Entscheidungsstichwort (Thema)
Nachweis der Vermietungsabsicht bei VuV
Leitsatz (redaktionell)
Die ernsthafte Absicht zur Vermietung einer - vormals vermieteten - höherpreisigen Immobilie ist nicht bereits dann nachgewiesen, wenn - ohne Einschaltung eines Maklers - lediglich vier Anzeigen in der Presse geschaltet werden.
Normenkette
EStG §§ 21, 9
Nachgehend
Tatbestand
Die Beteiligten streiten über die Frage der Anerkennung von Werbungskosten im Rahmen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Die Kläger wohnten im Streitjahr 2006 in A und vermieteten u.a. eine Doppelhaushälfte in der B-Straße … in C. Im Rahmen der Erklärung der Einkünfte aus der Vermietung erklärten sie Werbungskosten für Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 74.620 EUR. Ende 2006 schalteten die Kläger vier Vermietungsanzeigen, in welchen sie das Objekt wie folgt anboten:
„Atriumbungalow in C, ab 00.00.2007, 1500 EUR Kaltmiete …”.
Mit Bescheid vom 26.03.2008 veranlagte der Beklagte die Kläger zur Einkommensteuer, wobei er die geltend gemachten Werbungskosten in Bezug auf das Objekt B-Straße nicht anerkannte. Das Objekt sei seit dem 31.03.2006 nicht mehr vermietet worden und ab dem 20.10.2007 seien die Kläger selbst zu Wohnzwecken in dieses Objekt eingezogen. Die Ernsthaftigkeit der Vermietungsabsicht könne nicht substantiiert nachgewiesen werden. Allein die Nachweise von Anzeigenschaltungen seien nicht von überzeugender Aussagekraft.
Hiergegen wandten sich die Kläger mit Einspruch vom 28.04.2008. Im Rahmen des Einspruchsverfahrens schaltete der Beklagte einen Bausachverständigen ein. In seiner Stellungnahme vom 09.03.2009 teilte dieser mit, dass ein großer Teil der Maßnahmen, welche im Rahmen der Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht wurde, auf einen massiven Wasserschaden zurückzuführen sei. Im Jahre 2005 sei es durch Eindringen von Grundwasser und zwei schadhaften Regenwasserabläufen zu erheblichen Feuchtigkeitsschäden mit teilweiser Schimmelbildung gekommen. Die Untergeschosswohnung sei hierdurch komplett unbewohnbar geworden, die im Erdgeschoss belegene Wohnung habe nur eingeschränkt benutzt werden können. Insoweit seien folgende Maßnahmen durchgeführt worden:
- Entfernen der durchfeuchteten Rigipswände im Untergeschoss, anschließend Neueinbringen der Wände
- Trockenlegungsmaßnahmen
- Trockenestrich im Untergeschoß
- Erneuerung der Heizung- und Elektroleitungen im Untergeschoss
- im Flur des Erdgeschoss ebenfalls neue Elektroleitungen
- Austausch der Heizkörper im ganzen Haus
- neue Bodenbeläge
- Schaffung einer Türöffnung zwischen Küche und Esszimmer
- Austausch von Türen in Erdgeschoss und Untergeschoss
- Austausch der Abgangsüberdachung der Untergeschosswohnung
- Erneuerung der Bäder.
Der Bausachverständige kam zu dem Ergebnis, dass als klassische Herstellungskosten sich die Kosten für den neugeschaffenen Türdurchbruch in der Küche sowie die Kernbohrung für den Edelstahlkamin identifizieren ließen. Ein Standardsprung sei auszuschließen.
Den Einspruch wies der Beklagte mit Einspruchsentscheidung vom 25.03.2009 als unbegründet zurück.
Die Kläger hätten eine weitere Vermietungsabsicht nicht überzeugend dargelegt. Zwar sei die Wohnung seit 1984 dauerhaft vermietet worden. Ab dem 31.03.2006 sei jedoch der Vormieter ausgezogen und anschließend habe die Wohnung bis Mitte 2007 leergestanden. Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung leersteht, können als vorab entstandene Werbungskosten nur abziehbar sein, solange der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkünfteerzielung nicht endgültig aufgegeben hat. Insoweit seien die Kläger feststellungsbelastet. In diesem Zusammenhang seien jedoch nur vier Vermietungsanzeigen in Zeitungen geschaltet worden. Das Objekt sei aufgrund seiner Größe und der hohen Mieter von 1.500 EUR nur für einen kleinen Kreis von Mietern interessant gewesen. Insoweit sei nicht nachgewiesen, dass die Kläger ihre Bemühungen das Haus zu vermieten, ernsthaft und intensiv verfolgt hätten. Die per Internet aufgegebenen drei Anzeigen im Jahre 2006 mit jeweils Erscheinungsdatum an einem Tag hätten hierzu bei weitem nicht ausgereicht. Insbesondere hätten die Kläger auch keinen Makler eingeschaltet. Eine Mietersuche für ein Objekt dieser Art sei für einen Zeitraum von einem Jahr nicht ungewöhnlich. Die Kläger seien jedoch bereits sechs Monate nach Abschluss der Renovierungsarbeiten selbst in das Objekt eingezogen. Für eine nicht vorhandene Vermietungsabsicht spreche auch, dass die Kläger das Haus offensichtlich im Rahmen der Renovierungsarbeiten nach ihren Wohnbedürfnissen umgestaltet hätten. Hierfür sprächen die Umbauarbeiten im Zusammenhang mit dem Abbruch von Trennwänden, Wanddurchbrüche, Herstellen von neuen Türdurchbrüchen, Einbau der Schiebetüranlage etc. In diesem Zusammenhang sei auch festzuhalten, dass die Kläger bis zu ihrem Umzug die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Eigentumswohnung der Klägerin in A mit Ver...