

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BGH: Schonfristzahlung beseitigt ordentliche Kündigung nicht — Bild: Haufe Online Redaktion Die Schonfristregelung greift nur bei der fristlosen Kündigung.

Zahlt der wegen Verzugs gekündigte Mieter die Mietrückstände innerhalb der sog. Schonfrist, entfällt zwar eine fristlose, nicht aber eine ordentliche Kündigung. Auch wenn sich der Mieter im Übrigen vertragstreu verhalten hat und kein weiterer Verzug zu erwarten ist, ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich nicht rechtsmissbräuchlich.

Hat der Vermieter einer Wohnung das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos gekündigt, wird die Kündigung unwirksam, wenn der Mieter sämtliche Rückstände spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs gezahlt hat (sog. Schonfristzahlung).

Hingegen bleibt eine (hilfsweise erklärte) ordentliche Kündigung, die auf Zahlungsverzug gestützt wird, auch bei einer Schonfristzahlung des Mieters wirksam.

Es gilt auch keine allgemeine Regel, dass die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung in solchen Verzugsfällen rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist zahlt, es keine Anhaltspunkte gibt, dass es künftig zu erneuten Zahlungsrückständen kommen werde und der Mieter auch im Übrigen keine mietvertraglichen Pflichten verletzt hat. Denn dies liefe letztlich auf eine unzulässige analoge Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hinaus.

Im Einzelfall kann es dem Vermieter aber mit Rücksicht auf Treu und Glauben wegen besonderer Umstände verwehrt sein, seinen auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruch durchzusetzen.

(BGH, Beschluss v. 23.2.2016, VIII ZR 321/14)

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