Entscheidungsstichwort (Thema)
Verbilligte Vermietung an Angehörige
Leitsatz (redaktionell)
Das Finanzamt hat keine Obliegenheit, den Steuerpflichtigen darauf hinzuweisen, dass eine Miete wegen allgemeiner Mietpreissteigerung zur Vermeidung steuerliche Nachteile erhöht werden müsste.
Normenkette
EStG § 21 Abs. 2
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.
Tatbestand
I.
Streitig ist, wie eine verbilligte Vermietung an Angehörige steuerlich zu beurteilen ist.
Die Kläger werden vom Beklagten – dem Finanzamt (FA) – als Eheleute zur Einkommensteuer (ESt) zusammenveranlagt.
Sie haben mit schriftlichem Mietvertrag vom 30. Dezember 1994 eine 108 qm große ihnen gehörige Wohnung (Nr. 4) in A, B-Str. … an ihre Tochter vermietet. Der vereinbarte Mietzins beträgt danach 500 DM monatlich, bei einem Verweis auf eine vom „FA festgelegte” Jahreskaltmiete von 11.664 DM.
In ihrer ESt-Erklärung für das Streitjahr 2002 erklärten die Kläger Einnahmen aus dieser Wohnung in Höhe von 3.069 EUR bei Werbungskosten in Höhe von 9.194. Das FA berücksichtigte wegen verbilligter Vermietung an Angehörige im ESt-Bescheid jedoch nur 28,94 % der Werbungskosten und setzte die Einkünfte der Kläger aus Vermietung und Verpachtung mit 417 EUR an und verteilte diesen Betrag hälftig auf die Eheleute (Berechnet aus 3.069 EUR -2.652 EUR = 417 EUR).
In der Einspruchsentscheidung (EE) vom 17. Oktober 2007 half das FA dem Einspruch teilweise ab und kürzte die Werbungskosten nur auf 36,78 % der erklärten Beträge. Bei der Berechnung ergab sich nunmehr ein Werbungskostenüberschuss bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, berechnet aus 3.069 EUR -3.371 EUR = -302 EUR, den es wiederum hälftig auf die Eheleute verteilte. Dabei ging es von einer geschätzten ortsüblichen Miete von 8,18 EUR je qm aus. Da nach Angaben der Kläger 62 qm der Wohnung im Erdgeschoss belegen sind und 46 qm im Untergeschoss, nahm das FA für das Untergeschoss nur eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,14 EUR je qm an. Daraus errechnete das FA eine Gesamtvergleichsmiete von 8.343 EUR im Jahr und einen entgeltlichen Anteil an der Vermietung in Höhe von 36,78 %.
Hiergegen richtet sich die Klage, mit der die Kläger rügen, dass das FA die übliche Jahresmiete im Streitjahr „hochgesetzt” habe. Daher hätten die Kläger nicht mehr reagieren können und die Miete entsprechend so anpassen, dass die Tochter genau 50% hiervon zahle. Dies habe sie seit der „Mietfestsetzung” im Jahr 1994 immer getan. Wegen der Einzelheiten des Vortrags wird auf die im Klageverfahren eingereichten Schriftsätze verwiesen.
Die Kläger beantragen,
unter Änderung des Einkommensteuerbescheides für 2002 vom 29. Januar 2004 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 17. Oktober 2007 die Einkommensteuer 2002 neu festzusetzen und dabei die Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung des Objekts B-Str. … in A, Wohnung Nr. 4, wie erklärt mit 9.164 EUR anzuerkennen.
Das Finanzamt beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Senat übertrug die Streitsache mit Beschluss vom 9. November 2009 dem Einzelrichter zur Entscheidung. Auf die Niederschrift der mündlichen Verhandlung vor dem Einzelrichter vom 4. Dezember 2009 wird verwiesen.
Entscheidungsgründe
II.
Die Klage ist nicht begründet.
Das FA hat den entgeltlichen Teil der Vermietung ohne Rechtsverstoß, der zu Lasten der Kläger ginge, bestimmt.
1. Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung nach § 21 Abs. 2 EStG (in der für das Streitjahr gültigen Fassung) in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.
Die der Schätzung des FA zugrunde gelegte ortsübliche Vergleichsmiete von 8.343,60 EUR ist nicht zu beanstanden. Das Gericht kann aus eigener Sachkenntnis des Münchner Mietmarktes bestätigen, dass sich eine qm-Miete von 8,18 EUR am untersten Rand des Vergleichsmietrahmens bewegt, wenn nicht sogar diesen unterschreitet. Der hälftige Abschlag zu Gunsten der Kläger für die Untergeschossräumlichkeiten ist nicht zu beanstanden. Auch die Kläger bestreiten nicht die Höhe der ortsüblichen Miete als solcher. Vielmehr begehren sie, aufgrund eines falsch verstandenen „Vertrauensschutzgedankens”, dass das FA bei ihnen eine Ausnahme mache und eine geringere als die ortsübliche Miete zu Vergleichszwecken ansetze.
2. Die Kläger wenden sich dagegen, dass das FA erst bei der Veranlagung des Streitjahres und nicht schon vor dessen Beginn die Kläger darauf hingewiesen haben, dass es von einer höheren ortsüblichen Miete auszugehen gedenke. Daher hätten sie die Miete nicht mehr entsprechend anpassen können.
Das Gericht lässt dahingestellt, ob das Mietverhältnis wegen der einem Fremdvergleich nicht standhaltenden mehr oder minder beliebigen, teils auch rückwirkend vorgenommenen, Mietanpassungen überhaupt der Besteuerung zugrunde zu legen ist. Die Einlassungen der Kläger können hieran Zweifel erwecken. Indes bedeutete die Nichtanerkennung des Mietv...