Entscheidungsstichwort (Thema)
Anforderungen an die Darlegung der Vermietungsabsicht
Leitsatz (amtlich)
- Das Bestehen einer Vermietungsabsicht kann nur anhand erkennbarer äußerer Merkmale festgestellt werden. Dem Kläger obliegt insoweit die Darlegungs- und Beweislast.
- Es ist bei einer seit Jahren leer stehenden Wohnung nicht ausreichend, um eine Vermietungsabsicht darzulegen, wenn ein- bis zweimal im Jahr Zettel an Bäumen etc. aufgehängt werden. Erforderlich ist es, die Vermietungsbemühungen zu steigern bzw. umzustellen, wenn ersichtlich ist, dass die bisher getroffenen Maßnahmen zu keinem Erfolg führen.
Normenkette
EStG § 9 Abs. 1 S. 1
Nachgehend
Tatbestand
Es geht in diesem Verfahren um die Frage, ob der Kläger in den Streitjahren (1999 bis 2003) Vermietungsabsicht gehabt hat und er deshalb Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend machen kann.
Der Kläger hat 1996 für einen Kaufpreis von 274.974 DM eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in der Nähe von A gekauft. Die Fertigstellung der Wohnung erfolgte im November 1997. Die Wohnung ist 58 qm groß. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf das Gutachten über die Aufteilung des Kaufpreises des Finanzamts B vom 15.02.2005 verwiesen.
Der Kläger beauftragte die seit 2004 zuständige Wohnungsverwaltung mit Vertrag vom 22.09.2004 die Wohnung zu vermieten. Im Jahr 2004 wurde die Wohnung zum 01.12.2004 erstmalig vermietet. Seitdem ist die Wohnung vermietet. Als monatliche netto Kaltmiete werden für die Wohnung und einen Garagenplatz 320 € gezahlt.
Der Kläger betreibt eine Dentallabor-Handelsvertretung und erzielte in den Streitjahren hieraus Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit. In seinen Einkommensteuererklärungen der Jahre 1997 bis 2003 erklärte er aus der Vermietung der Wohnung in A folgende Verluste:
1997: |
14.912 DM |
1998: |
19.017 DM |
1999: |
136.810 DM |
2000: |
17.935 DM |
2001: |
14.931 DM |
2002: |
7.286 € |
2003: |
6.945 € |
Die erklärten Verluste setzen sich aus den Bankzinsen und der AfA zusammen. In 1999 hat der Kläger zusätzlich noch Sonderafa gemäß § 4 Förderungsgebietsgesetz (FördG) geltend gemacht. Es worden in den Streitjahren keine weiteren Kosten z.B. für Anzeigen oder Makler etc. geltend gemacht. Auch wurden keine Neben- oder Verwalterkosten erklärt.
Die erklärten Verluste wurden zunächst vom Finanzamt berücksichtigt. Die Einkommensteuerbescheide 1996 und 1997 sind nach Betriebsprüfung endgültig veranlagt. Die Veranlagungen 1998 bis 2003 erfolgten unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. Die Veranlagungen 2001 und 2002 erfolgten zusätzlich vorläufig gem. § 165 AO bezüglich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Einkommensteuerbescheid 1998 ist bestandskräftig geworden.
Durch Schreiben vom 18.01.2005 forderte der Beklagte den Kläger auf darzulegen, dass er Gewinnerzielungsabsicht bezüglich der Wohnung in A habe.
Durch die Einkommensteueränderungsbescheide vom 19.04.2005 versagte der Beklagte die Berücksichtigung der geltend gemachten Verluste aus Vermietung der A-er Wohnung für die Jahre 1999 bis 2003, weil der Kläger nicht ausreichend dargelegt habe, dass er tatsächlich Vermietungsbemühungen unternommen habe.
Am 21.04.2005 legte der Kläger hiergegen Einspruch ein, welcher durch Einspruchsentscheidung vom 13.12.2005 als unbegründet zurückgewiesen wurde.
Hiergegen richtet sich die am 16.01.2006 eingegangene Klage.
Der Kläger trägt vor, er habe eine ernsthafte Vermietungsabsicht gehabt. Er habe nicht vor, die Wohnung zu veräußern, sondern wolle sie als Altersversorgung nutzen. Als Selbständiger müsse er sich um seine Altersvorsorge selbst kümmern. Er habe noch eine weitere Wohnung in C erworben. Die Wohnung in A sei ein günstiges Angebot gewesen. Er sei auch sehr zuversichtlich gewesen, die Wohnung vermieten zu können, da er sich durch den geplanten Ausbau des Flughafens eine Steigerung der Attraktivität der Wohngegend erhofft habe. Insbesondere durch steuerliche Subventionen sei aber in der Region ein Überangebot an Wohnungen entstanden, welches zu einem sehr hohen Leerstand der Wohnungen geführt habe. In diesem Zusammenhang verweist der Kläger auf den eingereichten Auszug aus dem Internet.
Er sei in der damaligen Zeit finanziell sehr angespannt gewesen, so dass er keine Anzeigen in Zeitungen habe schalten können. Die Entnahmen aus seinem Betrieb habe er genutzt um betriebliche Verbindlichkeiten z.B. gegenüber der Sozialversicherung zu tilgen.
Er habe keine Kosten für die Hausverwaltung erklärt, da er diese Kosten nicht gezahlt habe. Diese Rückstände würden mit späteren Mieteinnahmen verrechnet werden. In diesem Zusammenhang legt der Kläger ein Schreiben der Hausverwaltung vor, wonach der Kläger im September 2004 der Hausverwaltung einen Betrag von 7.540 € geschuldet hat. Die damalige Wohnungsverwaltung- und Vermietungsgesellschaft habe sich deshalb auch nicht um eine Vermietung seiner Wohnung bemühen wollen. Die damalige Verwaltungs- und Vermietungsgesellschaf...