FG Münster Urteil vom 10.08.2023 - 3 K 398/20 F

Entscheidungsstichwort (Thema)

Feststellung der üblichen Miete nach § 186 Abs. 2 BewG

Leitsatz (redaktionell)

1) Für die Ermittelbarkeit der üblichen Miete im Ertragswertverfahren i.S. des § 182 Abs. 3 Nr. 2 i.V. mit § 186 Abs. 2 BewG ist nicht erforderlich, dass sich aus dem für die Bewertung genutzten Datenmaterial eine Vergleichsmiete in der Weise finden lässt, dass deren wertbestimmende Parameter mit denen des zu bewertenden Objekts exakt übereinstimmen.

2) Die abstrakte Ermittelbarkeit der üblichen Miete kann unter anderem dann gegeben sein, wenn der Nachweis der üblichen Miete durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens – sei es durch den Steuerpflichtigen oder auch durch die Finanzverwaltung – zumindest möglich erscheint.

3) Weiterhin kann sich die abstrakte Ermittelbarkeit einer üblichen Miete daraus ergeben, dass ihre Ableitung aus einem Mietspiegel oder aus der tatsächlichen Miete in Betracht kommt.

Normenkette

BewG § 186 Abs. 2, § 182 Abs. 3 Nr. 2

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über das anzuwendende Bewertungsverfahren bei der Bedarfsbewertung eines gemischt genutzten Grundstücks.

Der Beigeladene schenkte jedem der drei Kläger am Bewertungsstichtag 00.00.2018 einen Miteigentumsanteil von einem Viertel am Grundstück G1 in N-Stadt. Dabei handelt es sich um die Flurstücke A und B, jeweils eingetragen im Grundbuch von N-Stadt, Blatt […], Flur […], mit einer Fläche von 271 qm bzw. 53 qm. Sie sind bebaut mit einem Gebäude aus dem Jahr 1954, dessen Erdgeschoss (261 qm) an die F-GmbH gewerblich vermietet ist. Die darüber liegenden drei Stockwerke werden als Wohnungen vermietet (174 qm im 1. Obergeschoss, 162 qm im 2. Obergeschoss und 128 qm im 3. Obergeschoss, jeweils 2 bzw. 3 Wohneinheiten). Außerdem befindet sich eine Garage mit einer Bruttogrundfläche von 15 qm auf dem Grundstück. Wegen der Einzelheiten der mietvertraglichen Vereinbarungen mit der F-GmbH wird auf die beigebrachten Verträge, insbesondere auf den Mietvertrag vom 29.12.1990 zwischen Frau F. T. und der F-GmbH in Gründung, den Nachtrag zum Mietvertrag vom 10.07.2006 zwischen Frau F. T. und der F-GmbH und den Nachtrag II vom 25.03.2015 zwischen dem Beigeladenen und der F-GmbH Bezug genommen.

Die Erbschaft- und Schenkungsteuerstelle des Beklagten forderte bei der Bewertungsstelle im Mai 2019 die Feststellung des Grundbesitzwertes zum Bewertungsstichtag an.

In den Steuererklärungen zur Feststellung des Bedarfswerts wiesen die Kläger darauf hin, dass nach ihrer Auffassung das Sachwertverfahren anzuwenden sei, weil sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt für den gewerblich vermieteten Grundstücksteil keine übliche Miete ermitteln lasse. Die tatsächliche Monatsmiete für die gewerbliche Einheit gaben sie mit 8.400 EUR an, d. h. 32,18 EUR/qm, für die Wohnungen mit insgesamt 4.573 EUR, d. h. durchschnittlich 9,88 EUR/qm. Für die Garage seien am Stichtag 65 EUR pro Monat Miete gezahlt worden.

Am 13.08.2019 erging für jeden der Kläger ein Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwerts auf den 00.00.2018 für Zwecke der Schenkungsteuer. Darin wurden der Grundbesitzwert jeweils auf 2.230.034 EUR und der übertragene Anteil am Grundbesitzwert jeweils auf 557.508 EUR festgestellt. Dem lag das Ertragswertverfahren zugrunde. Für die Ermittlung des Rohertrags ging der Beklagte betreffend die Wohnungen von der erklärten vereinbarten Nettokaltmiete von 4.573 EUR monatlich aus. Auch bezüglich der Garage legte er die erklärte vereinbarte Nettokaltmiete von 65 EUR pro Monat zugrunde. Für den gewerblich vermieteten Teil setzte er eine „übliche Miete bei Vermietung” von monatlich 5.873 EUR an. In den Erläuterungen zu den Bescheiden führte der Beklagte aus, das Ertragswertverfahren finde Anwendung, weil sich auch für den gewerblichen Teil eine übliche Miete ermitteln lasse. Der Ansatz der üblichen Miete nach dem Grundstücksmarktbericht sei mit den Richtlinien vereinbar, da es sich zwar nicht um eine Mietsammlung, aber um eine Mietdatenbank gemäß R B 186.5 Abs. 4 ErbStR handele. Der Gutachterausschuss erkenne in seinem Grundstücksmarktbericht die angegebenen Daten an. Zudem erläuterte der Beklagte in den Bescheiden u.a., dass über ein Verkehrswertgutachten der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts möglich sei.

Die gegen diese Bescheide erhobenen Einsprüche wies der Beklagte mit drei Einspruchsentscheidungen vom 15.01.2020 als unbegründet zurück. Die Bewertung sei zu Recht im Ertragswertverfahren erfolgt, weil sich auch für den gewerblichen Teil eine übliche Miete ermitteln lasse. Diese könne gemäß R B 186.5 Abs. 1 ErbStR u.a. mit Hilfe einer Mietdatenbank (§ 558e des Bürgerlichen Gesetzbuches – BGB –) geschätzt werden. Nach § 558e BGB handele es sich bei einer Mietdatenbank um eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt werde und aus der Auskünfte gegeben würden, die für e...