FG München Urteil vom 10.12.1999 - 8 K 1252/97 (veröffentlicht am 25.12.2000)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkünfteerzielungsabsicht bei Beteiligung an einem Mietkaufmodell mit Wahlmöglichkeit und späterem Wechsel zu einer anderen Modellvariante

Leitsatz (redaktionell)

1. Dem Mitglied einer Bauherrengemeinschaft fehlt bei Beteiligung an einem Mietkaufmodell die Einkünfteerzielungsabsicht, solange er sich noch nicht entschieden hat, ob er das Grundstück kurzfristig verkaufen oder langfristig vermieten will. Der Beteiligte kann allerdings darlegen und hat erforderlichenfalls zu beweisen, daß in seinem Fall ein vom typischen Modellfall abweichender Sachverhalt vorgelegen hat, d.h., daß er von vornherein beabsichtigte, das Grundstück nicht kurzfristig zu veräußern, sondern langfristig zu vermieten.

2. Zur Frage der Einkunftserzielungsabsicht in den beiden ersten Jahren der Beteiligung an einem Bauherrenmodell mit Wahlmöglichkeit zwischen zwei Varianten ("Mietkaufmodell", "Rentkaufmodell"), wenn der Steuerpflichtige nach rund zwei Jahren die anfänglich gewählte Variante -bei der der die kurzfristige Veräußerung des Objekts an einen Erwerber möglich war- wieder aufgegeben und sich nachträglich für die andere Variante entschieden hat.

3. Der Beweis, dass der Steuerpflichtige trotz der Beteiligung an einem Mietkaufmodell von Anfang an zur langfristigen Vermietung entschlossen war, wird nicht allein dadurch erbracht, dass er bis heute (und auch bei anderen Beteiligungen an Bauherrengemeinschaften) im Verlauf von über 20 Jahren von seiner Verkaufsmöglichkeit keinen Gebrauch gemacht, sondern tazsächlich in allen Fällen langfristig vermietet hat.

4. Auch eine zivilrechtlich nicht wirksam erteilte Verkaufsgarantie im Rahmen eines Mietkaufmodells stellt ein Beweisanzeichen dafür dar, dass der Erwerber die Einkünfteerzielungsabsicht noch nicht endgültig gefasst hatte.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1, § 2 Abs. 1, 2 Nr. 2

Tatbestand

Die Klägerin ist Rechtsnachfolgerin ihres am 12. April 1999 verstorbenen Ehemannes … … Dieser hatte 1978 im Rahmen eines Bauherrnmodells ein Reihenhaus in Hamburg erworben. Am 22. November 1978 hatte er die Fa. C. GmbH & Co. KG beauftragt, ihm den Abschluß eines Treuhandvertrags mit dem für sein Bauvorhaben tätigen Treuhänder zu vermitteln. Bereits mit Erklärung vom 14. Dezember 1977 hatte die T. GmbH den Bauherren ein Angebot auf Abschluß eines Treuhandvertrags gemacht. Das Angebot war bis zum 31. Dezember 1978 befristet. Unter Bezugnahme auf die Erklärung vom 14. Dezember 1977 der T. GmbH macht Herr W. am 2. Januar 1979 der T. GmbH ein notarielles Angebot auf Abschluß eines Treuhandvertrags. An dieses Angebot hielt sich Herr W. bis zum 31. Dezember 1979 derart gebunden, dass zur Fristwahrung die Beurkundung der Annahme genügte. In der formularmäßigen notariellen Erklärung vom 2. Januar 1979 erteilte Herr W. der GmbH als Treuhänderin die Vollmacht, seine Rechte und Interessen wahrzunehmen sowie seine Pflichten und Lasten zu erfüllen, die in Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb, der Errichtung des auf dem Grundstück zu errichtenden Bauvorhabens sowie dessen etwaiger Vermietungen und Verkauf entstehen.

Abschnitt IV Buchst. h und i der „Annahmeerklärung und Vollmacht” lauten wie folgt: „Soweit der Treugeber die Vermietung der von ihm zu erstellenden Bauvorhaben nach der Bezugsfertigkeit wünscht, wird der Treuhänder auch insoweit für den Treugeber die erforderlichen Mietverträge schließen” und „Soweit der Treugeber die Veräußerung der von ihm zu errichtenden Bauvorhaben wünscht, wird der Treuhänder die erforderlichen Verträge schließen.”

Für die Finanzierung waren zwei Modelle vorgesehen, das sog. Mietkaufmodell und das sog. Rentkaufmodell. Bei dem Mietkaufmodell war ein Eigenkapital von 17 v. H. des Gesamtaufwands, bei dem Rentkaufmodell war ein Eigenkapital von 2. v. H. des Gesamtaufwands aufzubringen. Ursprüngliche hatte sich Herr W. für das Modell, das die höchste Fremdkapitalquote in Anspruch nahm, entschieden.

Von dem Gesamtaufwand von 457.000 DM hatte Herr W. 77.690 DM (17. v.H.) durch eigene Mittel aufzubringen.

Mit Schreiben vom 18. März 1980 gab die Fa. B. Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Baubetreuungs-KG Herrn W. unter Bezugnahme auf den sog. Mietkauf-Erlaß Gelegenheit, seine Entscheidung für das Mietkauf-Modell rückgängig zu machen. Es wurde darauf hingewiesen, dass Werbungskosten bei Mietkauf-Modellen dann nicht mehr anerkannt würden, wenn vom Bauherrn oder Mietkäufer Verkaufs- oder Kaufangebote gemacht würden. Beim Umsteigen auf das Rentkaufmodell werde das Haus lediglich vermietet, ohne dass ein notarielles Verkaufsangebot abgegeben werde. Beim Mietkaufmodell sei eine 2. Hypothek zur Verfügung gestellt worden, die als zusätzliche Sicherheit dafür habe dienen sollen, daß ein Mietkäufer gefunden werde. Bei der Umstellung auf Rentkauf sei dieses Darlehen zurückzuzahlen.

Herr W. entschied sich mit Schreiben vom 9. April 1980 für das Rentkaufmodell. Diese Entscheidung hatte zur Folge dass Herr W. die 2. Hypothek in Höhe von 15.233 DM abzulösen hatte.

Im Rahmen der ers...