Mieter darf zu Kündigung schweigen

Hintergrund: Mieter schweigen nach Kündigung

Die ehemaligen Parteien eines Mietvertrages über eine Arztpraxis streiten über die Kosten einer Räumungsklage.

Im März 2022 hatten die Vermieter den Mietvertrag zu Ende September 2022 gekündigt. Nachdem die Mieter auf die Kündigung nicht reagierten, forderten die Vermieter sie im April und Mai zweimal auf, die fristgerechte Räumung zu bestätigen. Auch hierauf reagierten die Mieter nicht.

Im Juli erhoben die Vermieter Klage auf künftige Räumung. Im August teilten die Mieter mit, sie hätten sich mit dem Nachmieter auf die Übernahme von Mobiliar geeinigt und schlugen die letzte Septemberwoche zur Rückgabe der Räumlichkeiten vor.

Einen Tag später wurde die Räumungsklage zugestellt. Die Mieter erkannten den Räumungsanspruch an, weigerten sich aber, die Prozesskosten zu übernehmen. Sie hätten keinen Anlass zur Klage gegeben und kündigten an, die Räume pünktlich geräumt zum Vertragsende herauszugeben. Der BGH muss noch darüber entscheiden, wer die Prozesskosten trägt.

Entscheidung: Mieter muss Räumungsbereitschaft nicht erklären

Die Vermieter müssen die Kosten der Räumungsklage tragen.

Grundsätzlich trägt die unterlegene Partei die Kosten eines Rechtsstreits. Ausnahmsweise muss ein erfolgreicher Kläger die Kosten tragen, wenn der Beklagte durch sein Verhalten keine Veranlassung zur Klage gegeben hat und den Anspruch sofort anerkennt. Das ergibt sich aus § 93 ZPO.

Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Mieter haben keinen Anlass zur Räumungsklage gegeben; dies auch nicht dadurch, dass sie auf die Aufforderungen, ihre Bereitschaft zur rechtzeitigen Räumung zu erklären, nicht reagiert haben.

Ein Schuldner ist vor Fälligkeit des Anspruchs grundsätzlich nicht verpflichtet oder zur Vermeidung eigener Kostennachteile gehalten, sich zu seiner Leistungsbereitschaft zu erklären. Für das gewerbliche Mietrecht gilt nichts anderes, auch wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse haben sollte, frühzeitig zu wissen, ob die Mieträume sofort nach Ende der Mietzeit für eine Weitervermietung oder Bau- oder Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung stehen.

Ein Mieter gibt erst dann Anlass zu einer Räumungsklage, wenn er ein aktives Verhalten zeigt, aus dem der Vermieter schließen kann, der Mieter werde das Mietobjekt nicht rechtzeitig räumen. Das bloße Schweigen des Mieters auf eine Aufforderung, seine Leistungsbereitschaft zu erklären, reicht hierfür nicht aus. 

Zwar erlaubt § 257 ZPO bei Mietverhältnissen, die sich nicht auf Wohnraum beziehen, ausnahmsweise eine Klage auf künftige Räumung. Das sagt aber nichts darüber aus, wer in einem solchen Fall die Prozesskosten tragen muss. Erklärt der Mieter ein sofortiges Anerkenntnis gemäß § 93 ZPO, muss er die Kosten nur tragen, wenn er durch sein Verhalten Anlass zur Klage gegeben hat.

(BGH, Beschluss v. 28.6.2023, XII ZB 537/22)

Klage auf künftige Leistung nur ausnahmsweise zulässig

Grundsätzlich ist eine Leistungsklage erst dann zulässig, wenn der eingeklagte Anspruch fällig ist. Für einige Fälle erlaubt das Gesetz allerdings eine Klage auf künftige Leistung. So gibt § 257 ZPO dem Vermieter von Räumen, die nicht zum Wohnen dienen, das Recht, bereits vor Fälligkeit des Räumungsanspruchs Räumungsklage zu erheben. 

Anders bei der Wohnraummiete: Dort ist eine Klage auf künftige Räumung gemäß § 259 ZPO erst zulässig, wenn nach den Umständen die Besorgnis gerechtfertigt ist, der Mieter werde die Wohnung nicht rechtzeitig räumen. Lesen Sie hierzu BGH: Vorzeitige Räumungsklage bei fehlender Ersatzwohnung

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