FG München Urteil vom 20.09.2006 - 9 K 2885/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietvertrag mit nahen Angehörigen. Unklarheiten bezüglich Nebenkostenabrechnung

Leitsatz (redaktionell)

Bei einer Vermietung einer Wohnung an nahe Angehörige kann eine unklare Vereinbarung bezüglich der Abrechnung der Nebenkosten im Rahmen der Gesamtwürdigung ein gewichtiges Anzeichen für die private Veranlassung der Wohnungsüberlassung sein.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1, 2 S. 2, § 12

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

Die Kläger sind zusammen zur Einkommensteuer veranlagte Ehegatten. Die Klägerin erwarb im Jahr 1995 eine Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung mit 47 qm Wohnfläche in K. Am 22. Februar 1996 schloss die Klägerin mit ihren Eltern, den Ehegatten B, einen Mietvertrag über die Wohnung in K, auf den hinsichtlich der Einzelheiten Bezug genommen wird. Der Mietzins betrug 450 DM monatlich, hinsichtlich der Nebenkostenabrede wird auf den Mietvertrag verwiesen. Die Wohnung war vermieterseits mit einer komplett ausgestatteten Einbauküche und einem ca. 3 Meter langen Einbauschrank versehen.

In den Einkommensteuererklärungen 1998 bis 2000 machten die Kläger aus der Vermietung der Wohnung in K negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 29.889 DM in 1998, 30.444 DM in 1999 und 40.089 DM in 2000 geltend.

Im Rahmen einer im Jahr 2000 durchgeführten Sachverhaltsermittlung stellte das beklagte Finanzamt (FA) fest, dass für die Wohnung der Klägerin kein Briefkasten vorhanden sei und das zur Wohnung der Klägerin gehörende Klingelschild noch mit dem Namen der früheren Eigentümerin der Wohnung beschriftet sei. Eine Befragung der Nachbarn und des Hausmeisters ergab, dass die Familie der Kläger die Wohnung gelegentlich selbst nutze, z.B. an Wochenenden, der Name der Mieter ihnen jedoch unbekannt sei. Beim Einwohnermeldeamt K waren weder die Kläger noch die Mieter gemeldet.

Das FA erkannte in den Einkommensteuerbescheiden 1998 bis 2000 vom 17. Mai 2000 (1998), 28. Juni 2001 (1999) und 15. April 2002 (2000) die geltend gemachten negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht an. Mit den dagegen eingelegten Einsprüchen machten die Kläger geltend, die Wohnung sei von der Klägerin als Kapitalanlage erworben worden. Im Zuge der Renovierungsarbeiten, die der Kläger zusammen mit seinem Schwiegervater durchgeführt habe, sei dieser von der Wohnung so angetan gewesen, dass er sich zusammen mit seiner Ehefrau entschlossen habe, die Wohnung für sich als Ferienwohnung anzumieten. Diese sei in der Folgezeit hauptsächlich bei Urlaubsfahrten nach Südtirol als Zwischenstation genutzt worden. Bei der Nutzung der Wohnung als reine Ferienwohnung bestehe keine Notwendigkeit, das Klingelschild neu zu beschriften, da Besucher wüssten, wo sich die Wohnung befinde. Die Anbringung eines Briefkastens sei entbehrlich, da keine Post an diese Anschrift erwartet werde. Die Mieter hätten allen ihren Kindern (die Klägerin und ihre Schwestern), anderen Verwandten oder engen Freunden gestattet, die Wohnung zu benutzen. Hiervon habe die Klägerin mit ihren vier schulpflichtigen Kindern allerdings nur sehr selten Gebrauch gemacht. Sie hätten sich vor Abschluss des Mietvertrages von einem Steuerberater beraten lassen und Erkundigungen über die ortsübliche Miete eingeholt, die bei einer entsprechenden Wohnungsgröße zwischen 564 DM und 752 DM betragen habe, so dass die vereinbarte Miete von 450 DM deutlich über der 50 % – Grenze liege. Die Miete sei auch auf das im Mietvertrag vereinbarte Konto bezahlt worden. Die pauschale Abrechnung von Nebenkosten sei nicht unüblich. Die vereinbarte Nebenkostenpauschale sei auch bei Abschluss des Mietvertrages angemessen gewesen; die später eingetretenen Steigerungen, insbesondere im Bereich Heizöl/Erdgas bzw. Hausmeister seien nicht vorhersehbar gewesen. Die Stromrechnungen seien an die Klägerin adressiert gewesen, da ausdrücklich eine Nebenkostenpauschale vereinbart worden sei. Ab 1. Dezember 2001 werde die Wohnung an eine neue Mieterin fremd vermietet zu einem monatlichen Grundmietzins von 410 EUR (801,89 DM) und Betriebskostenvorauszahlungen von monatlich 130 EUR (254,26 DM). Die Nebenkostenabrechnung erfolge jährlich nach dem tatsächlichen Kostenanfall. Mit Urteil des Amtsgerichts M vom 7. August 2002 seien sie vom Vorwurf der Steuerhinterziehung freigesprochen worden.

Die Einsprüche blieben ohne Erfolg (Einspruchsentscheidung vom 26. Mai 2004). Nach Auffassung des FA entspreche das Mietverhältnis nicht den Anforderungen, die die Rechtsprechung an Rechtsverhältnisse zwischen nahen Angehörigen stelle. Der Mietvertrag enthalte keine zivilrechtlich eindeutige Regelung der Nebenkosten, da nicht ausreichend geklärt sei, ob es sich bei dem Betrag von 50 DM um eine Pauschale handle, mit der alle Kosten abgegolten seien oder um eine Abschlagszahlung, bei der der Mieter mit einer Nebenkostenabrechnung zum Jahresende zu rechnen habe. Da die tatsächlichen Wohnungsnebenkosten im Vergleich zur Nettomiete nicht unerheblich seien (z...